不动产投资信托的制度来源

1. 不动产投资信托的制度来源

 投资公司（Investment Company）作为美国不动产投资信托的一个制度来源，是在继受英国投资信托（Investment Trust）的基础上发展起来，集合众多投资者的资金并分散投资于证券的一种投资工具。根据《1940年投资公司法》的规定，投资公司从事的业务限于证券投资、再投资或者证券交易业务；从组织形式来看，可以是具有法人资格的公司，也可以是合伙、合股公司、信托等。《1940年投资公司法》通过之时，理论上对投资公司的定位已经非常清晰。有学者指出，“投资公司是一个投资工具。它集合小投资者的资金进行共同投资，以获得专业投资规划的益处和分散投资的保护。” 该法通过前投资公司已大量存在，美国已经赋予其税法上的“导管”地位，也规定了获得该地位的条件。根据《1936年税收法》（Revenue Act of 1936），如果投资公司符合法定条件，其分配给股东的股息可以从公司应税收入中扣除。所谓法定条件包括：至少将90%以上的纯收入分配给股东；其总收入中至少有95%来自股息、利息以及转让或者以其他方式处分证券的所得；其总收入中至少有30%是来自转让或者以其他方式处分持有期超过6 个月的证券的所得;持有任何一个公司发行的证券不得超过其总资产的5%，持有任何一个政府机构发行的证券也不得超过其总资产的5%；持有任何一个上市公司的股票不得超过10%；负债不得超过其总资产的10%。1939年美国国会通过的《国内税收法典》以及1954年的修订沿袭了《1936年税收法》赋予投资公司以“导管”地位的做法，也同样为投资公司获得这一地位规定了相似的条件。符合法定条件的投资公司在税法上称为“受规制投资公司（Regulated Investment Company）”。不难发现，投资公司对不动产投资信托的制度贡献有如下两个方面：其一，为不动产投资信托获得税收优惠提供了正当性的基础。投资公司获得“导管” 地位的原因在于其主要收入来自股息和利息等消极收入，因此也要求不动产投资信托的主要收入来自以不动产租金和不动产投资信托贷款利息等消极收入。其二，成为《国内税收法典》为不动产投资信托规定一系列条件的参照，比如收入限制、分配股息的比例、分散投资的要求等均可以从为投资公司规定的条件中找到影子。 商业信托（Business Trust）也是不动产投资信托的制度来源。商业信托是按照信托架构成立的一种商业组织。又因为曾盛行于马萨诸塞州，所以通常将其称为马萨诸塞式信托。 关于商业信托，1924年美国联邦最高法院在其对Hecht v.Malley一案的判词曾给出了一个经典的描述：“马萨诸塞式信托是该州常见的一种商业组织形式。其核心的安排是受托人受让信托财产，根据信托文书为受益人的利益持有和管理该信托财产。受益人对信托财产享有的受益权股份，往往通过受托人发行的可转让受益凭证来表示。受益人根据其持有的受益凭证按比例分享信托财产产生的收入，在商业信托终止时也同样按比例分配收入。” 商业信托的兴起源于马萨诸塞州1851年的公司立法禁止公司直接拥有房地产，并且是作为公司的一种替代者而出现。正是作为一种公司的替代者，所以才具有公司的特点。商业信托收益人相当于公司的股东；信托文书相当于公司的章程;受益凭证相当于公司的股票；受托人相当于公司的董事等。因此，商业信托并不是传统意义上的信托。虽然1960年立法的法律文本中并没有出现商业信托字样，但是国会在通过该立法时就是以商业信托为原型对不动产投资信托进行制度设计的。换言之，商业信托作为直接投资不动产的一种组织形式为不动产投资信托所继承。