这几类常见的小区，千万别碰！

1. 这几类常见的小区，千万别碰！

买房这件事上，我听过最温和的心态是：“不亏就行”，毕竟没人希望自己把买房这件事做成亏本生意。
但现实总是残酷而真实，就像股市里，有人赚钱就一定有韭菜在亏钱，不是所有的房子买到都能保值或是升值。
所谓“前事不忘，后事之师”，今天我们就从前人已有的经验中，总结那些买到大概率是在做亏本生意的房产，能不碰就别碰。
超大社区和独栋小区
先不论房价，这两类小区在居住体验上我基本没听到过好评。
以前讲过一个住在广州祈福新村的朋友，因为社区过大居住人口过多，每天通勤的一半时间，她都用在了出小区上，密集而拥堵是平日常态，也是她的日常心态。
除此之外大社区的问题还有很多，比如建设周期长、流动人口多，还有通常在城市中心区不会存在大社区，大社区多存在于较为偏远的郊区，因此在通勤距离和时间上也不够友好，这些问题都加大了社区的不稳定性，导致社区房价波动较大。
比如深圳著名的大型社区桃源居，体量庞大，在业主集中抛售时，房源过多就增大了议价空间，导致虽然大市处于上涨趋势，但社区内房价反而出现下跌或浮动过低的情况。

桃源居房价走势
还有住在独栋单体楼小区的朋友，“没有社区生活、毫无居住体验”，是他们在这类小区生活的不快乐宣言。
这类小区在外部配套比如学区、交通方面可能有一定优势，但在内部的社区环境、停车位、物业方面就比较一言难尽，因此居住舒适度上会大打折扣，除了一些有有利因素加持的的项目外，大多数单体楼小区的房价走势都与同片区的周边项目有不小的价差，房价走势往往也不能够跟随大市波动。

深圳某独栋社区房价走势
以上，对比能随着大市波动的中型社区，超大社区和单体楼小区的升值潜力显然都不够优秀。
商住混居小区
这类小区也是各类城市都普遍存在的，并且不少商住混居小区还坐落在不错的地段。
从性质来说，这类小区确实具有居住属性，至于为什么会有众多小企业和商家进驻，大抵都是因为小区的区位优势，并且周边也有不错的配套，小区内的管理费和车位费相较于写字楼也更便宜。
依旧以深圳为例，很多小区都存在这种情况，比如南山的海景广场，一个集办公、商住、餐饮于一身的综合性楼宇，居住在这里生活便利度很高，且紧邻观光景区海上世界，但在区域均价12.6万的蛇口片区，它6.2万的均价俨然成为了拖后腿的存在。

一方面因为公寓的性质，另一方面混居使居民的居住属性不够纯粹，人流密集让建筑内部损耗也更迅速，再加上物业维护平庸，破旧的面貌也是让这类住宅价格打折的原因。

另外，在城市内的一些批发市场附近，这类混居小区出现的比例也会比较高，例如广州的十三行和深圳的华强北周边，这类成本低的小区，都是小企业和商铺的首选。
在人们越来越重视私密度和舒适度的今天，这类小区注定会衰落以及被日益淘汰，并且从环境状况来看，这类产品都不是个好的投资品，未来涨幅大概率也不会跑赢同片区的其他住宅小区。
郊区景观豪宅
一套“面朝大海，春暖花开”的住宅，曾是多少人心中的白月光，可时至今日，在遍地景观房收割市场过后，你会发现这些白月光不值得。
深圳东部的盐田，曾备受投资客追捧，大梅沙的东部华侨城天麓早在2008年，开盘价就已经达到了7.5万/㎡，每套总价达到2000-3000万。

