万科为什么开始做商业地产和持有型物业

1. 万科为什么开始做商业地产和持有型物业

 万科为什么开始做商业地产和持有型物业  问题很简单。现在地产开发已经走过了暴利时代，特别是住宅开发专案，国家采取了一系列打压政策和限购政策，住宅不单单是利润低了，而且资金流转很慢，影响力企业的现金流。商业地产没有太多的政策调控，购房按揭也不受住宅那些限制，包括提供常住户口、纳税证明等等。万达地产就是主要从事商业地产运作的。持有物业是指在城市核心区，物业升值空间较大，而且经营收益较好。万达是榜样。
  何为 持有型物业？  房地产开发商用作出租的物业(不作出售用途),是一种长线投资模式,资金回笼慢,但收益较高,像酒店,写字楼等都是这种型别.
  持有型物业是什么意思  从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；  另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。  如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。  从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高阶类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。
  持有型物业用英语怎么说  Possessing property 从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；  另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。
  万科怎么做商业地产  业界评价万科的时候一般有两种态度，一是承认万科在中国地产界的领跑地位，尤其是在2006年万科的营业规模突破200亿以后。但同时也会不无惋惜地提到，万科只做住宅开发，不做商业地产，也不做持有型物业，不符合国际潮流，未来发展堪虞。持此论者，不在少数。而万科面对商业地产的国际化风潮，自有应对之道。  一、万科远离商业地产自有道理可言  1．一些住宅开发商盲目挺进商业地产  尽管没有上市公司通畅的融资渠道和手段，但很多规模和实力还不是很大的非上市地产企业仍在住宅开发较为顺利的基础上，信心十足的进入商业地产，并将这一种做法，称为住宅和商业两种物业开发并举的“双轮驱动模式”。国内某直辖市的一家地产集团在两年前正是采取了这种模式，期望以此获得更加快速的积累和发展。事实却未如人意，商业地产毕竟意味着一支专业的操盘队伍、一大串优质的商业经营资源、一种强有力的资金筹措能力。而就这三方面的要素而言，绝大多数住宅开发商是不可能在短时间内获得的。结果是商业地产没有做起来，住宅地产的土地储备和开发规模也受到了影响，道理其实很简单，就是住宅开发商仍然是按照住宅开发思维在做商业地产。2006年该企业经过思考终于调整了战略，把精力和物力投入到了最熟悉的住宅开发领域，仅仅通过一个新的热销专案，又重新夺回了原来较高的江湖地位。  2．做不做商业地产只有适合不适合之分  融资渠道畅顺、自有资金厚实、人力资源充沛的万科，不愿意面对商业地产这个领域。有好奇者问到万科董事长王石，王石的答复是这样的：“做不做商业地产没有对错之分，只有适合不适合之别。万科近20年的地产开发历史所积累的就是住宅开发的经验，所形成的也是相关的模式和体系，这个体系操作住宅开发非常娴熟，但对于商业地产却非常陌生。而中国住宅市场的潜力之大，是足以让万科现有的团队一直操作下去的。”这种思路下，万科甚至在两年前主动放弃了世界零售业老大沃尔玛在商业地产领域的一个非常好的合作机会。  3．万科参考帕尔迪公司的运营模式  或许这种战略选择也与万科在2004年初选定的标杆企业美国帕尔迪公司的战略有关。成立于1956年的帕尔迪在创立初期，也做过少量的商业地产，但很快就把住宅开发作为了企业的专业化发展方向。进入20世纪90年代，帕尔迪公司进入了快速扩张的阶段。公司的业务扩张到了全美25个州和40个市场。  