房地产与金融市场的目录

1. 房地产与金融市场的目录

第一章　房地产业对国内经济的影响一　目前中国房地产业发展态势二　房地产市场对国内相关产业的影响三　房地产业对相关产业的带动效应四　房地产业对银行业的依赖程度与影响五　房地产业引导国内经济的未来走向第二章　国内房地产泡沫与金融预警机制一　前言二　国内房地产市场态势分析三　国内房地产市场主要是建立在银行支持的基础上四　遏制国内房地产价格飙升与金融预警第三章　房地产多元化融资在中国之发展一　建立房地产多元化融资体系势在必行二　房地产业融资之特征三　房地产融资市场之现状四　房地产多元化融资市场的建立与未来发展第四章　内地房地产市场泡沫之争一　房地产泡沫之争的缘起二　房地产泡沫争论之焦点三　近几年来中国房地产的发展四　房地产泡沫主要是住房有效需求不足五　房价与地价，孰因孰果六　房地产将步中国股市之后尘第五章　消费信贷、信用约束与经济增长一　消费信贷已成促进国内经济增长的重要因素二　消费与消费信贷的基础理论研究三　消费与消费信贷的经验性研究四　内地消费信贷未来研究方向第六章　金融政治经济学的新理论一　金融政治经济学是研究权利的相互作用二　不同的治理结构是其背后权利角逐的结果三　对中国的意义第七章　金融市场基础性制度改革与反思一　中国金融改革面对的困境二　美日韩金融制度改革之经验三　中国金融市场发展之障碍四　中国金融市场发展之对策第八章　世纪中国金融业改革一　金融业改革的背景与问题二　基本的理论框架三　金融业改革理论层面上的思考四　金融业改革实际层面上的思考第九章　家族上市公司的制度分析一　问题提出二　交易成本与身份资产三　家族公司资源配置的特点四　家族上市公司资源的运作特点第十章　中国机构海外债券融资研究一　导言二　文献综述与研究背景三　中国境内机构境外发行外币债券融资结构四　中国境内机构海外发行债券的发行和偿还情况分析五　中国企业对外发行外币公司债的情况六　中国机构海外发行债券筹资成本分析七　结论和政策建议第十一章　香港债券市场发展的分析一　香港经济条件：外向型经济与金融的定位与发展现实第十二章　中国资本账户开放对香港经济的影响一　香港与内地经济关系的相互依赖性二　资本账户开放后对香港的可能影响三　资本账户开放与香港可选择的对策第十三章　中国银行业公司治理分析一　问题提出二　中国银行业治理结构的现状三　内地银行业治理结构的缺陷与困境四　内地有效的银行治理结构如何建立第十四章　内地利率调整的制度分析一　目前内地利率调整的犹豫不决二　内地的利率与实体经济的关联性如何？三　CPI与加息四　“负利率”所面临的金融风险五　民间信贷活跃与利率调整参考文献

2. 房地产金融市场的简介

随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。多种多样的房地产金融活动，不仅为房地产金融市场增添了活力，而且将金融业与房地产业密切结合起来，便于国家运用有关金融运行机制，对中国房地产业发展进行宏观调控。

3. 房地产金融市场的介绍

real-estate financing market 房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式、交易的方式可以是直接的也可以是间接的。

4. 房地产金融的概念是什么？分为哪几种？

房地产业资金密集，占用资金的期限长，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。   
  
 房地产业资金密集，占用资金的期限长，对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。
  
 房地产金融一般分房产金融和地产金融。
  
 (一)房产金融：
  
 房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。
  
 (二)地产金融：
  
 地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现;后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。在我国，农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动;狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。

5. 房地产市场的基本分类

土地历来都是生产要素，因而从事土地买卖、租赁、抵押活动的地产市场，也是生产要素市场的组成部分。在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，永久出让土地所有权是不允许的。因此，一般说来，地产市场的交易活动是土地使用权的转让或租赁。房地产市场按照不同标准，不同方法，可作出不同的分类。《新婚姻法》使楼市快速发展，达到上涨趋势。 从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。住宅市场是房产市场的主体，根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型四个不同层次的市场。非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。 （1）土地使用市场。是按国家对城市土地使用权的有偿出让和获得土地使用权者将开发的土地使用权有偿转让的场所。（2）房产市场。是指房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。（3）房地产资金市场。是指通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券、期票，以及开发企业运用商品房预售方式融资等市场行为。（4）房地产劳务市场。是指物业管理，室内外装饰、维修、设计等活动的市场。（5）房地产技术信息市场。 （1）房地产一级市场又称土地一级市场（土地出让市场），是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。（2）二级房地产市场，又称增量房地产市场。是指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。（3）三级房地产市场，又称存量房地产市场。是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换。二、三级房地产市场是一级房地产市场的延伸和扩大，起促进市场繁荣的作用。

