房地产市场周期的特点

1. 房地产市场周期的特点

2. 房地产周期的各个周期表现

一般来说，经济周期定义为国民经济整体经济活动随着时间变化而出现扩张和收缩交替反复运动的过程。经济领域的这种有规律的起伏活动是一成不变的只是波动的形态有差异。房地产经济存在长期均衡的同时也存在波动周期。一般来说，房地产周期分为四个阶段。（1）复苏与增长阶段：此时，表现为上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷，自住需求者入市，投资、投机需求基本不存在，价格、租金价格低下。房价开始回升，少数投机者入市，市场交易量增加空置率下降。各种因素带动房价继续缓慢回升，市场充满乐观情绪，投资者信心饱满，市场预期良好，房地产投资转而旺盛。（2）繁荣阶段：此阶段比复苏阶段要短，巅峰期稍纵即逝。具体表现为：房地产开发量激增、品种增多，投机者活跃，市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房，投机热情继续旺盛，自住需求者基本退出市场，实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降，销售难度加大，交易量下降，空置率增加，市场出现悲观情绪，持币观望。（3）危机与衰退阶段：当投资和投机需求无法转换为消费需求，高房价将真正的自住需求者排斥出市场而仅靠投机资金支持时，就预示着房地产周期的拐点降至—由盛转衰。衰退，即连续两个季度经济将出现负增长。此阶段表现为：交易量萎缩，房地产投资下降，市场悲观情绪加强。受一些突发利空性消息或事件影响，房价急剧下降，炒家惊恐抛售，房地产价格暴跌。进而小开发商纷纷破产，部分在建工程烂尾，大量投机者被套牢，血本无归，房地产业失业人数激增。（4）萧条阶段：经过急速而又痛苦的危机爆发后，房地产周期进入持续时间相当长的萧条阶段。萧条是一种严重的经济衰退，意味着经济崩溃。表现为：房价和租金持续下降，交易量锐减，空置率居高不下，大量房地产商破产。大萧条末期房地产泡沫挤出，市场正常需求缓慢增长，政府减少限制性干涉，市场波动开始平稳。房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。

3. 房地产周期的特征是什么？

经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度会降到很低，房地产建设项目融资受到抑制。
  
  
 过一段时间，经济不是那么糟
  
  
 糕了，后来甚至变好了。
  
  
 经济增长更好了，导致对房屋建筑的需求上升。
  
  
 经济疲软的时候，只有少数建筑开工建造，现在才开始投入使用，房屋需求面积的额外增长，导致供给有些吃紧，因此房屋租金和销售价格开始上升。
  
  
 租金和房价上升，持有房地产的产权就能享受资产升值，财富随之增加，唤醒了开发商建设新项目的热情。
  
  
 经济发展更好，房地产资产升值，让资本提供者更加乐观，资本提供者的心态变好了，让房地产开发商更容易拿到融资
  
  
 融资更便宜，也更容易，自然提高了潜在项目的预期收益率，也增加了这些项目的吸引力，因此增加了开发商愿意追逐这些项目的愿望。
  
  
 更高的预期收益，更乐观的开发商，更加慷慨大方的资本提供者，三个因素结合在一起，造成建造项目开工率大幅攀升。
  
  
 首批完成的项目，遇到压抑已久的强劲需求，全部租出，或者很快销售一空，让开发商大赚一笔。
  
  
 良好的收益，加上每天更加积极有利的报纸头版头条的宣传，导致更多的项目开始计划、融资、获批。
  
  
 打桩机随处可见（已经向工厂订购更多的打桩机，但是这属于另外一个不同的周期）。
  
  
 大楼建设开工之后，还需要几年时间才能完工，其间，第一个完工上市的项目，就吃掉了此前没有被满足的需求。
  
  
 从开始计划到建成开业，经常需要很长时间，足以让经济从繁荣走向萧条。在经济增长得很好的时候开工的项目，经常会在开盘的时候遇上经济情况变得糟糕。这意味着这些增加的房屋面积只是增加了更多的空置面积，加大了租金下行和销售价格下行的压力。得不到使用的闲置面积在市场上游荡，就像幽灵一样。
  
  
 经济糟糕的时候，房地产建设的活跃程度很低，房地产开发融资受到压制

4. 房地产周期的介绍

房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，复苏—繁荣—衰退—萧条循环往复的四个环节。

5. 房地产市场分级运行的特点

房地产市场分级运行特点：交易、流通是在三个具有不同运行特征的层次上进行的。
1、一级市场
土地使用权出让的市场。即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者。房地产一级市场是由国家垄断的市场。
2、二级市场
又称增量房地产市场（可以理解为一手房交易）。生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移。主要是生产者与消费者之间的交易行为。
3、三级市场
又称存量房地产市场（可以理解为二手房交易）。购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁。也就是房地产再次进入流通领域进行交易，也包括房屋的交换。





房地产包括的内容：
1、国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等。
2、房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动。
3、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理、二手房买卖。
4、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

6. 什么叫房地产周期理论以及周期内每个阶段的客户情况

1、简单说，房地产以五年为一周期，即兴衰周期。五年一循环。
2、这个周期即反应的是市场的销售量及房地产项目数量的变化。
3、客户的购买意愿也是大体跟随周期再变化的。
4、总体讲，就是，兴转衰再转兴。

7. 在房地产经济周期的繁荣阶段，主要特征有哪些

主要特征表现为：各个行业欣欣向荣、银行贷款增加，投资热情高涨 
(1)周期长度不规则，发生频率高。有学者测算，过去我国的经济周期的平均长度为4．6年，离差为1．9年。
(2)波动幅度大。我国经济周期波动系数的平均值为11．33，高出发达国家几倍。
(3)经济周期的波动呈收敛趋势，周期长度在拉长，波动幅度在减小。
(4)经济周期内务阶段呈现出不同的特征，在高涨阶段总需求迅速膨胀，在繁荣阶段过度繁荣，在衰退阶段进行紧缩性经济调整，严格控制总需求。
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8. 从价格和销售量的关系的角度房地产运行周期包括哪些阶段

1、简单说，房地产以五年为一周期，即兴衰周期。五年一循环。
2、这个周期即反应的是市场的销售量及房地产项目数量的变化。
3、客户的购买意愿也是大体跟随周期再变化的。
4、总体讲，就是，兴转衰再转兴。