相关连结：帕尔迪公司认为，有两个因素基本上可以解释大部分的住房购买行为：一是客户的生命周期，二是客户的支付能力，以这两个因素为座标，建立了“生命周期与支付能力矩阵”。运用这个矩阵，帕尔迪公司建立了两大类、共有11类细分客户。按照这个分类，各个细类客户的年龄段逐步上升。帕尔迪把各类客户一网打尽，基本上实现了“从摇篮到坟墓”的终身锁定，每个人或者家庭都可以从这些客户细分中找到自己的位置。  万科目前所使用的客户分类方法正是渊于帕尔迪的做法，万科目前的市场扩张和产品系列方法中也隐约可以看到帕尔迪的启示。从这个意义上看，能够在不同阶段找到适合自己学习的标杆企业是一件幸福的事。  4．运作商业地产一定要慎之又慎  对于向往商业地产的开发商而言，首先要检讨的是自己是否具备开发商业地产的资源整合能力和资本运筹能力，如果仅仅停留对于商业物业的理论利润的预期上，把住宅中的社群商业的操作思路简单放大是不会有前途的。对于大部分做住宅开发起家的企业，选择商业地产一定要慎之又慎。  二、万科用专业外包思路解决商业物业问题  很多事情确是出乎想象的。万科最近的一个公告让很多人开始想像：万科是不是要做商业地产了？2007年7月10日，万科释出公告，将与亚洲最大的房地产上市公司之一，同时也是商业地产领域的佼佼者嘉德置地结成战略合作伙伴。  相关连结：嘉德置地集团目前是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。核心业务包括房地产、服务公寓及房地产金融，分布在亚洲、澳洲、欧洲和海湾地区的主要城市。其房地产和服务公寓网路遍布全球18个国家70多个城市。嘉德置地上市的子公司及合资公司包括莱佛士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托及在澳大利亚和新加坡上市的澳洲置地。  1．与嘉德置地签署了战略合作大纲  透过嘉德置地全资子公司凯德商用产业有限公司，双方签署了战略合作大纲。根据大纲，未来双方将就万科开发专案中的商业部分展开合作。凯德商用负责提供专案商业部分的开发资金，并负责有关部分的规划设计、招商以及经营管理等工作。而万科负责专案开发、建设和日常经营管理。对于万科已经开发完毕或部分正在开发的专案中的商业部分，凯德商用也有购买意向。而凯德商用企业的主要业务囊括了商用物业投资和经营管理两大方面，他们在中国主要是收购一些建成的物业进行经营管理，经营管理成熟的资产打包上市，很少涉及开发、建设环节，基本属于金融和商业的混业经营。  2．凯德与万科的合作将会推动商场的开发建设  在1000亿的目标之下，万科的发展已经不是单纯的滚动开发了。购并成为万科规模化扩张的重要手段。2006年以来，万科在一系列收购举动后，陆续将富春东方的万轩国际写字楼等商业专案收入囊中，这些商业专案也急需专业的运营商来经营。此次与凯德商用的合作，可以视为通过专业外包的方式，在一定程度上解决了万科的难题。  在万科对市场和客户需求充分了解的前提下，嘉德置地丰富的商业运营经验将大有用武之地。尤其是目前国内没有特别适合社群的综合性商业，特别是在二三线城市和一些大中型社群中，缺少能满足居民日常消费需求的商业专案，相信凯德与万科合作之后将会推动这种商场的开发建设。  3．未来万科会逐渐把住宅以外的大量业务外包  通过做减法把万科做成全国第一大房地产公司的王石在近期的深圳万科发展策略释出会上宣称“未来万科会逐渐把住宅以外的大量业务外包”。这其中就包括为万科立下汗马功劳的万科物业。用王石的话说，按照万科的扩张速度，总有一天万科物业的员工会超过百万人。而这将是万科不能承受之重。据说，万科的减法战略已经从聚焦住宅开发的模式升级到了优化内部业务链条，甚至准备将财务管理都外包。王石将这种转型描述为，从营销的万科转变为技术的万科、服务的万科。万科的目标就是做耐克那样的公司，除了品牌与设计之外其余全部外包出去。即使在住宅产业的链条内，万科更希望与更专业的公司合作，而自己则专心做资源整合者与品牌塑造者。  万科面对商业地产运营这个新课题，并不是采取自我组建队伍的做法，而是通过专业外包和整合实现了不做即做的目标。个中手法，值得玩味。
   
