商业地产“轻资产”怎么“玩”

1. 商业地产“轻资产”怎么“玩”

开发商向轻资产转型的3大模式

从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断，商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式：


【模式1】以运营商为核心的“万达模式”
这种模式在欧美商业地产非常盛行。如RTM创格奥特莱斯（北京）商业管理有限公司直接以商业地产运营商为自身定位，用专业运营经验和资源服务于商业地产开发商的模式。又比如万达商业地产拟实施的轻资产模式就是选择了用新建项目与投资机构合作也属于这种范畴。

作为中国最大的商业地产商，万达早期的模式，是一方面低成本获取土地，一方面用销售物业回流的现金，来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。　
【模式2】以投资机构为核心的“铁狮门模式”
铁狮门通过合资基金模式，铁狮门不仅实现了加速扩张，而且能够以不到5%（通常只有1%）的资本投入，却分享项目40%以上的收益。
铁狮门基金的运作，分别由其澳大利亚子公司（Tishman
 Speyer Australia）和总部的全球投资组合管理部（Global Portflio 
Management）完成。前者负责铁狮门旗下唯一一支在澳大利亚上市REITs基金的发行管理工作，后者负责其余12支非上市房地产投资基金的运营管理工作。

铁狮门基金运作模式


TSOF所有权结构 
【模式3】集运营与投资为一体的“凯德模式”
凯德的模式是，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。国内标杆房企中，万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。

凯德运作模式
从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，凯德集团构建了从开发商到私募基金再到REITs一条完整的投资和退出的流程，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种“地产开发+资本运作”的模式是凯德集团地产经营模式的核心。

凯德商用的全业务链条 
三、商业地产实现轻资产的4大途径
从提升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，提升净资产回报率（ROE）进而在短期内提升业绩的角度而言，商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。
商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发4种。

售后回租、REITs、商业信托、合作开发4大途径优劣势分析
1、售后回租方式最现实
售后回租是工业企业常用的一种融资方式，类似于向银行进行的分期付息、到期还本金的抵押或质押贷款，只不过交易对手由银行换成了租赁公司。售后回租的好处除了以固定资产换取了流动资金以支持企业经营以外，还可以将该固定资产移出表外，在回租期限内不再提取固定资产折旧，改善企业的资产流动性，提升流动比率并迅速提升经营绩效。
正因为如此，售后回租除了作为一种融资工具和融资方式用来解决企业流动资金需求之外，还常常被上市公司用来在短期内改善经营业绩以推高股价，其核心价值就在于将固定资产移出表外，使公司资产变得更轻，流动性更好。
虽然地产公司采用售后回租方式进行融资还是一个灰色区，但是作为中小地产企业商用物业销售的重要方式之一，售后回租成为支持中小商业地产开发项目的重要资金来源之一。但中小低产企业的信用较差，往往在以散售形式进行，且在预售商铺时承诺了过高的回报条件，在回租期满时常常不能履约回购，引发群体事件而被建设主管部门屡屡叫停。
如果单单从融资的角度而言，营业中的商用物业完全可以采用向银行申请长期经营型物业贷款来进行，资金成本比售后回租的租金水平更低，期限可长达8-10年。但是在银行贷款融资模式下，商用物业作为固定资产只是作为向向银行提供的抵押或者质押等保证措施与增信条件，仍然计入企业的固定资产科目，无法将之移出表外。而售后回租的融资方式，因为向金融租赁公司或者投资机构进行了商用物业产权的转移，将之完全移出了表外，从而实现了企业的轻资产化。
正因为如此，售后回租可以成为大型商业地产企业或者持有商用物业较多的大型零售企业轻资产化的可选途径之一。在我国现有的法律与行业政策环境下，售后回租是最现实的方式。 
2、利用REITs实现轻资产化
实际上，我国商业地产由于过高的物业价格造成过高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，难以覆盖同期银行贷款利率，在基本的商业逻辑上难以成立，不大能够支持REITs的实现。 

REITs的两种形式 
3、以商业信托实现轻资产化
商业信托突出的好处是可以实现资产出表或者大部分出表，是实现资产轻型化或者以轻资产方式进行商业地产扩展的非常好的金融支持工具。
在这种金融工具支持下，开发商可以实现“轻资产+重经营”，实现“小股操盘”，而专业的商业地产运营上可以解决资金不足问题，实现在商业信托支持下的运营扩张。商业信托是近年来香港与新加坡资本市场针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具，与REITs类似，但又比REITs具有较高的灵活性，可以说是REITs的升级版。

商业信托的特征
4、以合作开发来实现轻资产化发展
在目前国内金融支持工具不足、资产或者权益出境尚有较大难度、投资机构规模普遍偏小、难以以支持大体量商业地产项目或者大型地产企业实现轻资产化的情况下，合作开发或者与专业投资管理机构的合作就成为更为现实的选择。

万科/万达的合作开发模式
上市后的万达商业地产改变了“现金流滚资产”和“以售补租”模式，将走上“轻重并举”的发展道路。
四、发展轻资产要注意的4点　　
1、良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键——物业前期的开发和收购需要占压大量资金，凯德采用“REITs+私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题，而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张;
2、良好的运营管理能力是成功的依托——无论是新加坡还是美国REITs，后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益； 
3、优化资产组合是成功的推进力——新加坡凯德以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合，提升整体的投资回报水平；
4、严格的风险控制是成功的保障——美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则(P/FFO或租金回报率/资金成本)把握行业周期，从而规避风险，实现低买高卖，以提高整体投资回报率。
五、总结
重资产抑或轻资产运营，是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择，不存在孰优孰劣的问题，甚至轻重之间的转换也只是企业发展的暂时之需。

