湖南企业债券土地抵押担保的登记方式

1. 湖南企业债券土地抵押担保的登记方式

1、先发行债券再办理抵押登记手续。
(1)在发行本期债券前，抵押人先出具《抵押资产承诺函》，承诺将明确的抵押资产用于为本期债券的本息偿付提供抵押担保，并在本期债券发行完毕后的一定期限内完成抵押资产登记手续。同时，抵押资产相对应的政府主管部门(比如：抵押资产是土地使用权的，其对应的政府主管部门为国土局)出具有关抵押资产抵押问题的书面说明，证明抵押人对抵押资产享有完整的权利，并同意为抵押人发行本期债券的抵押资产办理抵押登记手续。
(2)发行人还要为本期债券发行聘请一家机构(一般为商业银行或证券公司)作为抵押权代理人和抵押资产监管人，由发行人/抵押人与该机构签署《抵押担保协议》和《抵押资产监管协议》。
(3)在国家发展改革委等审批机构批准发行债券后，发行人开始发行本期债券，并在本期债券发行完毕后的规定期限内办完抵押登记手续。
(4)采用这种方式，由于本期债券已经发行完毕，债券持有人身份已经明确，办理抵押登记手续就不存在法律障碍。
2、先办理资产抵押登记手续，再发行债券。
(1)由于企业债券发行前债券持有人身份尚未确定，采用这种方式发行企业债券，通常的做法是：
①发行人先行为本期债券聘请一家抵押权代理人和一家抵押资产监管人(抵押权代理人和抵押资产监管人一般为商业银行和证券公司，可为两家不同机构，也可为同一家机构)，由抵押人与抵押权代理人签署《抵押担保合同》，约定：抵押人应当在本期债券发行之前与抵押权人办理完成抵押资产登记手续，抵押权自登记时设立。
②双方应按照抵押登记机构的要求及时提供相关登记资料及文件。抵押登记机构就《抵押担保合同》项下资产抵押登记核发的他项权利证书或其他抵押登记证明文件的正本原件由抵押权人保管。在取得国家发展改革委等审批机构批准发行债券后办妥资产抵押登记手续，再按照发行计划发行债券。
(2)采用这种方式，由于本期债券尚未发行，债券持有人身份尚未确定，因此，存在被抵押登记部门拒绝办理抵押登记的潜在风险。
一、湖南企业债券发行前无法先行办理抵押担保登记的解决途径
企业债券发行方案设定为采用先办理抵押登记再发行债券的方式，一般是基于债券发行后兑付的安全性考虑。毕竟，如果先发行债券再办理抵押登记手续，在债券发行完毕后至抵押登记手续办理完成的这段时间内，债券持有人持有的债券实际上处于一种无担保信用的境地。一旦该期间发生意外情况(比如：发行人或者抵押人发生债务纠纷，拟抵押资产被第三方债权人申请诉讼保全;又如：抵押资产因意外情况灭失损毁，等等)，将导致本期债券发行的前提条件(抵押担保)无法实现，那么，债券的兑付就存在较大风险。
为了避免因无法先行办理抵押登记而影响债券顺利发行的情况，考虑采用下列两种变通方式：
1、将原计划作为抵押登记的资产抵押给第三方担保公司，由第三方担保公司为债券发行提供保证担保。
这是一种法律关系比较清晰的抵押担保变通方式，具体是由第三方担保公司为发行人发行债券提供连带责任保证，增加信用等级，作为担保条件，将原计划作为债券发行抵押担保的抵押资产转为抵押给第三方担保公司，作为反担保。由于第三方担保公司作为抵押权人，身份是明确的，因此，办理抵押登记手续不存在“抵押权人”身份不明确的法律障碍。
2、第三方担保公司提供过渡性阶段担保。
为了避免在债券发行完毕后至抵押登记手续办理完成期间，债券持有人持有的债券实际上没有担保信用而引发的潜在法律风险，在抵押登记部门不同意在发行债券之前先行办理抵押登记的情况下，可考虑引入第三方担保公司，为上述过渡期提供过渡性阶段担保。一旦抵押登记手续办理完成，第三方担保公司的阶段担保责任就可解除。然而到目前为止，笔者尚未查阅到已经公开发行的企业债券项目中有采用这种阶段性担保方式的情况。

