汕头经济特区房地产经纪管理暂行办法

1. 汕头经济特区房地产经纪管理暂行办法

第一条　为加强汕头经济特区（以下简称特区）房地产经纪活动的管理，沟通房地产流通渠道，促进房地产市场健康发展，根据《国务院关于发展房地产若干问题的通知》以及《广东省经纪人管理条例》和《广东省房地产经纪管理暂行办法》等法律、法规、政策，结合特区实际，制定本办法。第二条　凡在特区范围内从事房地产经纪活动的机构和经纪人，均适用本办法。第三条　房地产经纪，是指为房地产的生产、流通、消费等环节提供有偿中介服务（包括物业代理、房地产投资可行性研究及策划、政策咨询、信息提供等）的经营性活动。第四条　市国土房产局是特区房地产经纪的行政主管机关，其属下的市房地产经纪管理中心（以下简称管理中心）负责特区范围内房地产经纪活动的日常管理工作，承担以下职责：

　　（一）对房地产经纪人进行培训、考核，核发《房地产经纪人资格证》；

　　（二）审核房地产经纪事务机构资质，发放房地产经纪事务机构资质证件；

　　（三）指导、监督房地产经纪活动；

　　（四）调解房地产经纪活动的纠纷；

　　（五）发布房地产市场信息，提供法律、政策咨询。第五条　凡从事房地产经纪活动的人员，须向管理中心提出申请，经审查认可并考核合格，领取《房地产经纪人资格证》后，即取得房地产经纪人资格。第六条　申请从事房地产经纪活动的人员，必须符合下列条件：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）具有特区户口，在特区有固定住所；

　　（三）具有高中或相当于高中以上文化程度；

　　（四）对房地产的法律、法规、政策业务较熟悉，了解房地产流通渠道和市场信息；

　　（五）遵守国家法律、法规、政策，遵守职业道德。第七条　下列人员不得取得房地产经纪人资格：

　　（一）国家机关现职公职人员；

　　（二）因犯诈骗罪被判处刑罚，刑罚执行完毕后未满三年的；

　　（三）法律、法规规定不得从事商业活动的人员。第八条　房地产经纪人实行持证注册执业制度。取得房地产经纪人资格的经纪人应隶属于具有法人资格的房地产经纪事务机构，并向管理中心注册后，方可在规定的业务范围内开展房地产经纪。第九条　从事房地产经纪的机构可以是全民、集体或私人所有制企业；也可以是中外合资、中外合作经营的企业。

　　境外房地产经纪事务机构（公司）在境内经营房地产经纪业务的，须与中方同类机构合资或合作。中外合资、中外合作的房地产经纪事务机构，除按本办法申请办理资质审批外，仍须按照国家规定办理设立中外合资、中外合作企业的审批手续和注册登记。

　　特区内房地产经纪事务机构接受境外客户委托业务，应按国家规定办理外汇管理等有关手续。第十条　成立房地产经纪事务机构，须向管理中心提出申请，填写《广东省房地产经纪机构资格申请表》。经资质审查认可，同时按规定向有关行政主管部门办理各项手续后，方准开展经纪业务。第十一条　申请成立房地产经纪事务机构，必须具备以下条件：

　　（一）有健全的管理机构和章程；

　　（二）有三名以上持《房地产经纪人资格证》的专业经纪人；

　　（三）有固定的办事场所；

　　（四）有三十万元以上的注册资金（私营企业三万元以上）；

　　（五）有健全的财务管理制度；

　　（六）符合其他法人条件。第十二条　房地产经纪事务机构，是开展房地产中介服务的工作机构，负责管理本机构的经纪人。其业务范围主要包括：

　　（一）统一接受委托人的委托，并就委托事项签订书面经纪合同；

　　（二）安排本机构经纪人的经纪事务；

　　（三）向委托人收取房地产经纪服务费。第十三条　房地产经纪合同应当载明双方当事人的姓名或者名称，经纪事项、期限，经纪服务费的数额、给付方式和时间，经纪活动的费用负担，违约责任以及当事人认为应载明的其他事项。第十四条　房地产经纪活动实行有偿服务，经纪事务机构在签订经纪合同后，可向委托人预收经纪服务费的30％，并于每次经纪成功后一次性全额收缴，或按双方当事人约定的方式缴交。如经纪业务未能成功的，经纪事务机构应将预收款退还委托人。第十五条　房地产经纪服务费由委托各方平均分担，但有特别约定者除外。