6. 房地产金融的房地产金融概念

房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等等。一种看法认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，其实，房地产资金的融通不等于房地产金融，融资是房地产金融的一个主要方面，它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许多其他的金融功能，如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。我国目前的房地产金融现状，还没有形成真正意义上的房地产金融 。

7. 房地产金融的房地产金融的特点

(一)集中性  房地产是大宗商品，不仅表现在它的面积和体积上，而且表现在它所包含的价值上。房地产相对于绝大多数商品而言其单件价值大，一幢房屋一般来讲少则十几万，几十万，多则数千万，甚至上亿元。因此，无论是在房地产商品的生产环节，还是流通环节，都必须有巨额的资金投入。因此，在房地产金融活动中，房地产开发贷款、房地产流通贷款或者房地产消费贷款，都必须有金融机构的参与和稳定充裕的信贷资金来源。在国外，房地产资金的融通通常由专门金融机构(如美国联邦住宅储蓄银行、巴西住宅银行、日本住宅金融公库等)来从事。(二)资金周转期长房地产开发建设需经过取得土地并进行开发，完成“三通一平”或“七通一平”，再进行建筑施工、(装修)、竣工验收等一系列复杂且耗时长的过程。相对于其他商品的生产周期来说，房地产开发所需时间更长，短则一年、二年，长则好几年。在流通领域，建成后的房屋因其价值大，购买者往往无力一次性付清房款，常采用分期付款方式购房；若采用房屋租赁方式收回投入资金，则资金回收周期更长。因此，房地产的资金运用从投入到产出，快则几年，慢则十几年，甚至几十年才能全部收回。(三)资金运动固定性房和地在物质形态上是连为一体和不可分割的。由于土地不能移动，因而房地产固定在某一场所，不能移动，通常也称为不动产。在交换上，它既不能发生空间位置的移动，也不存在物流，它的流转只是权属关系的变更。因此，房地产商品的生产、流通、消费都是在同一地域位置上依次完成的。这就决定了房地产资金的投人、形态的转换以及补偿，都是在同一固定的位置上按顺序进行的。(四)资金增值性一方面，房地产资金能带来收益即利息，这是房地产资金增值的一种表现。房地产资金的增值是社会再生产的结果，是物质生产者的劳动创造。在社会再生产过程中，资金通过形态改变使最终点的货币量大于起始点的货币量，就是资金运动所带来的增值。房地产再生产过程中资金不断地运动，就能实现一次又一次增值。另一方面，土地是不可再生的资源，也是人类生产与生活的基本要素，随着社会经济的不断发展，对房地产的需求将日益增加，使得房地产会日益稀缺，房地产价格也会不断上涨。因此金融机构为了使自身的货币资产得到保值和增值，也乐于进行房地产投资或从事房地产信贷活动。(五)风险性在房地产金融活动中，由于存在事先无法预料或虽能预料但难以避免的诸因素，有可能使预期的房地产收益与实际的房地产金融收益相背离，因而存在产生资金损失的风险。房地产资金的融通大多数是中长期融资，从资金投入到收回期限一般较长，在这个投人产出过程中，如果融出的资金难以收回，就会产生房地产金融风险。这种风险主要来自以下四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险、和财务风险。如政策的改变可能导致房地产市场和金融市场产生不同于投9资决策时所预料的情况，或者由于投资决策原本就存在错误，因而无法实现预期的投资收益，从而导致房地产融通的资金无法完全收回；又如各种突发性的自然灾害(地震、洪水、火灾等)发生，导致房地产项目遭到严重破坏甚至不复存在，从而难以收回融出的房地产资金；此外，在房地产金融活动中，由于种种原因，致使债务人不能偿还贷款本息，或者证券发行者到期不能偿付本息，也会发生房地产金融财务风险。

8. 房地产金融市场的发展

 进一步提高购房者的支付能力各家商业银行都在努力根据市场发展趋势和潜在需求，借鉴国外先进经验，多层次、多角度地深化产品及服务的创新。2002年，建行和工行住房抵押贷款证券化工作稳步推进，为这项业务的最终开展创造了十分有利的条件。此外，由于个人住房贷款期限较长，各家商业银行及时通过客户的还款账户为客户提供综合账户服务、理财服务或其他金融服务，巩固客户，拓宽服务品种。近年来，个人住房贷款政策性贴息业务、个人住房贷款与汽车贷款、装修贷款的组合、个人住房贷款与储蓄存款等新业务都已推出。有些银行还通过与发展商、担保机构和保险公司的合作，提供多种形式的按揭计划，进一步提高购房者的支付能力。