物业租赁管理过程中最重要的是什么

1. 物业租赁管理过程中最重要的是什么

　　1．物业租赁用途不得任意改变
　　物业租赁双方在租赁合同中，明确了物业用途，这就要求出租人在交付租赁房屋时，应提供有关物业使用中的特殊要求，并明确通知承租人，保证承租人按照租赁物业的性能、用途，正确合理地使用出租房屋，并对其正常磨损不承担责任；承租人在承租房屋上添加新用途时，应征得出租人的同意，相应的开支由双方约定。只要承租人按合同约定的用途合理使用租赁房屋，租赁期满返还房屋时的合理磨损。出租人不得要求赔偿。物业是经营还是自住，承租人不能随意改动，更不得利用承租房屋从事违法犯罪活动。
　　2．违法建筑不得出租
　　在城市规划区内，未取得城市规划行政主管理部门核发的建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定新建、改建和扩建建筑物、构筑物或其他设施的，都属违法建筑。违法建筑本体的非法性，使其根本不具备租赁客体合法、安全等条件，属于禁止出租的范围。根据《城市房屋租赁管理办法》，属于违法建筑的房屋不得出租。因此，下列建筑不得出租：
　　1)房屋加层、屋面升高的建筑物。
　　2)庭园住宅和公寓庭院内的建筑物、构筑物。
　　3)小区、街坊、新村等地区建造的依附于房屋外墙的建筑物、构筑物。
　　4)小区空地、绿地、道路旁的搭建物。
　　5)逾期未拆除的，未占用道路的施工临时建筑物、构筑物。
　　3．物业租赁与物业抵押的关系
　　物业租赁与物业抵押的关系有两种情形：其一是物业先租赁，后抵押；其二是物业先抵押，后租赁。本质上，抵押权与租赁关系二者之间并无冲突。上述两种情形都是允许的，但二者在法律后果上不一样。
　　(1)物业先租赁，后抵押根据《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。这时，抵押人不需征得承租人的同意，只要履行告知手续，便可将已租赁出去的物业再抵押给抵押权人。而且，抵押权实现后，租赁合同在有效期间内对抵押物的受让人继续有效。
　　(2)物业先抵押，后租赁《城市房屋租赁管理办法》规定：已抵押，未经抵押权人同意的物业不得出租。《城市房地产抵押管理办法》规定：经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。也就是说，只有经过抵押权人同意之后，抵押物的出租才是合法的。根据最高人民法院对《中华人民共和国担保法》的司法解释的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。那么因为租赁合同的解除对承租人造成损失，应该区别不同情形分别处理：抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

2. 论述商业物业管理企业争取租户的措施

亲，您好，很高兴回答您的问题，论述商业物业管理企业争取租户的措施商业物业的经营管理特点：1、顾客流量大商业物业的进出人员复杂，不像住宅物业大部分为业主和租户。所以很难管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商业物业在发生突发事件时，疏散相对较慢。所以安全管理应特别慎重，对于安保和消防工作的要求更为严格。2、服务要求高物业管理服务要面向商业物业的业主人和使用人，不同的商业物业所需求的服务是千差万别的，要提供差异化、个性化的服务，一切为他们着想，促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业物业经营管理服务的根本原则。3、管理点分散商业物业人员流动量大，特别是商场物业，废弃的商品包装杂物会使得商业场所内的垃圾增多，环境卫生变差。出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。另外，对户外的招牌广告、霓虹灯要及时进行清洁维护，保持商业场所外观的整洁，树立良好的外部形象。4、营业时间性强商业物业中的商场的营业时间性很强。顾客到商业物业购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商业物业的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商业物业经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。5、车辆管理难度大【摘要】
论述商业物业管理企业争取租户的措施【提问】
亲，您好，很高兴回答您的问题，论述商业物业管理企业争取租户的措施商业物业的经营管理特点：1、顾客流量大商业物业的进出人员复杂，不像住宅物业大部分为业主和租户。所以很难管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商业物业在发生突发事件时，疏散相对较慢。所以安全管理应特别慎重，对于安保和消防工作的要求更为严格。2、服务要求高物业管理服务要面向商业物业的业主人和使用人，不同的商业物业所需求的服务是千差万别的，要提供差异化、个性化的服务，一切为他们着想，促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业物业经营管理服务的根本原则。3、管理点分散商业物业人员流动量大，特别是商场物业，废弃的商品包装杂物会使得商业场所内的垃圾增多，环境卫生变差。出入口多，电梯（客梯、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。另外，对户外的招牌广告、霓虹灯要及时进行清洁维护，保持商业场所外观的整洁，树立良好的外部形象。4、营业时间性强商业物业中的商场的营业时间性很强。顾客到商业物业购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商业物业的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商业物业经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。5、车辆管理难度大【回答】

