中国房地产是软着陆还是硬着陆？房价还会涨几年?

1. 中国房地产是软着陆还是硬着陆？房价还会涨几年?

中国房地产市场是在软着陆，软着陆是需要长达几年的时间才能够完成，而且房价在短时间之内并不会上涨，我们国家已经对房价进行了调控。
我相信很多人都记得2008年的美国经济危机，归根结底是因为美国的房地产市场出现了很多次级贷款，从而影响了美国的经济，房地产市场采取的就是硬着陆。我们国家肯定不会步美国的后尘，而且我们国家会选择软着陆来解决国内的经济问题。
软着陆不会带来太大的经济波动。软着陆最大的一个好处就在于会让我们国家的经济发展平稳的进行，虽然房地产市场已经捆绑了我们国家实体经济的发展，但是通过软着陆能够让普通老百姓的压力更小，而且也能够让房地产市场的发展不会面临着崩溃的境地，同时也能够让其他领域获得更好的发展。
硬着陆会带来经济危机的风险。1997年的亚洲金融危机以及2008年的美国次贷危机，其实都已经证明了这一点，而且硬着陆会让整个国家的实体经济面临着崩溃。首先是房地产市场崩溃，其次是金融行业面临着崩溃，最后是整个国家的经济系统都面临着崩溃的境地，这是每一个普通老百姓都不愿意看到的。
房价在短时间之内并不会出现剧烈的波动。虽然很多人都比较看好我们国家哪一方房地产市场的发展，但是我们国家是会进行政策方面的调控，因为房价太高不利于年轻人奋斗，而且也不利于国内其他行业的发展。
房地产市场关乎着我们国家未来的命运，而记忆也关系着我们每一个普通老百姓未来的生活条件，所以必须要进行软着陆，才能够解决我们国家其他行业发展不平衡的问题。

2. 按照现在的形势分析，中国房地产是软着陆还是硬着陆？

我觉得中国的房地产会软着陆，按照现在的形势，国内的楼市已经在逐渐回暖，政府在加大对房地产市场的调控，在政府严格的政策刺激下，楼市也维持在一个合理的发展阶段，而不会像日本一样出现硬着陆的情况，而且中国的经济也在持续的发展，也为楼市提供了一定的支撑点，而不会出现暴跌的情况。

为了维持房地产市场的平稳发展，为了保证中国房地产市场软着陆，政府也推出一系列的措施，例如下调了公积金贷款的利率以及商业贷款利率，而且还降低了首套房的首付比例，对当地的楼市提供购房补贴，在这一系列的刺激之下，楼市也逐渐的回暖，市民也慢慢地对房地产市场充满信心，所以我并不认为房地产市场会硬着陆，毕竟政府也不会允许这样的情况发声，在当前的经济形势之下也不会出现这样的情况。

虽然中国房地产市场不会硬着陆，但也不会像之前那么迅速发展，毕竟房地产市场已经度过了高峰期，到现在迎来了稳定期，而且现在很多市民手上都有一两套房子，国内的城市化率也到了一定的饱和度，对房子的需求也不那么强烈，再加上不少开发商还在新建房子，所以国内的房价没有继续上涨的空间，很有可能维持在一个合理的区间之中。

中国的房地产市场和经济息息相关，而且很多地方政府都是依靠的土地政策，一旦楼市出现的问题，政府的税收就会大量的减少，从而形成一个恶性循环，所以政府会采取各种措施来保护着房地产市场持续发展，而且现在楼市也变得越来越明朗，在一些一线城市房价还在持续的上升，所以大家不要对楼市充满一种悲观的情绪。