2. 担保公司能否做抵押土地

法律分析：担保公司做抵押土地是不可以的。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百九十九条 【禁止抵押的财产范围】下列财产不得抵押：
(一)土地所有权;
(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外;
(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
(五)依法被查封、扣押、监管的财产;
(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

3. 企业债券土地抵押担保的登记方式

（一）先发行债券再办理抵押登记手续。
1、在发行本期债券前，抵押人先出具《抵押资产承诺函》，承诺将明确的抵押资产用于为本期债券的本息偿付提供抵押担保，并在本期债券发行完毕后的一定期限内完成抵押资产登记手续。同时，抵押资产相对应的政府主管部门（比如：抵押资产是土地使用权的，其对应的政府主管部门为国土局）出具有关抵押资产抵押问题的书面说明，证明抵押人对抵押资产享有完整的权利，并同意为抵押人发行本期债券的抵押资产办理抵押登记手续。
2、发行人还要为本期债券发行聘请一家机构（一般为商业银行或证券公司）作为抵押权代理人和抵押资产监管人，由发行人/抵押人与该机构签署《抵押担保协议》和《抵押资产监管协议》。
3、在国家发展改革委等审批机构批准发行债券后，发行人开始发行本期债券，并在本期债券发行完毕后的规定期限内办完抵押登记手续。
4、采用这种方式，由于本期债券已经发行完毕，债券持有人身份已经明确，办理抵押登记手续就不存在法律障碍。
（二）先办理资产抵押登记手续，再发行债券。
1、由于企业债券发行前债券持有人身份尚未确定，采用这种方式发行企业债券，通常的做法是：
（1）发行人先行为本期债券聘请一家抵押权代理人和一家抵押资产监管人（抵押权代理人和抵押资产监管人一般为商业银行和证券公司，可为两家不同机构，也可为同一家机构），由抵押人与抵押权代理人签署《抵押担保合同》，约定：抵押人应当在本期债券发行之前与抵押权人办理完成抵押资产登记手续，抵押权自登记时设立。
（2）双方应按照抵押登记机构的要求及时提供相关登记资料及文件。抵押登记机构就《抵押担保合同》项下资产抵押登记核发的他项权利证书或其他抵押登记证明文件的正本原件由抵押权人保管。在取得国家发展改革委等审批机构批准发行债券后办妥资产抵押登记手续，再按照发行计划发行债券。
2、采用这种方式，由于本期债券尚未发行，债券持有人身份尚未确定，因此，存在被抵押登记部门拒绝办理抵押登记的潜在风险。

4. 担保公司能否做抵押土地

担保公司做抵押土地是不可以的。
一、农村土地他项权证是否可以办理?
农村的土地是不可以办理抵押登记的，所以自然也就不可以办理土地他项权证。
下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）依法不得抵押的其他财产。
二、什么情况下法院可以冻结房屋
冻结房产有两种方式，一是由房屋所有权人同意做抵押，二是立案后由法院查封。冻结可以书面提交房地产管理部门和土地管理部门，持法院的相关材料到相关部门办理过户手续。一般情况下，个人财产不会被冻结，即使被冻结，也可以解除。法院冻结房产是民事诉讼中的财产保全程序，是法院为了防止当事人在判决前转移变卖财产。
三、最新农村房屋买卖政策是怎样的
我国的法律体系中没有专门的法律来规范农村房屋买卖的政策，只有一些行政法规对农村的住房问题作出了相关的规定。农村的房屋不可以卖给城镇居民，城镇居民不可以在农民集体土地上建房。对一些违法建设、购买的房屋，有关部门不可以核发相关的土地使用证、房产证。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》第三百九十九条【禁止抵押的财产范围】下列财产不得抵押：
(一)土地所有权;
(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外;
(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
(五)依法被查封、扣押、监管的财产;
(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