3. 《商业物业管理》租金的确定？

在经营租赁条件下，租金应考虑出租资产的折旧费、大修理费、日常维修费、租赁期间利息、保险费、税损以及出租方收取的手续费等因素。如果租约中规定日常维修费由承租方负责进行，则日常维修费不应包括在租金中。 

　　在融资租赁条件下，租金应考虑租赁资产的买价、出租方垫付资金的利息以及出租方收取的手续费等因素。至于租赁资产的维修费、保除费、税捐以及租赁资产的陈旧风险等，一般由承租人负责，而不包括在租金中。也有的租赁租金数额事先不确定，而是按期根据双方商定的某种计算租金的标准，如产品的产量、销售量，使用机器的台时数、市场利率、物价指数等。这种计算租金的方法一般适用于零售业，也适用于矿地租赁和企业租赁。 

租金的计算方法

　　1、附加率法 

　　附加率法指在租赁资产的设备货价或概算成本上再加上一个特定的比率来计算租金的方法。特定比率由营业费用和预期利润来确定。 

　　2、年金法 

　　年金法是以年金现值理论为基础的租金计算方法。即将一项租赁资产在未来各租赁期内的租金按一定的利率换算成现值，使其现值总和等于租赁资产的概算成本的租金计算方法。 

　　3、成本回收法 

　　成本回收法指由租赁双方在签订租赁合同时商定，各期按照一定的规律收回本金，再加上应收的利息即为各期租金。 

　　4、不规则租金的计算方法 

　　即带有付租宽限期的租金计算法，宽限期长短对租金总额有影响，具体计算公式是将宽限期的利息加入到概算成本中，然后用等额年金法计算每期租金。 

　　5、浮动利率的租金计算方法 

　　在租期内利率随市场变化，计算各期租金时的利率不同。浮动利率一般采用Libor利率(即伦敦国际银行间拆放利率)并加一定的利差作为租金利率，一般以起租日的Libor利率加利差作为计算第一期租金的利率，第一期租金偿还日的Libor利率加利差则作为计算第2期租积金的利率，依此类推，计算以后各期利率，从而再计算各期租金。

4. 物业租赁管理最重要内容是什么,为什么

　　1．物业租赁用途不得任意改变
　　物业租赁双方在租赁合同中，明确了物业用途，这就要求出租人在交付租赁房屋时，应提供有关物业使用中的特殊要求，并明确通知承租人，保证承租人按照租赁物业的性能、用途，正确合理地使用出租房屋，并对其正常磨损不承担责任；承租人在承租房屋上添加新用途时，应征得出租人的同意，相应的开支由双方约定。只要承租人按合同约定的用途合理使用租赁房屋，租赁期满返还房屋时的合理磨损。出租人不得要求赔偿。物业是经营还是自住，承租人不能随意改动，更不得利用承租房屋从事违法犯罪活动。
　　2．违法建筑不得出租
　　在城市规划区内，未取得城市规划行政主管理部门核发的建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定新建、改建和扩建建筑物、构筑物或其他设施的，都属违法建筑。违法建筑本体的非法性，使其根本不具备租赁客体合法、安全等条件，属于禁止出租的范围。根据《城市房屋租赁管理办法》，属于违法建筑的房屋不得出租。因此，下列建筑不得出租：
　　1)房屋加层、屋面升高的建筑物。
　　2)庭园住宅和公寓庭院内的建筑物、构筑物。
　　3)小区、街坊、新村等地区建造的依附于房屋外墙的建筑物、构筑物。
　　4)小区空地、绿地、道路旁的搭建物。
　　5)逾期未拆除的，未占用道路的施工临时建筑物、构筑物。
　　3．物业租赁与物业抵押的关系
　　物业租赁与物业抵押的关系有两种情形：其一是物业先租赁，后抵押；其二是物业先抵押，后租赁。本质上，抵押权与租赁关系二者之间并无冲突。上述两种情形都是允许的，但二者在法律后果上不一样。
　　(1)物业先租赁，后抵押根据《中华人民共和国担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。这时，抵押人不需征得承租人的同意，只要履行告知手续，便可将已租赁出去的物业再抵押给抵押权人。而且，抵押权实现后，租赁合同在有效期间内对抵押物的受让人继续有效。
　　(2)物业先抵押，后租赁《城市房屋租赁管理办法》规定：已抵押，未经抵押权人同意的物业不得出租。《城市房地产抵押管理办法》规定：经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。也就是说，只有经过抵押权人同意之后，抵押物的出租才是合法的。根据最高人民法院对《中华人民共和国担保法》的司法解释的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。那么因为租赁合同的解除对承租人造成损失，应该区别不同情形分别处理：抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

5. 物业管理包括租赁业务吗

法律分析：不包括的。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。