而今，打开链家搜索华侨城天麓的相关挂牌信息，可以看到复式户型挂盘价在3-4万，独栋别墅挂盘价在8万左右，要知道08年距今已经过去了13年，看如今的价格，可以说是血亏了。
毕竟在2020年的上半年，短短三两月深圳西部的宝安，部分楼盘就已达到8万到15万，近乎翻倍的涨幅，而被业主握在手中长持十余年的海景豪宅，不涨反跌，令人叹惋。
这类豪宅上涨难的问题在于，虽然把持了好景观，但地理位置欠佳，距离主城区较远，周边生活配套不足，还没有优质的学位和商业配套捆绑，并且豪宅产品的市场流动性，本就远不如普通的刚需改善产品，如此一来便更是有价无市，难有上涨空间。
片区内的错配小区
不知道大家有没有留意过，在普通小区内的大户型，单价往往不如小户型，特别是刚需片区，一套大户型的总价可能仅仅比小户型高出50%左右的价格，但面积却多出一倍，可即便如此，这类的大户型产品还是会面临很长时间的转手周期。
这其中的关键就是因为它处于刚需片区内，对于几千块的价差都可能跟你锱铢必较的刚需人群来说，让刚需上车即大户型来说真的有难度。
还有刚需片区的豪宅项目，也是同理，有钱人不会只为了项目品质，而不顾及小区周边是不是还有农民房厂房，商业配套只有普通平价商超，根本满足不了这类业主的消费层级。
有个很好的例子，深圳龙华的金茂府，刚需片区的豪宅盘，在深圳开盘秒光的市场行情下，依然去化疲软，试想差不多的价格，去买福田的香蜜湖或是南山蛇口的望海豪宅不香吗？明明可以买在驱车十分钟内去到万象城购物吃顿晚餐，为什么要买在龙华徒增远距离出行的烦恼。
想象一下，当你深圳湾的朋友约你吃下午茶，但可能奶油蛋糕的奶油都化了，你还堵在沙河西路上过不来，这就是龙华金茂府不在核心区的尴尬。

反过来说，改善和豪宅片区里的刚需产品也一样，在人们舍得花钱追求舒适度的区域内，紧凑实用的刚需小户型可入不了这类人群的眼，而刚需在考虑性价比方面，又拒绝为这种产品的价格买单。
到头来还是那句，穷人买不起富人看不上。
所以这样的错配产品转手都难，指望买了它有很好的涨幅怕是更难。
高容积率的旅居盘
说到这类小区，首先点名惠州碧桂园十里银滩，说实话，作为旅居地产，这里的海风和沙滩走过确实让人心旷神怡，单是走走逛逛打发时间，这里还真挺舒服。

但旅居旅居，除了走走看看外，还绕不开一个住，因此还要看必要的生活配套是不是齐全。
很遗憾这里并不具备。
从外部公路上放眼望去整个小区，排满了密密的建筑，并且整个项目体量庞大，沿路开过几公里，才贯穿了整个项目，可是开发商几乎没有运营。
项目周边都是一些lowlow的底商，没有高端的餐饮、书店、咖啡店，外出就餐需要驱车依赖周边的村镇。

项目卫星图
活脱脱的有社区而无运营，偶尔休闲小住三五天尚可，长期居住就要做好思想准备，面对这也没有那也没有的尴尬。
没有社区配套、供应量大，单就这两点，已经注定了这样的小区难以上涨。
打开安居客的小区近3年房价走势，我们可以看到曲线走的是下坡路，并且大量房子长时间挂盘却无带看，一个前几年买了这里的粉丝，更是向我们透露自己去年亏本20万才将房子出手。


而这样的项目，仅仅是我国海景旅居地产的冰山一角，国内兜售海景旅居方概念的城市还有很多，比如广西的北海、山东威海等，都大量的存在类似的旅居小区，住不出便利度也住不出房价涨幅，甚至还要割肉出让，所以真的不要头脑一热买在这种小区。