　　经纪服务费的收取，实行价值高、批量大，收费比例低；价值低、批量小，收费比例高的原则。具体标准如下：

　　（一）房地产交易或建房、修房工程，按每宗交易金额或工程造价，向委托方收取不超过以下限额的服务费：

　　50万元（含50万元）以下的收取2％；

　　超出50万元至100万元（含100万元）的部分收取1．5％；

　　超出100万元至1000万元（含1000万元）的部分收取1％；

　　超1000万元的部分收取0．5％。

　　（二）房屋或土地使用权租赁，按一个月租金金额的80％收取，服务费金额不足200元的，按200元收取。

　　（三）房屋使用权调（互）换，每宗收取200元。

　　（四）房屋所有权调（互）换，价值相等的，每宗收取200元；不等值的，对等值调换部分，仍按200元收取，超过部分按本款第（一）项规定向换得超过部分者计收。

　　经纪服务费收取时，应使用税务部门统一印制的发票。

2. 汕头市市区房地产转让管理办法

第一条　为加强汕头市市区(以下简称市区)房地产市场管理，规范房地产转让行为，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产转让管理规定》和《广东省城镇房地产转让条例》等法律、法规的规定，结合市区实际，制定本办法。第二条　凡在市区范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理的，适用本办法。第三条　本办法下列用语的含义是：
　　房地产，指依法取得的土地使用权及其地上的建筑物(包括公有房屋、私有房屋、商品房屋、机关和企事业单位及社会团体自有房屋、有限私有产权房屋等各种所有制房屋)和其他附着物。
　　房地产权，指地上建筑物和其他附着物所有权及其使用范围内的土地使用权。
　　有限私有产权房屋，指由国家、企事业单位出资建设或购买后以优惠价出售给个人，或补贴个人购建的，个人对房屋只享有占有权和使用权，而其受益权和处分权受限制的私有房屋，包括补贴出售房屋和单位集资统建的房屋。
　　房地产转让，指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为，其他合法方式其中主要包括下列行为：
　　(一)一方提供依法取得的土地使用权，他方提供资金，合资合作开发经营房地产，并以产权分成的；
　　(二)以房地产折资与他人合资合作经营，房地产已为合资合作经营企业拥有的；
　　(三)以房地产作价入股的；
　　(四)因企业被收购、合并或分立时，房地产转移为新的权利人所有的；
　　(五)以房地产抵债的；
　　(六)法律、法规规定的其他情形。第四条　市国土房产局是市区房地产转让管理的行政主管部门，并由其属下的房地产转让管理机构(包括房产交易管理所及市房屋交换服务所)负责日常的管理和监督工作。第五条　房地产转让，应当遵循自愿、公平和诚实信用的原则，不得损害社会公共利益和他人的合法权益。第六条　房地产转让时，建筑物、附着物的所有权和该建筑物、附着物所占用范围内的土地使用权应当同时转让，不得分割。
　　同一房屋使用范围内的土地使用权整体不可分割。该房屋被分割转让时，各房屋所有权人按所占房屋建筑面积的比例占有相应的土地使用权。第七条　房地产转让，实行成交价格申报制度和价格评估制度。
　　转让当事人应如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。申报的成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。第八条　房地产转让人应当如实向受让人提供房地产状况，包括权属、面积、界址、结构、装饰、土地使用期限，以及抵押关系、典当关系、租赁关系、相邻关系等情况。第九条　房地产有下列情形之一的，不得转让：
　　(一)以出让方式取得的土地使用权，不符合本办法第二十四条规定条件的；
　　(二)财政拨款购建的房地产或通过行政划拨或减免地价款取得土地使用权的房地产，未经同级国有资产管理部门审核同意和同级人民政府批准的；
　　(三)依法预售(购)的商品房未经登记的，以及新购建房地产产权未经确认的，改建、扩建、分割、合并或继承、赠与取得的房地产未办理变更登记的，他项权利未登记或产权证被吊销、注销的；
　　(四)权属纠纷未处理清楚的；
　　(五)已设定抵押权，未取得抵押权人书面同意的；
　　(六)共同共有房地产，未取得其他共有人书面同意的；
　　(七)被列入征用、拆迁范围内且已发布征用、拆迁公告的；
　　(八)市人民政府依法收回土地使用权的；
　　(九)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制产权转移的；
　　(十)法律、法规规定禁止转让的其他情形。第十条　以买卖方式转让房地产的，应当按下列程序办理：
　　(一)房地产买卖双方当事人签订房地产买卖契约；
　　(二)双方当事人在签订房地产买卖契约之日起30日内持房地产权属证明、当事人的合法身份证明、房地产买卖契约等有关文件资料，向房地产所在地的交易管理所提出书面申请，并申报成交价格；
　　(三)对当事人提供的有关文件资料符合规定的，交易管理所予以收件受理，同时发给买方受理单；不符合规定的，不予受理，并告知理由；
　　(四)交易管理所核实当事人申报的成交价格，并根据需要对买卖的房地产进行现场勘查和评估，评估价格作为课税依据；
　　(五)交易管理所和国土房产部门的产权管理机构对符合规定的房地产交易，在受理之日起30个工作日内作出交易确认和房地产权属转移登记，并通知双方当事人；
　　(六)双方当事人按规定交纳税费；
　　(七)买方凭受理单和合法身份证明到交易管理所领取房地产权属证书。