3. 如何让房价软着陆

自2003年以来，中国政府出台了一系列房地产调控政策，但却未能有效控制房价的上升，因此，如何调整现行房地产政策，是新一届政府必须直面的难题。居高不下的房价不仅成为中低收入阶层生活的最大压力，也成为未来中国经济发展的最大隐患。从历史看，几乎所有的国家都难以避免因房地产泡沫破灭而导致的经济、金融危机。因此，让房价软着陆，是非常值得探讨和关注的“中国梦”。
抑制需求比扩大供给更合理
控制房价，从供求关系的角度看，可以运用的手段无非是两种，一是抑制需求，二是扩大供给。不少人建议通过扩大供给来平抑房价，认为其比用行政手段（如限购政策）更合理有效。但市场化手段的扩大供给，看似对调控房价的效果会十分明显，但同时可能会助推未来房地产泡沫的加速破灭，给经济社会留下更多的后遗症。
首先，扩大供给意味著有更多的城镇土地（稀缺资源）要变为住宅用地，在2000年至2010年的10年中，中国城区面积从2.18万平方公里，增长到4.05万平方公里，增长了86%，且这10年间所扩张的面积中68.7%来自耕地，但城镇常住人口却只增长了50%左右，这10年间土地利用效率也不断下降，且对农业和环境造成破坏。
其次，根据2010年底中国住建部发布的数据，中国城镇人均住宅建筑面积约31.6平方米，比30年前扩大了近四倍(1978年城市人均住宅面积6.7平米)，但中国最大的问题是房屋空置率过高，尽管刚性需要依然可观。故在目前已经大幅增加保障房的前提下，再扩大居民商品房的供给，势必会导致未来供求缺口进一步扩大（未来中国面临的人口老龄化、出生率下降都会降低对住宅的需求）。
第三，扩大住宅用地和住宅供给意味着银行等金融部门给房地产行业的融资规模和占比都会增加，一旦出现房地产泡沫破灭，则金融部门的坏账率会大幅上升，从而加剧潜在金融危机的严重性。
从通过抑制需求来控制房价的政策效应看，虽然政策的执行难度较大，且控制房价的短期效果也不明显，但对于抑制投机和投资性需求还是有效的。而且，由于土地是不可再生资源，扩大供给势必消耗珍贵资源，而抑制需求则不会。
扩大供给抑制需求须另辟蹊径
商品房去年的销售额达到6.4万亿，可见，房地产市场的规模已经非常之大，从总市值看，房地产规模应该超过100万亿，成为中国投资者大类资产配置中权重最大的品种。房地产既然已经形成了规模庞大的市场，就应该规范起来，借鉴证券市场，推行“公开、公正、公平”的三公原则，即商品房持有和交易的信息需要在一定范围内的公开，交易过程要公正，获得商品房的方式和价格要公平。其中公开透明是最重要的。而要实现公开透明，首先要实现房产信息的全国联网，目前只有40多个城市实现了联网，若要实现全国各大城市都联网，在技术上并不难做到。
一旦实现了全国联网，就可以对涉嫌违规购房者进行查处：这就如过往监管部门对股市进行清理整顿一样，如对借用他人身份证交易或用“拖拉机账户”交易等行为，一律予以清理和终止；对于涉嫌内幕交易的行为，不仅要没收非法所得，而且要予以惩罚。此外，国内《证券法》要求证券从业人员不能买卖股票，国外则要求从业人员买卖股票必须披露。那么，中国房地产市场信息联网后，对房地产所有者的基本信息披露的要求就应该更高，必须定期更新相关信息资料，如是否存在借用他人户口购房现象，所属房产是否居住、出租或空置等。尤其对公务员的买卖房产行为，更应该要求其及时报告并予以公开。
与证券市场监管部门对内幕交易惩处的严厉程度相比，房地产市场似乎鲜有打击内幕交易的案例。比如，影响地价和房价有诸多因素，其中城市的道路交通规划和拆迁规划等都是重要因素，哪里规划了高速公路下匝口或地铁、高铁的站点，哪里打算拆迁等，都会让该区域的土地价格和房价升值。那么，这些规划或决定的知情人是否有与之相关的交易行为，是否从中获益，都应该及时声明，而政府更应该设立类似具有证监会那样职能的“房监会”，像对待证券市场的内幕交易者一样，对涉嫌进行房地产内幕交易的人进行立案侦查和惩处。
假如全国房地产信息可以实现联网，可以形成三大功能：楼市调控、房产税征收和反腐败。与住建部等政府部门联网，可有利于房地产调控政策出台更加精准化；与各级税务部门联网，可以有利于房产税的执行；与各级纪检部门联网，可以提升反腐效率。
再者，若同时在近期内能够实现公务员家庭财产公开，则可以起到信息监管的双管齐下效应。那么，举国上下必定会发生规模不小的抛售商品房行为，从而另辟蹊径地扩大了商品房的供给，同时也维护了市场的公平公正。同样，对抑制投机投资性需求也会起到明显作用，因为至少公务员家庭财产信息公开后，其投资行为受到了全社会监督，其他有巨额收入来源不明者，也不敢通过房地产市场来达到洗钱和获利的目的。
存量调控比增量调控更奏效
如前所述，如果能够实现房产信息全国联网，那么，房地产调控的手段将更加多样化，技术层面的执行难问题也可以得以解决。从过去上海和重庆两地推出的房产税试点情况看，效果并不理想，主要原因在于征税范围过于狭窄，上海是对两套以上的新购增量房进行征税，过去无论有多少套均既往不咎，重庆尽管有对存量房征税，但只针对个人拥有的高档独栋别墅。
上述两地的房产税试点，本质上是对规模庞大的房地产拥有者中的极少部分增量房产进行征税，注定起不到调节社会财富的不均，防止在住房资产占有上两极分化现象的作用，也难以抑制房地产投资和投机行为，不能够从总体上提高不动产保有成本及实现房地产资源的优化利用。
只有对存量房进行征税，才能触动现有利益格局，有效抑制房价上涨。近期拟推出的“对房产交易征收20%的所得税”， 笔者认为非常不妥：在房产交易环节应减免税，一可降低交易成本从而降房价，二可盘活存量市场，给潜在系统性风险有缓释渠道。而在房产保有环节应征房产税，起征点略高些，累进征税，严打房叔，以获绝大多数民众支持。则供给增加。如今的政策恰好反了。而房产税的开征，是通过提高房产保有成本来优化房地产资源合理配置的，关键是如何制定合理的起征点。而起征点无非是从起征面积、套数、单位面积价格、总价等几大指标中选择，这也势必成为最受争议的方案，正如工薪所得税的起征点调整一样。但要获得通过，房产税必须是针对中国居民房产总额占比最大的前10%-20%的群体，而非中低财富阶层。
中国的个税改革之所以受到广泛批评，就是因为没有能够对大部分高收入群体进行有效征税（除少部分经营规范的高收入行业外，很多行业的高收入群体大多采取各种避税手段，灰色收入部分更难以征税）。而以家庭为单位计征综合所得税虽已提了多年，却仍未推行，可见中国确实存在行政部门改革意愿不足问题。
因此，中国房产税的全面开征，可能同样也会面临“只闻楼梯响，不见人下来”的结局，但作为一个学者，我的心愿还是盼望能尽早在全国范围内推出房产税。房产税应该更多地借鉴西方成熟经验，同时必须提高房产信息的透明度。而中国经济社会领域的各项关键信息透明度的提高总是比预期的慢，主要原因还是来自既得利益群体的抵制。同样，对房产的存量进行征税，其阻力仍然是非常大的，但还是希望新一届政府决策者能知难而上。
当然，房价要实现软着陆，调控的难度还是非常大，因为市场价格的波动存在一定的随机性，调控政策若过强，则导致房价暴跌的可能性依然还是存在的。不过，既然政策的着力点是在抑制需求而非扩大供给；是在提高市场的透明度、优化房产资源配置，而非扰乱市场秩序；是在缩小财富差距而非扩大差距；那么，房产价格经历大幅震荡之后回归理性的概率还是比较大的。即便出现暴跌，总比用扩大供给的手段引发暴跌的结局要好，且存量调控政策奏效之后，还留有后手，可以通过刺激需求等方式来稳定房价。