2. 打死也别买！特别是小区环境不好的房子！

美好的东西总是能给人带来愉悦的心情，这样，人们的生活以及工作才更加有活力，比如，优越舒适的社区环境，可以让业主在一天工作结束后的第一时间熟悉安全的氛围，让返乡的脚步更加轻快。正是因为如此，现在不少购房者在买房时都会对小区环境有一定的要求。   
   美好的东西总是能给人带来愉悦的心情，这样，人们的生活以及工作才更加有活力，比如，优越舒适的社区环境，可以让业主在一天工作结束后的时间熟悉安全的氛围，让返乡的脚步更加轻快。正是因为如此，所以现在不少购房者在买房时都会对小区环境有一定的要求，那么，怎么样的小区环境，才能带来舒适安心的氛围呢？
    一、小区交通规划是否合理 
   小区交通的合理性直接影响到居民的安全和舒适，良好的交通规划可以隔离交通噪声，减少安全隐患。尤其是当孩子们在社区自由玩耍时，安全尤为重要，因此，“人车分流”是衡量居住环境安全的重要标准。
   所谓的人车分流，就是指业主可直接将车开进小区外的地下车库，互不干扰。小区内无车辆通过和停车的噪声干扰，极大地改善了小区的环境质量。
    二、看小区物业管理是否到位 
   物业需要做的事情很多，比如社区修缮、美化、卫生、治安、节日节点服务等。买房一定要注意楼盘的质量，因为现在不少楼盘都是自带物业公司的，而物业质量直接关系到居住环境。
   一般来说，好的物业从保安、保洁、房屋维修、绿化种植维修等角度为业主服务，保护业主的居住环境。
    三、看周边配套是否完善 
   社区公共建设的便利性和合理性、服务设备的便利性和休闲健身器材的摆放对生活质量有很大影响，也是衡量社区生活质量的重要指标之一。也就是说，你要看看周边是否有大型商场等各种生活配套，有没有幼儿园、学校等一系列名校，没有的话，生活就会极不便利了。
   提醒，很多开发商也打出校区房的概念来促进销售，如果有相配套的教育设施，读书问题就可以迎刃而解。但是买校区房之前，我建议你一定要做好相关咨询，确定校区房的真实性。
    四、看小区绿化率是否过低 
   相信大家都知道，绿化率是居住区环境考虑的重要硬指标。绿化率是指居住区内各类绿化的总比例，一般居住区的绿化率不能低于30％，而且，不仅要绿化率好，而且还要看绿化种植的养护是如何，绿化种植的养护一定要非常细致，这样草坪生长整齐，观赏效果好。
   以上就是本文的全部内容了。总的来讲，小区环境主要包括四个方面，因为小区环境并不等于小区的绿化环境，它是指广义上的整体环境，包含绿化环境、治安环境、商业环境、教育环境等，因此，广大购房者在买房的时候，一定要好好实地考察一下这些方面了。
   