5. 担保公司能否做抵押土地

法律分析：可以，但是担保公司应当在法律允许的范围内进行土地抵押，法律不允许抵押的土地使用权，如宅基地、自留地等不得抵押。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第三百九十五条  债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）海域使用权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第三百九十九条  下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

6. 企业债券土地抵押担保的登记方式是怎么样的

1、先发行债券再办理抵押登记手续。
（1）在发行本期债券前，抵押人先出具《抵押资产承诺函》，承诺将明确的抵押资产用于为本期债券的本息偿付提供抵押担保，并在本期债券发行完毕后的一定期限内完成抵押资产登记手续。同时，抵押资产相对应的政府主管部门（比如：抵押资产是土地使用权的，其对应的政府主管部门为国土局）出具有关抵押资产抵押问题的书面说明，证明抵押人对抵押资产享有完整的权利，并同意为抵押人发行本期债券的抵押资产办理抵押登记手续。
（2）发行人还要为本期债券发行聘请一家机构（一般为商业银行或证券公司）作为抵押权代理人和抵押资产监管人，由发行人抵押人与该机构签署《抵押担保协议》和《抵押资产监管协议》。
（3）在国家发改委等审批机构批准发行债券后，发行人开始发行本期债券，并在本期债券发行完毕后的规定期限内办完抵押登记手续。
（4）采用这种方式，由于本期债券已经发行完毕，债券持有人身份已经明确，办理抵押登记手续就不存在法律障碍。＆＆
2、先办理资产抵押登记手续，再发行债券。
（1）由于企业债券发行前债券持有人身份尚未确定，采用这种方式发行企业债券，通常的做法是：发行人先行为本期债券聘请一家抵押权代理人和一家抵押资产监管人（抵押权代理人和抵押资产监管人一般为商业银行和证券公司，可为两家不同机构，也可为同一家机构），由抵押人与抵押权代理人签署《抵押担保合同》，约定：抵押人应当在本期债券发行之前与抵押权人办理完成抵押资产登记手续，抵押权自登记时设立。双方应按照抵押登记机构的要求及时提供相关登记资料及文件。抵押登记机构就《抵押担保合同》项下资产抵押登记核发的他项权利证书或其他抵押登记证明文件的正本原件由抵押权人保管。在取得国家发改委等审批机构批准发行债券后办妥资产抵押登记手续，再按照发行计划发行债券。
（2）采用这种方式，由于本期债券尚未发行，债券持有人身份尚未确定，因此，存在被抵押登记部门拒绝办理抵押登记的潜在风险。

7. 担保公司能做抵押土地吗

可以，但是担保公司应当在法律允许的范围内进行土地抵押，法律不允许抵押的土地使用权，如宅基地、自留地等不得抵押。
一、土地有抵押能办不动产证吗
开发商土地证被抵押不影响办理房产证的，但是土地使用权证是需要开发商将土地抵押的欠款还清，撤销抵押后，才可以办理的。在开发商未撤销土地证抵押的，购房业主是办理不出土地使用权证的。对于购房者来说是不合理的。
二、可以用建设用地使用权做抵押吗
根据《民法典》第三百九十五条规定，债务人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、正在建造的建筑物等财产可以抵押。
第三百九十九条规定，下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
三、土地抵押能办预售证吗
依据我国相关法律的规定，土地抵押并不是限制商品房预售的条件之一，所以土地使用权抵押后，符合其他条件的，商品房是可以预售的。前提是要征得抵押权人的书面同意，预售部分进行解押。因为办理预售后，预售的房产也可以办理抵押，为了避免重复抵押，需要抵押权人的同意解押。土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，将被抵押土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）海域使用权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第三百九十九条下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