4. 如何让房价软着陆

自2003年以来，中国政府出台了一系列房地产调控政策，但却未能有效控制房价的上升，因此，如何调整现行房地产政策，是新一届政府必须直面的难题。居高不下的房价不仅成为中低收入阶层生活的最大压力，也成为未来中国经济发展的最大隐患。从历史看，几乎所有的国家都难以避免因房地产泡沫破灭而导致的经济、金融危机。因此，让房价软着陆，是非常值得探讨和关注的“中国梦”。
抑制需求比扩大供给更合理
控制房价，从供求关系的角度看，可以运用的手段无非是两种，一是抑制需求，二是扩大供给。不少人建议通过扩大供给来平抑房价，认为其比用行政手段（如限购政策）更合理有效。但市场化手段的扩大供给，看似对调控房价的效果会十分明显，但同时可能会助推未来房地产泡沫的加速破灭，给经济社会留下更多的后遗症。
首先，扩大供给意味著有更多的城镇土地（稀缺资源）要变为住宅用地，在2000年至2010年的10年中，中国城区面积从2.18万平方公里，增长到4.05万平方公里，增长了86%，且这10年间所扩张的面积中68.7%来自耕地，但城镇常住人口却只增长了50%左右，这10年间土地利用效率也不断下降，且对农业和环境造成破坏。
其次，根据2010年底中国住建部发布的数据，中国城镇人均住宅建筑面积约31.6平方米，比30年前扩大了近四倍(1978年城市人均住宅面积6.7平米)，但中国最大的问题是房屋空置率过高，尽管刚性需要依然可观。故在目前已经大幅增加保障房的前提下，再扩大居民商品房的供给，势必会导致未来供求缺口进一步扩大（未来中国面临的人口老龄化、出生率下降都会降低对住宅的需求）。
第三，扩大住宅用地和住宅供给意味着银行等金融部门给房地产行业的融资规模和占比都会增加，一旦出现房地产泡沫破灭，则金融部门的坏账率会大幅上升，从而加剧潜在金融危机的严重性。
从通过抑制需求来控制房价的政策效应看，虽然政策的执行难度较大，且控制房价的短期效果也不明显，但对于抑制投机和投资性需求还是有效的。而且，由于土地是不可再生资源，扩大供给势必消耗珍贵资源，而抑制需求则不会。
扩大供给抑制需求须另辟蹊径
商品房去年的销售额达到6.4万亿，可见，房地产市场的规模已经非常之大，从总市值看，房地产规模应该超过100万亿，成为中国投资者大类资产配置中权重最大的品种。房地产既然已经形成了规模庞大的市场，就应该规范起来，借鉴证券市场，推行“公开、公正、公平”的三公原则，即商品房持有和交易的信息需要在一定范围内的公开，交易过程要公正，获得商品房的方式和价格要公平。其中公开透明是最重要的。而要实现公开透明，首先要实现房产信息的全国联网，目前只有40多个城市实现了联网，若要实现全国各大城市都联网，在技术上并不难做到。
一旦实现了全国联网，就可以对涉嫌违规购房者进行查处：这就如过往监管部门对股市进行清理整顿一样，如对借用他人身份证交易或用“拖拉机账户”交易等行为，一律予以清理和终止；对于涉嫌内幕交易的行为，不仅要没收非法所得，而且要予以惩罚。此外，国内《证券法》要求证券从业人员不能买卖股票，国外则要求从业人员买卖股票必须披露。那么，中国房地产市场信息联网后，对房地产所有者的基本信息披露的要求就应该更高，必须定期更新相关信息资料，如是否存在借用他人户口购房现象，所属房产是否居住、出租或空置等。尤其对公务员的买卖房产行为，更应该要求其及时报告并予以公开。
与证券市场监管部门对内幕交易惩处的严厉程度相比，房地产市场似乎鲜有打击内幕交易的案例。比如，影响地价和房价有诸多因素，其中城市的道路交通规划和拆迁规划等都是重要因素，哪里规划了高速公路下匝口或地铁、高铁的站点，哪里打算拆迁等，都会让该区域的土地价格和房价升值。那么，这些规划或决定的知情人是否有与之相关的交易行为，是否从中获益，都应该及时声明，而政府更应该设立类似具有证监会那样职能的“房监会”，像对待证券市场的内幕交易者一样，对涉嫌进行房地产内幕交易的人进行立案侦查和惩处。