3. 这样的小区周边环境才最适合你！买房注意！

房子本身好并不是真的好，还需要有良好的物业服务、安静舒适的小区氛围，以及远离污染和喧嚣的环境。那么，在选购房子的时候，什么样的周边环境才最适合我们呢？
十米内：租用车位要足量
在买房之余一定要重视起入住之后的物业服务，其中一项就是对车位的管理。近年来新建的小区，车位比虽然看起来都能达到1：1或者更高，但地下车位基本是只售不租，且价格不菲，地上临时车位就成了稀有资源。因此消费者在买房之前，一定要向开发商索要整个小区的平面规划图，详细了解临时停车位的配比情况和使用说明。
百米内：不可忽视光污染
城市中光污染也成为影响居住生活的一大污染源。都市为了追求华丽时尚的现代感，不仅加强了路灯的照明强度，而且很多高大建筑都装有彻夜不息的光源。加之现在很多写字楼都以钢化镜面玻璃作为外立面，很容易将这些光源反射到周边，对居民生活造成影响。其实不仅是光污染，还有来自楼下大排档、网吧等娱乐场所的声音污染。因此购房者在考察房源之前，要对百米之内的规划建筑体有所注意，而有条件的二手房买家最好在晚上去实地考察一下房源周围的光污染是否严重。
更远处：化学污染要注意
一个小区的居住环境舒适与否，不仅要看规划红线内的精美布置，楼盘周边大范围的居住因素也要考虑全面。总结下来，小区外部的大环境中，声、光、气、辐射等污染源都是影响居住品质和健康生活的有害因素。多在小区周围转一转，尽可能扩大考察范围，更有利于辨别房源的优劣好坏。有些房源周边暂时没有污染源，但可以看看周边是否有大片空地，这些空地未来是否规划成工业用地，都需要加以注意。
封闭式小区涉及到入住后的安全性和私密性，比不封闭的物业优越。物业管理现在已较为普及，一个公认的观点是：专业的物业管理公司要比衍生出来的物业管理部门的能力强。绿化覆盖率是用绿化面积除以建筑面积。绿色令都市人有回归自然的感觉，绿化面积的多少也是衡量小区档次的一个标志。配套设施包括便民商店、运动场地、健身等;高级些的则有网球场、歌舞厅等;规模大的小区还应考虑建幼儿园、小学、超市、公共汽车站等。
周边环境的观察应注意最好靠近宜人的风景点，或是高等学府等文化气氛浓厚的单位，附近要有集贸市场、商业区。还有，交通问题也极为重要，是否有主要干道通过，公交车站有多远，都需要细致考虑。
一个小区配有完美合格的周边环境才是最棒的小区，通过以上了解，想要买房的购房者心中一定有了自己的方向。
（以上回答发布于2015-09-24，当前相关购房政策请以实际为准）
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4. 这样的住宅小区千万不能买 买了准后悔！

我们的日常生活中，每个人都有自己比较关注和忌讳的地方，特别是在买房子的时候，选择住宅小区非常重要，这就意味着以后的几十年内都要在这种环境里居住，有的朋友在选房的时候非常疑惑，到底哪些住宅小区不能买呢？一起来跟我详细的了解一下吧！   
   我们的日常生活中，每个人都有自己比较关注和忌讳的地方，特别是在 买房 子的时候，选择 住宅 小区非常重要，这就意味着以后的几十年内都要在这种环境里居住，有的朋友在 选房 的时候非常疑惑，到底哪些住宅小区不能买呢？一起来跟我详细的了解一下吧！
    1、入住率太低 
   我们买房的时候大多数是期房，不能预知 交房 之后的情况，但如果是 购买二手房 屋，那么选择小区住宅的时候尽量选择入住率比较高的小区，以免出现不缴管理费的情形，不只影响小区正常运行，连房价也会受到影响。
    2、大型小区住户太多 
   虽然选择有实力的 开发商  房屋 质量比较有保障，但如果开发商的 楼盘 太多，整个小区住户太多，很容易出现门禁不够森严的问题，由于住户多，彼此纠纷也多。另外，多拼格局规划的大楼也好别碰，出门光是等电梯可能就要花不少时间，更何况出入人口多，也会相对吵杂，影响居住安全。
    3、周围设施 
   选择小区前可以就近看一下小区周边的 配套 设施，如小区大楼的出入口是否有管理员，地下道车库有无独立出入口，这些配套服务也是影响到我们日后居住是否更加舒适的一个问题，不容忽视。
    4、对门、楼梯口别选 
   买房前一定要去看 楼梯间 ，因为通过楼梯间，可以观察邻居有无公德心，还记得要观察公布栏，小区公布栏可以告诉你，你的邻居财力状况有无问题， 业主委员会 有无顺利运作等信息。
   友善的小区住起来一定会比较好， 购房 者可以利用上下班时间观察小区间住户有无互动就。购房者可以先和小区住户打招呼，如果邻居都很亲切愿意打招呼，小区住户会比较和乐融融，如果爱理不理，居民都没有互动，显示小区互动不会太好，就可能要注意。
    5、无业主委员会 
   如果一个小区没有成立业主委员会，那么在 小区物业管理 公司存在问题的时候就很难及时得到保障，小区若没有正常运作的业主委员会，不只会影响房价，还会造成生活不便，影响居家品质，有许多小区因业主委员会未妥善维修电梯，导致老旧电梯常常故障，让住户每次搭乘电梯时都胆战心惊。
    6、有恶邻居的小区 
   另一种不能买的小区就是有恶邻居的小区，古时孟母三迁，其中主要的原因就是为了择邻而居，邻居好不好不只对幼童会有身教的影响，还会影响到居住品质。
   为了给自己的居住环境一个保障，方方面面都得注意，选择一个好的小区环境，我们的居住氛围会更加舒适、放松，关于哪些住宅小区不能买的相关信息我就为大家介绍到这里了，希望能够为您带去帮助。
   