3. 汕头市跨地区房地产开发企业管理暂行规定

一、为加强对进入我市的跨地区房地产开发企业的管理，根据省的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
二、本规定所称的跨地区房地产开发企业（以下简称开发企业），是指在我市设立分支机构的中央部属和省内外地区的房地产开发企业，该分支机构应是实行独立核算，自主经营的单位。
三、凡外来开发企业进入本市经营，不分其行政隶属关系，均归口由市建设委员会实施行业管理，并接受计划、工商行政管理、物价、税务、财政、建设银行等有关部门的监督、检查。
四、跨地区开发企业在我市经营，必须向市建设委员会呈交申请报告书，同时，应按下列要求出具有关资料：
1．省外企业须出具中央主管部门或省级建设主管部门的批准文件、资质证书、营业执照和国有资产管理部门（或财政部门）出具的资信证明，以及广东省建设委员会批准同意时入我省经营的批准证书。
2．省内各市到我市经营，或本市属县到本市（县）以外地区经营，应持企业主管部门和所在地市、县建设委员会批准文件、资质证书、营业执照，向市建设委员会申请。进入市区经营的，由市建设委员会审批；进入本市属县经营的，由市建设委员会与有关县建设委员会研究后批复。
3．外来开发企业到本市设立的分支机构的行政、技术、财务负责人的书面简况、职称证书、聘书和任用证明，技术负责人应具备建筑或结构专业中级以上技术职称，财务负责人应具备会计员以上职称。
以上人员应从所在公司选派，不得临时外聘。
五、跨地区开发企业不按要求申报有关资料，三个月内未办妥资质手续者，市建设委员会将取消其在我市进行跨地区经营的申请资格。
六、对跨地区开发企业设立的分支机构，不发给其独立的资质证书，凭市建设委员会的批复文件向工商行政管理、税务等有关部门申请登记。其一切经营活动，使用负责设立该分支机构的企业的资质证书，企业要对其分支机构的经营活动承担民事责任。
七、跨地区设立分支机构的数量应适当控制，一级开发公司一般控制在五个以下，二级开发公司一般控制在三个以下，三级开发公司只准许设立一个，四级开发公司不得跨地区经营。
八、凡批准在本市进行开发经营的企业，必须按照汕头市总体规划，贯彻“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的方针，切实加强领导，严密组织，严格管理，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
九、跨地区开发企业的经营活动，须遵守下列规定：
1．在建设银行开户，接受建设银行的监督指导。
2．进行商品房开发必须纳入商品房建设计划管理，接受市计划委员会的监督指导；必须执行商品房统计制度，及时向市建设委员会和市统计局报送季度和年度统计报表。
3．接受市建设委员会的业务、政策指导和宏观调控。接受定期资质年审及对其经营情况的复查、抽查。
4．执行财政部、建设银行总行《国营城市建设综合开发公司财务管理暂行规定》，按规定报送有关财务报表。
5．按商品房建筑面积每平方米上交一百元的市政基础设施建设附加费。
6．按企业年度商品房销售总额的千分之四，向市建设委员会缴交管理费。
7．遵守本市的其他有关政策、规定。
十、跨地区开发企业及其分支机构变更名称、迁移、联营、改变隶属关系或关闭，须提前一个月报原审批机关审批，并向工商行政管理部门办理相应的变更手续。
十一、跨地区开发企业有下列情况者，将给予限期整顿或取消开发资格处理，并由有关部门按规定进行处罚：
1．连续二年没有房地产开发经营业务；
2．与没有开发经营证照的企业或单位合作经营土地开发和商品房；
3．为擅自从事房地产开发经营的单位或个人提供证、照，从中收取“管理费”或“好处费”；
4．承担的房屋建设项目出现重大工程质量或伤亡事故，以及多次被质监部门认定工程安全生产不合格；
5．在经营活动中不服从建设主管部门的业务管理，不按时缴交管理费；不守信誉，履约率低，用户意见大，有严重的违章、违纪或违法行为。
十二、本规定由市建设委员会负责解释。