假如全国房地产信息可以实现联网，可以形成三大功能：楼市调控、房产税征收和反腐败。与住建部等政府部门联网，可有利于房地产调控政策出台更加精准化；与各级税务部门联网，可以有利于房产税的执行；与各级纪检部门联网，可以提升反腐效率。
再者，若同时在近期内能够实现公务员家庭财产公开，则可以起到信息监管的双管齐下效应。那么，举国上下必定会发生规模不小的抛售商品房行为，从而另辟蹊径地扩大了商品房的供给，同时也维护了市场的公平公正。同样，对抑制投机投资性需求也会起到明显作用，因为至少公务员家庭财产信息公开后，其投资行为受到了全社会监督，其他有巨额收入来源不明者，也不敢通过房地产市场来达到洗钱和获利的目的。
存量调控比增量调控更奏效
如前所述，如果能够实现房产信息全国联网，那么，房地产调控的手段将更加多样化，技术层面的执行难问题也可以得以解决。从过去上海和重庆两地推出的房产税试点情况看，效果并不理想，主要原因在于征税范围过于狭窄，上海是对两套以上的新购增量房进行征税，过去无论有多少套均既往不咎，重庆尽管有对存量房征税，但只针对个人拥有的高档独栋别墅。
上述两地的房产税试点，本质上是对规模庞大的房地产拥有者中的极少部分增量房产进行征税，注定起不到调节社会财富的不均，防止在住房资产占有上两极分化现象的作用，也难以抑制房地产投资和投机行为，不能够从总体上提高不动产保有成本及实现房地产资源的优化利用。
只有对存量房进行征税，才能触动现有利益格局，有效抑制房价上涨。近期拟推出的“对房产交易征收20%的所得税”， 笔者认为非常不妥：在房产交易环节应减免税，一可降低交易成本从而降房价，二可盘活存量市场，给潜在系统性风险有缓释渠道。而在房产保有环节应征房产税，起征点略高些，累进征税，严打房叔，以获绝大多数民众支持。则供给增加。如今的政策恰好反了。而房产税的开征，是通过提高房产保有成本来优化房地产资源合理配置的，关键是如何制定合理的起征点。而起征点无非是从起征面积、套数、单位面积价格、总价等几大指标中选择，这也势必成为最受争议的方案，正如工薪所得税的起征点调整一样。但要获得通过，房产税必须是针对中国居民房产总额占比最大的前10%-20%的群体，而非中低财富阶层。
中国的个税改革之所以受到广泛批评，就是因为没有能够对大部分高收入群体进行有效征税（除少部分经营规范的高收入行业外，很多行业的高收入群体大多采取各种避税手段，灰色收入部分更难以征税）。而以家庭为单位计征综合所得税虽已提了多年，却仍未推行，可见中国确实存在行政部门改革意愿不足问题。
因此，中国房产税的全面开征，可能同样也会面临“只闻楼梯响，不见人下来”的结局，但作为一个学者，我的心愿还是盼望能尽早在全国范围内推出房产税。房产税应该更多地借鉴西方成熟经验，同时必须提高房产信息的透明度。而中国经济社会领域的各项关键信息透明度的提高总是比预期的慢，主要原因还是来自既得利益群体的抵制。同样，对房产的存量进行征税，其阻力仍然是非常大的，但还是希望新一届政府决策者能知难而上。
当然，房价要实现软着陆，调控的难度还是非常大，因为市场价格的波动存在一定的随机性，调控政策若过强，则导致房价暴跌的可能性依然还是存在的。不过，既然政策的着力点是在抑制需求而非扩大供给；是在提高市场的透明度、优化房产资源配置，而非扰乱市场秩序；是在缩小财富差距而非扩大差距；那么，房产价格经历大幅震荡之后回归理性的概率还是比较大的。即便出现暴跌，总比用扩大供给的手段引发暴跌的结局要好，且存量调控政策奏效之后，还留有后手，可以通过刺激需求等方式来稳定房价。