5. 你的小区是这样吗？

6. 五大细节帮你区分小区好坏！

买新房时，我们往往只能从户型图、样板间、小区园林等表面现象来判断小区的好坏。你知道如何更加深入了解一个小区，真真切切的来鉴别小区的好坏吗？我们不妨一起来看看以下这五大方面。
一、关注建筑工地动态
假如购买的是期房，可以要求去建筑工地参观。
主要观察施工场地机械是否齐全，工人是否正在施工。可以要求查看施工单位的合法证书是否齐全。
由于沙盘楼栋之间的楼间距与实际会有差别，因此要在施工现场确认实际楼间距，是否与售楼部说辞一致。
二、观察小区环境细节
小区环境的好坏不仅仅是指绿化率的高低，更多的体现在一些细节的地方比如：
1、小区地面铺装。优质的小区地面一般为硬质铺装，如混凝土地面、花砖地面，植草砖地面等等。
2、内部活动设施。好的小区一般会在小区内部设置休闲娱乐场所，如咖啡厅、室内运动场所等等。
3、水景、雕塑、灯光设施等。用心的开发商，不仅关注地面的绿化率，同时也会注重人文景观，精心设置水景、雕塑、灯光等，让居住在这儿的人身心愉悦。
三、车位配比要充足
私家车日益普及，“停车难”的问题越来越凸显，一个优质小区的停车位配比需要达到1:0.8，才能保证车位的充足。
四、楼内设计
楼内的设计情况可以去样板间实地看一下，优质小区的楼梯间一般都有装修，光线和空气流动性很好。高层住宅的入户大堂一般都宽敞明亮。
五、实地了解楼层的高度
1、楼层的高度及净高度有区别
楼层的高度通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
高度减去楼板的厚度或结构层的高度的差，叫做净高。
2、样板间实地了解
很多时候实际层高跟售楼部许诺的不一样，就是陷入了“楼层的高度”、“净高度”的文字陷阱。楼层高度到底是多少还是得自己实地去样板间感受。
提到样板间不得不注意的是，一定要去建在售卖楼栋上的样板间，这样才能保证与实际售卖商品房的大小比例一致。
买新房时，这5个方面就基本能够鉴别出一个小区的好坏了。一个好的小区，不是只做表面工程，而是用心把每个细节都做好、做精，让业主住的舒适、顺心。
因此在看房过程中，多多了解项目细节之处，是买房非常重要的参考因素。
（以上回答发布于2017-06-15，当前相关购房政策请以实际为准）
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7. 注意了！这些小区内部条件会影响你的生活！

