关于如何求取房屋重置成本的思考

1. 关于如何求取房屋重置成本的思考

利用成本法进行房地产估价时不可避免的需要对建筑物的重置成本进行测算，在对建筑物的重置成本进行测算时我们常用的方法有单位比较法、分部分项法、工料测算法以及指数调整法。下面我们针对于具体的方法谈谈其适用范围。
  
 1、单位比较法
  
 单位比较法是以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位（如单位建筑面积、单位体积等）为比较单位，调查在价值时点的及期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行适当处理后得到建筑物安装工程费的方法。我们常用的一般为单位面积法，根据单位比较法的定义，单位面积法是调查在价值时点近期建成的相同或相似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后对其进行适当处理来求取估价对象建筑物建筑安装工程费的方法。
  
 影响单位建筑工程费的因素通常有建筑结构、建筑规模、建筑层次（建筑高度）、装饰装修、建筑设备等，选用该种方法进行评估在选取可比建筑安装工程费用时，需要尽量选取在价值时点近期建成的与估价对象结构相同、规模相近、建筑层次（建筑高度）相近、装饰装修类似的建筑物。
  
 该种方法简单实用，但是比较错略。
  
 2、分部分项法
  
 分部分项法是把建筑物分解成各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点单位价格或成本，将各个分部工程或分项工程的数量乘以单位价格或成本后相加得到建筑物安装工程费的方法，由于近些年来无新建泥木结构的房屋，夯土工程单位成本无法获得，故不采用分部分项法。
  
 需要获取临近价值时点的各个分部工程或分项工程的单位价格或成本，即使工程造价中的一些造价信息，其难点有2个
  
 （1）应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位，有的需要用面积、有的需要用体积、有的需要用长度；例如：基础工程的计量单位通常为体积（m³），墙面抹灰工程的计量单位常为面积（㎡），楼梯栏杆工程的计量单位常为长度（米）。
  
 （2）要避免因重复计算或漏项而造成的测算不准确。
  
 该种方法可以准确的计算房屋的重置成本，但技术难度较高。
  
 3、工料测算法
  
 工料测算法是把建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数在价值时点相应的单价及人工费标准，将各种建筑材料、建筑构配件、设施、施工机械台班费的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相应的措施费、规费和税金等得到建筑物安装工程费的方法。
  
 该方法有点是详细、准确，但是比较费时、费力，并且需要转件（如建筑师、造价工程师）的帮助，可用于求取具有历史价值的建筑物的重新构建价格。
  
 4、指数调整法
  
 指数调整法（成本趋势法-cost index trending)是利用建筑安装工程费的相关指数变动或变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到价值时点的建筑安装工程费来求取估价对象建筑物安装工程费的方法。
  
 该种方法主要用于检验其他方法的测算结果。

2. 楼房的重置成本

重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。

建筑物重置成本法基本评估程序：

第一步，被评估资产一经确定即应根据该资产实体特征等基本情况，用现时（评估基准日）市价估算其重置全价。

第二步，确定被评估资产的已使用年限、尚可使用年限及总使用年限。

第三步，应用年限折旧法或其他方法估算资产的有形损耗和功能性损耗。

第四步，估算确认被评估资产的净价。

建筑物重置成本法应用范围：

（一）可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产。例如：房屋建筑物、各种机器设备，以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等无形资产。

（二）可重建、可购置的整体资产。例如：宾馆、剧院、企业、车间等。但是，与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。

根据重置成本法的特点，最适用的范围是没有收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。例如：学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的