5. 如何理解房地产市场软着陆？中国房地产市场有着怎样的韧性？

6. 我国的房地产正在平稳地但是很痛苦的软着陆，该如何解读这句话呢？

我国的房地产正在平稳地但是很痛苦的软着陆；今年我国多个地区都出台了公积金贷款利率下调的政策，对于房地产行业的推动作用是非常大的，但是我国房地产行业的迅速发展还是有一定困难的；因为这些年受到疫情的影响，大家的经济是非常困难的。当然我们国家出台了多项利好政策，但是对于一些人来说仍然有经济紧张的情况；各项利好政策的推动作用实施起来也是比较困难的。所以对于推动房地产行业的发展来说，也没能够起到很快速的作用。就导致了房地产行业虽然在平稳的起步，但是也是非常痛苦的过程。

这些年，很多企业和个人受到疫情的影响是相对明显的导致企业破产，个人失业等各种问题层出不穷；导致了整个房地产行业一直处在下坡的道路。今年我国推行了各项利好政策，让房地产行业看到了一线希望，对于房地产行业的起步，能够解决很多人的就业问题。对于缓解一部分人的经济压力也起到了很关键的作用，虽然现在房地产恢复起来没有我们想象的那么快；但是随着我们经济逐渐复苏，随着经济逐渐走好，房地产行业仍然会有一个比较良好的发展。这解决了很多人的就业问题，让很多人的经济出现扭转。