一、小区绿化情况
最直观感受一个小区品质的应该就是小区的整体环境了，简单来说就是看小区绿化怎么样。
在城市污染日益严重的今天，肯定每个人都希望自己所在的小区绿化面积越高越好，因为这直接关系到了我们日后生活的质量。
二、小区内的住宅布局
小区内的住宅布局也要着重看一看。一般来说，为保证住户获得的日照时间和日照质量，两栋相邻的楼与楼之间应保持一定的距离，就是所说的楼间距。如果住宅的楼间距不够、楼盘布局不合理，部分住户就不能获得有效日照，影响生活质量。
三、小区物业水平
了解小区的物业水平尤为重要，因为维护小区安全、保养公共设施都必须由物业来实施，一般可以从以下方面来衡量小区的物业：
1、门卫的工作态度，陌生人进出有没有不闻不问，是否对其进行登记等；
2、小区公共区域（包括楼道、电梯、地下车库等）是否整洁有序；
3、小区楼房的外立面能否看到明显的污渍、锈斑，通过这个可判断出通常物业公司是否定期进行清洁工作；
4、观察保安是否巡逻及巡逻频次、防盗设备（包括闭路监控镜头等）是否正常来了解小区的安全防卫级别；
5、观察各种设备的状况如何，包括楼栋安全门、楼宇对讲机、电梯按钮和灯具是不是完好，公灯能否正常使用等。
6、如果是电梯房，应该特别观察一下物业对电梯的运行及养护管理。小区单元楼内无论是双电梯还是三部电梯，物业都无权停运任何一部（电梯出现安全隐患除外）。
四、看小区配套
小区配套主要包括内部配套和外部配套。外部配套包括医疗、交易、购物、休闲、餐饮、银行等方面。内部配套包括景观、娱乐设施等。这些配套的存在是丰富日常生活的需要。
购房者不仅要考察配套的数量和分布，还应该考虑到所选楼栋不宜距离配套过近，否则会面临噪音污染。购房者还应该注意到为了使规划图更丰富，开发商有时候会将规划中的配套也放置其中，这就需要购房者向开发商进行信息确认。
五、停车场规划
停车场规划包括停车场的位置和数量，通过了解，可以获悉该社区停车场的数量与停车是否方便。一般来说，选择的房屋不要离停车场太近，一方面是因为会造成出行不安全的风险。另一方面，如果购房者喜欢住在低层，那么离停车场近就容易受到噪音污染
（以上回答发布于2018-01-30，当前相关购房政策请以实际为准）
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8. 什么是小区

很多人分不清楚小区和社区的区别，这两者之间是否有共同点?今日就由PChouse为你解答“小区和社区的区别有哪些”。

想要知道小区和社区的区别，必须清楚其定义。

1、小区：城市住宅小区、居民小区一般简称做小区，是指以住宅为主并配套有相应公用设施及非住宅房屋的居住区、花园住宅、住宅组团。是指在城市一定区域内建筑的、具有相对独立居住环境的大片居民住宅，配有成套的生活服务设施，如商业网点、学校等。不限定人数。通常指城镇中，一条连续的围墙（含建筑物）封闭起来的一个独立完整的居民住宅区。常在房屋管理（含交易、物业管理）等场合下提起。物业管理处、业委会常以小区为单位配置。

2、社区：是指固定的地理区域范围内的社会成员以居住环境为主体，行使社会功能、创造社会规范物，与行政村同一等级的行政区域。它至少包括以下特征:有一定的地理区域，有一定数量的人口，居民之间有共同的意识和利益，并有着较密切的社会交往。例如，村庄、小城镇、街道邻里、城市的市区或郊区、大都市等等，都是规模不等的社区。社区就是地方社会或地域群体，指城镇的民居集中地块，在政府基层工作中，常用到该名词。通常按“街道”或“镇”为单位。一个街道包含了若干“小区”。

因此，社区是街（镇）一级的代名词，如上海浦东新区陆家嘴社区服务中心、长宁区新华路街道办事处（新华路社区办事处）。小区是居民区的代名词，等同于居民区，其自治组织为居委会，如上海市普陀区甘泉路街道子长居委会（所处位置通常为子长小区或子长居民区）。