“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”，在电商的冲击下，商铺投资彻底凉了吗？

1. “一铺养三代”沦为“一铺坑三代”，在电商的冲击下，商铺投资彻底凉了吗？

“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”，商铺投资彻底凉了吗？

2. 商铺投资市场遇冷，“一铺养三代”成过去式，商铺还能买吗？

3. “一铺养三代”商铺投资风险高么？

4. 三代养一铺商铺真的不能再投资了？

5. “一铺养三代”的说法，商铺真的是投资赚钱的地产吗？

投资商铺存在诸多风险，其中的弯弯道道有很多，稍不留神有可能带来财产损失。投资一定要独具慧眼，目光最少要投放10年以外，需要具备比较专业的经营和管理能力，还需要一定的运气。至于商铺投资前景，只要能通盘考虑好商铺所在位置、人流量、回报率、城市发展潜力、城市建设规划、消费水平、商圈变迁、商业氛围等因素，避开投资的“雷区”，商铺仍然具有较好的投资前景。

商铺投资的“雷区”在哪里呢？
1、交通主干道两侧。交通主干道每天车辆川流不息，路边不允许停车，道路中间又设置了隔离护栏，消费人流被阻断；若店门前再设置停车位，会影响视线和行人通行，这样的位置难以凝聚人气；
2、店中店，俗称格子铺。商场尤为典型，就是将每个楼层分割成数量不等的单间对外出售。店中店受商场整体营销环境影响，不具独立经营优势。由于目前商场数量太多，且新的商场不断出现，造成消费人群被分散截流，难以保持长期优势，一旦经营不善，一荣俱荣，一损俱损，想转手很难；
3、托管型返租店。开发商会在出售前口头承诺用一定的租金回报买断未来几年的经营权，回报率高达8～12%，然后统一招商和经营管理，但签约方为第三方。看似利润丰厚且坐等资金回笼，但与实际存在的市场回报率相比，由于承诺的租金虚高，大多数商家难以兑现，多数情况是签约方毁约或跑路，投资者难以维权；
4、新区商铺。刚建成的新区入住率较低，学校、医院、菜场等配套设施不全，短期内难以形成人气，商铺的空置期造成资金回笼时间延长投资成本增加；若新区的周边还有其他商圈或未来有建设规划，在人流量不增加的情况下，租金一定会下降，商铺会处于半死不活状态；

5、带阶梯店铺。俗话说，“人不走奥步”。即：进店购物需要拐弯抹角的情况。购物的人习惯店面前道路平坦，出入畅通。登梯让人感觉很麻烦，老人孩子不小心还会绊倒，给购物带来不便。如果店铺有下降阶梯则会给人以压抑感。
那么，哪些商铺具有投资前景呢？
1、城市中心区域。投资商铺除了位置还是位置，位置决定投资成败，城市核心区域往往会汇聚大量的人流，有人流就会有消费。好的地段商铺回报率最高，不愁租不出去，租期时间长资金回笼快，是投资的首选。因投资成本较高，适合预算大的投资者考虑；
2、小区周边的临街商铺。投资预算较少的可以考虑。社区底商由于处在小区周边而且大多临街，就给居民购物消费提供便利。最好能选择万人以上的小区，充足的人流可以保证稳定的客源。可以经营一些贴近居民日常生活所需的商品或从事生活服务类项目，不用担心受到网店冲击。比如经营水果蔬菜、烟酒粮油、日用百货、美容护肤、车辆维修等项目；

3、小区大门两侧的商铺。同样是那句话，人不走奥步。居民购物消费能节省时间就节省时间，能少走弯路尽量少走弯路。出小区门就能消费购物，很少有人舍近求远；
4、回报率高的商铺。投资商铺主要考虑回报率。如果商铺回本能在10～15年之间，回报率在7%以上，长期有稳定的租客，不是返租铺的话，这样的商铺一定能够跑赢通胀，可以毫不犹豫选择入手；
5、能够全款购买的商铺。商铺的经营权只有40年，决定了回本时间不能拉的太长。如果贷款购买，最多贷50%，最长期限10年，利率在6%以上，显然贷款购买不划算，能全款购买最好。

6. “一铺养三代”沦为“一铺坑三代”，商铺投资彻底凉了吗？

商铺投资一直是房产投资的一个品类，但是现在越来越多的人买了商铺之后无法转手或者租不掉，商铺变成了一个拖后腿的投资品。商铺并非全部都是坑，但是商铺投资不适合普通人，适合专业的投资者或者运营商，投资商铺坑多赚少。香港的天价铺子1500万/平商铺的黄金时期已经过去，个人买买买就能赚钱的机会已经很少了。现在是商铺的白银时期，需要更专业的选择和运营团队。

还记得2014，香港铜锣湾爆出的天价铺子，1500万一平的商铺，实用面积仅有12平米，一共卖出去1.8亿港币，创造了当时的记录。创造记录的原因就在于核心地段的大量高质量客群。而深圳曾经也拥有过这样的天价记录，2012年，深圳东门成交了一共商铺，89平米，单价84.2万/平；南山区海岸城的商铺曾经最高也卖到60万/平。
但是这两个铺子的命运却不同，深圳东门的商铺到现在20万/平也卖不掉，海岸城的铺子价格也没有这么高，但是人气却还在。有些地方的商铺有其价值在，买来无论是出租还是出售，都可以赚得盆满钵满。但是并非所有铺子都有这样的命运。深圳湾3000万豪宅铺才是坑深圳有三大豪宅区：老牌的香蜜湖、中坚力量华侨城、新兴势力深圳湾。这三个片区是深圳最具代表性的豪宅区域。而在豪宅区域的铺子，则是坑中之坑。