飙马商业地产认为，无论是重资产还是轻资产发展模式，其发展都需要一定的时间和资本投入，而轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟，商业地产商应逐步搭建REITs平台，前端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，避免铁狮门的悲剧，实现快速稳健的发展。
在互联网技术的快速进步助推经济虚拟化的时代大背景下，财富观与企业理念也在与时俱进，资产的内涵与外延也在不断发展变化，而服务于企业的可持续、健康发展才是资产经营的永恒诉求。

2. 商业地产“轻资产”怎么“玩”

“轻资产”目前是几个行业的排头兵们呼喊的调调，是他们处理当下行情危机的设想或者说手段，个人想讲的是：
一、这个操作方式，网上很多了，主流有四类-----但是，这些方式是这些排头兵们的设想，它们未必适合中小型企业。因为中小型企业没有足够的“大”，所以未必有他们那样的“试错率”或“容错率”；
二、四类方式中，个人认为：唯有REITS机制可有效解决这个问题，真正可以让商业地产“轻”起来，但偏偏这个方式在中国目前又无法实施，原因就是我国没有良好的诚信机制。其他几类方式，对执行企业来讲，需要有很多苛刻的内、外在条件，才可以实施-----所以，治病吃药的时候，就别再跟风了，小心吃错药要命；
三、目下商业地产遇到的问题，除了大环境因素外，完全是我们行业自身造成的“因果报应”，“因”是我们自己埋的，这个“果”我们就必须承担。比如回报率这个问题-----若干年前，我们如何“教育”客户年回报8-10%的，如今就自己设法理性的“再教育”客户接受年回报最高3%吧。
四、商业地产，商业真正做起来了，你自然就有“轻”的办法，这里是说真正的“做起来”，和有多大实力及有多少个连锁项目无关。谁是评判标准？-----消费者、商家。
有朋友会说：废话，这我也知道-----可惜，知道的人多，做到的人少；
又有朋友会说：这么做，资金压力大、且周期太久------A商业地产就是“玩”商业，“玩”商业就是要有实力，没有“真实力”，玩什么商业？B商业地产及商业很多就是中长线投资，没耐性，去炒股、炒大蒜去呗；
还有朋友会说：除了这个法子，还有别的办法么？------不论是这个法子，还是上述大佬们研究的那几类策略，到最后还是要落实在最终的商业成功的基础上。虽然过程不同，但最后还是要殊途同归。
-------哭喊创新理念的，和还是想走捷径的人本无二致。而商业地产最大的问题就是：自上而下的浮躁情绪，让所有人都在/想走捷径，真正的浩然大道却只有零星实干的“笨人”，低头前行。但偏偏就是这些“笨人”，也许没什么名声，也许没什么“实力”，却从未见他们天天摇旗呐喊什么理念、什么方法。正在暗自偷笑，闷声发财~~~~

3. 轻资产地产概念

　　轻资产地产概念是以房地产流通服务为主营业务的资本市场。
　　轻资产:又称轻资产运营模式，是指企业紧紧抓住自己的核心业务，而将非核心业务外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略。用有限资产，获取最大收益，是所有企业追求的最高境界。在经济迅猛发展的当下，“变轻”不仅仅是一种选择，也是一种必然。在轻资产模式中，企业紧紧抓住自己的核心价值，而将非核心业务，例如物流、生产等外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略，是网络时代与知识经济时代的背景下企业战略的新结构。

4. 轻资产商业模式简析

5. 人人争说“轻资产” 它真的是商业地产的救命稻草吗

人云亦云的“经文”，一般都不是“真经”。
所谓的“成功者”说出的一些“换汤不换药”的伪概念，就会被很多人迷信，这是国人的传统劣根。
商业地产怎么个“轻资产”法？说白了，不就是品牌输出么？这都是玩烂的东西了，换个说法就成“稻草”了？怎么可能。
这个说法有2个关键点，你有了你也能玩，你没了你也就听听而已。
先把你自己持有的商业做成品牌，你有一定的品牌号召力------关键点，至少你有实力把你所持有的商业做的，好像“”很成功“”的样子；
你要有迷信你的合作者资源-------关键点，你有一帮被你表面所忽悠的同业资源。
这2点中，有很多不同认知方式。
比如所谓的“成功商业”，有人认为是市场“占有率”是指标，有人认为是项目中国内一线以上品牌占有率是指标，有人认为是年度销售总额是指标---------哎，反正我认为这些都不是衡量一个项目成功与否的指标；
再比如，那些提及“轻资产”的，不错，你通过品牌输出，把自己的风险转嫁了，财报做的更好看了，你自己是“轻”了，和你合作的合作伙伴呢？他们“轻”没？-------这叫“合作”？你赚了，合作者赔了，你也好意思贴着脸说是“合作”？
--------------商业地产的低迷，是短时间的现象，一定会过去，这个期间找寻解决方式是对的，但“病急乱投医”就要坏事的。