8. 湖南企业债券土地抵押担保怎么做

一、湖南企业债券土地抵押担保的登记方式
1、先发行债券再办理抵押登记手续。
(1)在发行本期债券前，抵押人先出具《抵押资产承诺函》，承诺将明确的抵押资产用于为本期债券的本息偿付提供抵押担保，并在本期债券发行完毕后的一定期限内完成抵押资产登记手续。同时，抵押资产相对应的政府主管部门(比如：抵押资产是土地使用权的，其对应的政府主管部门为国土局)出具有关抵押资产抵押问题的书面说明，证明抵押人对抵押资产享有完整的权利，并同意为抵押人发行本期债券的抵押资产办理抵押登记手续。
(2)发行人还要为本期债券发行聘请一家机构(一般为商业银行或证券公司)作为抵押权代理人和抵押资产监管人，由发行人/抵押人与该机构签署《抵押担保协议》和《抵押资产监管协议》。
(3)在国家发展改革委等审批机构批准发行债券后，发行人开始发行本期债券，并在本期债券发行完毕后的规定期限内办完抵押登记手续。
(4)采用这种方式，由于本期债券已经发行完毕，债券持有人身份已经明确，办理抵押登记手续就不存在法律障碍。
2、先办理资产抵押登记手续，再发行债券。
(1)由于企业债券发行前债券持有人身份尚未确定，采用这种方式发行企业债券，通常的做法是：
①发行人先行为本期债券聘请一家抵押权代理人和一家抵押资产监管人(抵押权代理人和抵押资产监管人一般为商业银行和证券公司，可为两家不同机构，也可为同一家机构)，由抵押人与抵押权代理人签署《抵押担保合同》，约定：抵押人应当在本期债券发行之前与抵押权人办理完成抵押资产登记手续，抵押权自登记时设立。
②双方应按照抵押登记机构的要求及时提供相关登记资料及文件。抵押登记机构就《抵押担保合同》项下资产抵押登记核发的他项权利证书或其他抵押登记证明文件的正本原件由抵押权人保管。在取得国家发展改革委等审批机构批准发行债券后办妥资产抵押登记手续，再按照发行计划发行债券。
(2)采用这种方式，由于本期债券尚未发行，债券持有人身份尚未确定，因此，存在被抵押登记部门拒绝办理抵押登记的潜在风险。
二、湖南企业债券发行前无法先行办理抵押担保登记的解决途径
企业债券发行方案设定为采用先办理抵押登记再发行债券的方式，一般是基于债券发行后兑付的安全性考虑。毕竟，如果先发行债券再办理抵押登记手续，在债券发行完毕后至抵押登记手续办理完成的这段时间内，债券持有人持有的债券实际上处于一种无担保信用的境地。一旦该期间发生意外情况(比如：发行人或者抵押人发生债务纠纷，拟抵押资产被第三方债权人申请诉讼保全；又如：抵押资产因意外情况灭失损毁，等等)，将导致本期债券发行的前提条件(抵押担保)无法实现，那么，债券的兑付就存在较大风险。
为了避免因无法先行办理抵押登记而影响债券顺利发行的情况，考虑采用下列两种变通方式：
1、将原计划作为抵押登记的资产抵押给第三方担保公司，由第三方担保公司为债券发行提供保证担保。
这是一种法律关系比较清晰的抵押担保变通方式，具体是由第三方担保公司为发行人发行债券提供连带责任保证，增加信用等级，作为担保条件，将原计划作为债券发行抵押担保的抵押资产转为抵押给第三方担保公司，作为反担保。由于第三方担保公司作为抵押权人，身份是明确的，因此，办理抵押登记手续不存在“抵押权人”身份不明确的法律障碍。
2、第三方担保公司提供过渡性阶段担保。
为了避免在债券发行完毕后至抵押登记手续办理完成期间，债券持有人持有的债券实际上没有担保信用而引发的潜在法律风险，在抵押登记部门不同意在发行债券之前先行办理抵押登记的情况下，可考虑引入第三方担保公司，为上述过渡期提供过渡性阶段担保。一旦抵押登记手续办理完成，第三方担保公司的阶段担保责任就可解除。然而到目前为止，笔者尚未查阅到已经公开发行的企业债券项目中有采用这种阶段性担保方式的情况。