曾经的豪宅铺子定位肯定是“稀缺、高端人群、优越地段”等等，售价也一度突破38万/平米，面积接近100平米，一套铺子的售价2000-3000多万不等，在深圳湾豪宅名气的笼罩下，这些铺子被很多富豪收入囊中，可惜至今无人租用，只剩下一地鸡毛。豪宅铺是商铺中最大的一种坑，因为它涉及金额大，而且还收割了富人税，没有人接盘的最大原因就是富人社区缺乏密集的人流和频繁的购买。没有人气的铺子，何来收益？
门店铺子正在往楼上走现在越来越多的门店从街边向楼上演变。尤其是高客单价门店，比如高端餐厅（网红餐厅）、医美医疗、牙科诊所、鲜花店、健身会所、教育培训机构等等。你会发现，去一个空中餐厅吃饭，会更有情调。商铺的楼层也越来越高，这是现在大城市商铺的一个特点。这样的结果是因为移动互联网将人与人之间的链接变得更为扁平化，无论你是在街边还是楼上，有了网络，就可以找到商铺的位置。而且高楼层，一定程度上也提供了安静的服务环境，对于消费品质也有升级。

要避免一铺坑三代，那就必须学会挑选铺子：
1、地段是核心。首先是地段，我相信很多人第一点想到的也是地段，但是并非所有核心的位置都是好的，因为这个要结合你自己经营类型的定位，商铺的气质与片区定位能否契合很重要。如果周边商圈有了好的商业范围，选择这样的铺子多数不会踩坑。
2、人流是关键。人流的大小很大程度上取决于交通的便利程度。距离地铁、公交站等交通接驳点的或者出口的商铺，具有投资价值。但是铺子的位置一定要在人流的行进方向上，如果是背向或者稍微拐了一个角，那也会大大削减人气。此外，门口和转角楼也是不错的位置，很多茶饮店会在人流密集的拐角处驻足，这样会吸引客户进门；此外，如果门店有小小的门槛，都会阻拦一部分客户，所以门店一定是无门槛进入的。对于同类竞品的商铺，位于走廊的延长线中间的位置会好些，起点和终点很多人匆匆掠过，只有中间的位置才会进去多逛一逛。
3、定位要准确。如果只是前期投资商铺的话，选择好的地段会稳一些。如果是已有的铺子，选择跟明星铺子相邻会好很多，而且定位一定是要跟明星铺子互补，不要竞争，这样你也可以分到一部分人流量。
4、统一规划优于单兵作战。大型的商场铺子一般是统一规划、统一出租运营，但是有的商场是单兵作战，排布没有经过深入的规划，所以规划很乱。这样的铺子即使地段好，也不一定能够租出好价钱。比如万达金街，很多都是卖掉给了小商家，尤其是二三线城市的金街，运营的状况很糟糕，人气不行，定位还低端，没有办法吸引大量有消费力的客户。但是统一规划的商铺一般状况会好很多，比如星河的CoCo Park、华润的万象商城系列。这些商场有专门的招商和运营，如果商场有出售的话可以选择投资，最后接受统一规划、统一出租，商铺的价值就会高很多。

综上所述：商铺投资越来越成为一种统一规划、统一运营的投资类型，对于普通人来说，需要掌握非常专业的投资眼光才不会踩坑。另外商铺投资的回报周期长，对于普通人来说也不是好的投资品。如果掌握了选择商铺的方法，也可以选到优质铺子。但整体上是风险大于收益，建议普通人慎重。再说了，有这个钱，为什么不买套稳稳当当的住宅呢？

7. 商铺能买吗？一铺养三代的时代还在吗？

过去我们一直有个说法，叫做一铺养三代，大家都觉得商户会有比较好的现金流，有比较好的租金回报，可以世世代代这么传下去，现在这个说法变了，已经变成三代工艺，铺了一个商铺套牢三代人，我个人觉得如果说你不是行家，尽量不要去买商铺，为什么这么说呢？
  
 首先啊，现在商铺的一个租金回报在不断的走的啊，从过去的这个一年6%到百分之七一路下滑到现在的一年2%-3%一方面呢是因为价格上涨，另外一方面呢，也是因为线下实体店受到这个电商冲击过大，现在线下实体店已经很不划算了，已经很少有什么消费场景，是必须到线下门店去做消费了，
  
 所以呢，实体店经济啊，正在逐渐的一个萎缩，即便是北京，上海这种地方，在购物中心里面有大把大把的丰富啊，都已经在出租了，而且客流量也是在大幅的一个下降啊，更别提人口不断外流的一个三四线城市了，
  
 其次呢，商户真的是不太好，出售这个税费，高贷款有严格的一个限制，首付呢，一般都要五成左右。贷款年限一般不超过十年利率一般情况下都还要上浮，所以呢，导致很多愿意接盘这个商铺的人并不多，很难脱手，当然，肯定有不差钱的朋友，还是想买啊，那我送佛送到西，如果说你还是想买的话，一定要仔细的去现场研究一下，人物啊，这个商铺对地段啊，极为敏感，这种敏感到什么程度呢？
  
 甚至精确到米同一条街啊，两个铺子可能只得50米，生意都大不相同，这个功课要自己做，别听中介在那里瞎忽悠，另外呢，就是别买那种啊，价格已经被炒得特别高的传统商业街上的铺子性价比太低了，那后面的前景也不确定，还有呢，就是豪宅片区下面的商铺啊，也不建议大家买豪宅，片区下面的人口密度太低了，人流也不旺，而且呢，很多土豪买东西，他都有固定的商场或者固定的渠道，也有很可能是被安排管家或者司机去购买，所以呢，不要想当然就觉得，哎，这土豪肯定能做他们的生意啊。

8. 都说“一铺养三代”，商铺可以增值盈利，购买哪些需要注意呢？