虽然房地产行业目前想要快速发展确实比较困难，但是现在正处在一个平稳的前进的过程，这对于我们所有人来讲已经是非常了不起的进步了；当然我们也要看到房地产行业向前发展过程中遇到的困难，这样才能够找到应对的办法，进而让房地产行业能够更加快一点向前进。

每一个行业都不可能是一帆风顺的，作为我们个人也会遇到各种各样的挫折，这个时候一定要保持稳扎稳打的状态往前跑。

7. 房地产软着陆，会给我国带来哪些变化?

我认为房地产市场的软着陆会给我们带来以下三个方面的影响：房地产市场会获得健康的发展、其他领域能够获得更多资金的支持以及普通老百姓的生活压力会更小。
众所周知，房地产市场已经成为了压在普通老百姓身上三座大山当中最重的一座大山，很多家庭拿一辈子的积蓄购买不到一套房子，现如今北上广深的房价都已经超过了4万块钱。如果继续让房价处于比较高的位置，那么我们国家的普通老百姓会看不到希望，失去奋斗的欲望。
房地产市场将会获得更加健康的发展。房地产市场获得健康的发展非常不容易，因为整个市场都知道依靠房地产市场能够获得更多资金的收益。在这种情绪的影响之下，市场上的很多普通老百姓都会存在着投机的想法，都希望依靠一套房子能够获得大量的收益，从而会对房地产市场进行炒作，如果能够将房地产市场软着陆，那么将会获得更好的发展。
能够让其他领域获得更多的资金。众所周知，普通老百姓在赚到钱之后就会把钱存放到银行里面，目的就是为了能够让孩子结婚购买房子，一套房子的价格基本上都超过了100万元人民币，而其他行业迫切需要资金的发展，在这种情况之下自然而然会影响到其他行业的发展。
会减轻老百姓的压力。我认为对于普通老百姓来说，所带来最大的一个好处就在于生活的压力会减少，因为在软着陆之后房价相对于以往会更便宜一些，购买房子结婚相对来说更容易一些，从而有利于我们国家生育率的提高，也有利于结婚数据的提高。
能够释放更多，所以必须要拿出更多的政策，让房地产市场进行软着陆。

8. 明年楼市如何“软着陆” 更多支持政策将出，着力改善预期

[ 正所谓“信心比黄金和货币更重要”。业界普遍认为，明年，要想房地产行业真正回归良性循环，除了要对房企“以时间换空间”给予更大的支持外，还要打通地产销售环节。对于销售回暖，信心是前提也是关键。 ]
去年下半年以来，我国房地产市场明显走弱，近几个月来出现加速下滑趋势。明年为实现中国经济“质的有效提升和量的合理增长”，加速推动房地产投资和消费修复，尤为关键。
近日举行的中央经济工作会议在部署明年工作时，在防范化解风险和扩大内需两大方面内容中均重点提及房地产。其中，在“房住不炒”的总原则之下，为推动房地产行业向新发展模式平稳过渡，中央经济工作会议首次就房地产提出保交楼、保民生、保稳定的“三保”要求。
截至目前，全国房地产销售仍处于下行阶段。国家统计局数据显示，2022年1~11月全国商品房销售额同比下滑26.6%；2022年11月单月销售额同比下滑32.2%，相较9月和10月，下滑幅度又进一步加大。
“下一步要立足我国巨大需求空间支撑，持续优化需求侧管理，加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度。中期要研究促进房地产业健康发展的治本之策，改革完善房地产相关土地、财税、金融等基础性制度，多渠道增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，推动房地产企业转型发展，有序构建房地产健康发展新模式。”中央财办有关负责同志近日就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读时，如是明确。
针对行业流动性问题，该负责同志还透露，2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。
明年更多房企资金纾困政策将出
2023年对房地产行业的定位是以“防风险”为前提。
2022年中央经济工作会议提出，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。
房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的六成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。
回顾过去几年的中央经济工作会议，“防范化解重大金融风险”的相关表述被多次提及。但聚焦到房地产领域，关于“防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”的说法，却是首次出现在中央经济工作会议之中。
2021年中央经济工作会议提到，要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。
更早之前，2017年中央经济工作会议曾明确，打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，该次会议还提出要“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置”。
和过去几年不同的是，当前，房企高周转模式逐步走向终结，居民杠杆率亦企稳回落，房地产金融化泡沫化势头已得到实质性扭转。
而在全国楼市整体下行近一年半的背景下，房地产行业流动性危机逐渐显现，同时，受市场信心疲软影响，房企自救乏力。基于此，化解房地产金融风险需要政府更加“有为”。
近月来，金融监管部门加速释放了如“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”等一系列为楼市供给侧纾困的积极政策，银行与房企签约授信额度已超过4万亿元。不过，资金真正落位仍需要时间，短期企业资金压力仍在。
根据国家统计局数据，今年4月份以来，房地产开发企业到位资金的累计增速同比跌幅均在20％以上。其中，11月房企自筹资金跌幅进一步扩大，显示开发商资金链仍旧非常紧张。
“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。” 12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时指出。
这一高层表态中提到的“新举措”引起业界广泛关注。
前述中央财办有关负责同志在解读会议内容时，对“新举措”予以进一步明确：供给端方面，各地区和有关部门要扛起责任，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；继续给行业提供足够的流动性，满足行业合理融资需求；推动行业并购重组；完善相关房地产调控政策及制度。2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。
17日，“2022-2023中国经济年会”召开。该年会上，中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀和中国人民银行副行长刘国强亦着重提出，明年经济工作要重点防范、化解房地产行业的风险问题。
韩文秀称，要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，提供足够的流动性，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企的风险，改善他们的资产负债状况。“防范化解房地产市场风险是重中之重。”
刘国强称，从当前情况看，一些需要进一步支持的领域是比较明显的。如房地产当前既是重点领域，也是薄弱环节，理应加大金融支持。房地产对居民生活和财产、宏观经济循环和产业链稳定、财政和金融市场的影响都不是别的产业可以比肩的。
着力改善预期
正所谓“信心比黄金和货币更重要”。业界普遍认为，明年，要想房地产行业真正回归良性循环，除了要对房企“以时间换空间”给予更大的支持外，还要打通地产销售环节。对于销售回暖，信心是前提也是关键。
今年中央经济工作会议指出，明年经济工作千头万绪，要从战略全局出发，从改善社会心理预期、提振发展信心入手，纲举目张做好工作。
其中，“着力扩大国内需求”被摆在了明年经济工作的首位，会议同时明确“支持住房改善”。此外，在部署房地产领域工作时提出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞18日在一场公开论坛中提出，当前，中国房地产市场“有条件又有风险”，必须要加大政策力度，力争明年实现“弹跳式软着陆”，其中，扭转预期是保障。
“我们研究发现在市场饱和之后，预期相对于政策来说更为关键，市场短缺的时候预期一直是乐观的，但是市场饱和之后预期就变得相对比政策更加重要了。当前的弱预期存在强化固化和惯性的风险。”倪鹏飞称。
中国国际经济交流中心副理事长、国际货币基金组织前副总裁朱民在上述论坛上亦表示，现在，住房消费的问题主要是需求端而非供给端。未来，住房更新的消费需要有新的政策来鼓励和支持，来提振居民的信心，特别是对第二套房的支持。
“我们不能认为，随着流动性的注入，房地产业稳住了住房，明年会自然反弹。因为它总需求和总供给的结构是不平衡的，还是要用政策。”朱民称。
中央财办有关负责同志在前述解读中也明确提到：要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。
该中央财办负责人举例称，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题；鼓励加大保障性租赁住房供给，发展长租房市场；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。
为加速修复房地产市场预期，倪鹏飞认为，房企资本面的持续改善和保交楼的稳妥推进，是两项重要措施。除此之外，他还提出三点措施建议，其一，要通过加快复苏经济，增加收入，扩大就业，防范和减缓外部不确定性冲击；其二，扩大需求是基础，从需求端来看，要放宽购房条件，降低购房成本，要结合完善住房保障体系，鼓励国有企业或优质民营企业收购出险企业项目用于保障性租赁房，共有产权房或产权房；其三，稳定房价是关键，房价下降有助于降低生活和商务成本，但是要逐步消化，如果出现下降过速的情况，建议可以采取一些临时性管制措施。