  我在新浪商业地产网页上看到“万科加速囤积商业用地 ”的新闻，万科是想要转型商业地产了吗？  不一定，商业立项的住宅是不受限购令的限制的，囤积以后可以盖商场也可以盖住宅，选择会较多
  为什么要向商业地产转型  资源拥有的程度决定了其扩张的速度。因此在传统战略规划的框架下，“依靠高周转率实现规模化扩张模式”的经典战略模式曾被我国房地产界，特别是被住宅地产企业反复复制。究其原因，大约是因为我国资源要素尚未完全市场化，产业还处于成长初期，“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”。所以企业在做战略规划时，可以基于国家巨集观经济的稳定增长，隐含假设房地产行业将持续符合传统战略规划框架的适应性条件。不过，在战略落地的过程中，多数企业只重视通过不断地增加土地储备实现规模扩张，却忽略了该模式下需要通过提高存货周转率以控制短期风险头寸的战略核心。而行业标杆企业之所以始终走在行业的前列，是因为其能够不断地提高自身的经营和管理能力，通过商业模式和盈利模式的创新以提高企业竞争优势，从而避免这种简单的财富增长模式，如万科的标准化和细分化的产品线等等。  得益于逐步市场化的政策推动和巨集观经济的稳定增长，2008年之前的我国房地产市场一直维持着传统战略规划框架的三个假设，直到全球金融危机爆发后导致行业首次全面下行，“资源-目标”的战略规划逻辑开始因产业环境的变动而陷入矛盾之中。尽管在2009年又迅速回升并且成交量和销售额双双创出新高，但仍然让整个行业经受了一段艰苦的去库存化期。同时，因全球巨集观经济环境的变化，我国的财政和货币政策也处于“不稳定状态”，政策从“快、准、重”出拳 *** 经济到现在开始防通胀，只不过1年时间。此外，资本市场错误的估值方式以及我国不健全的资本市场体系，也使地产企业只有不断地“被”增加土地储备才能获得市值提升和融资的可能。当市场环境发生逆转后，高价持有的单向多方头寸（土地储备或者代售产品）就完全暴露在风险之下，资金链便成为制约地产公司实现战略目标的最大瓶颈。  产业环境，特别是金融危机引发的金融环境动荡不仅加剧了行业未来发展趋势的复杂程度，更增加了房地产企业获取发展所需资源的成本。受制于土地财政影响，持续并稳定增长的高房价成为住宅地产企业重复“规模化扩张”战略最重要的假定基础。无论是对城市化程序还是人口红利的分析，都是为论证这一基础的可靠性而已。但事实上，房地产行业是周期性行业，企业在战略规划中常常忽略了房地产产业的持续发展和能否维持当前的高房价是完全两个不同的概念。  市场的动荡使得专注于住宅地产市场的众多房地产企业开始调整战略，关注并陆续介入房地产行业的另一个领域——商业地产，并试图将“规模化”扩张战略在商业地产领域进行复制。  由于开发商或投资人通常是以持有或“售后返租”等形式直接经营物业资产，因此与住宅地产相比，一个显而易见的区别是，商业地产能给持有者带来持续的租金收入，特别是当巨集观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动。同时，持有住宅地产只是增加存货，而持有商业地产则类似一项买入期权，既能分享未来土地增值的巨大收益，又可以根据市场周期波动选择出售或继续持有——这大概是住宅地产向商业地产转型的主要原因之一。此外，作为一项能够持续产生现金流的资产，商业地产天然地具有了资产证券化的条件。无论是ABS还是REITs,都使得商业地产开发商不仅能够继续持有并营运商业地产，还能不断获得持续开发或收购新增商业地产所需的资金，因此其与住宅地产公司相比有了更多的融资渠道。特别是2010年年初，中国人民银行办公厅下发了关于征求对《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》意见的通知，标志著房地产投资信托基金的初步试点总体构架已经形成。  但事实上，无论是持续的现金流入或物业期权、还是证券化的融资优势，都只是商业地产表现出的最终结果，其之所以具有抗周期性，根本原因在于对商业地产产业链中三大关键环节的控制：选址的前瞻性、设计的商业满足性以及运营的专业性。而选址取决于对城市化程序和人口迁移的城市变迁研究，定位和设计取决于对商业的理解和主力商户的要求，后期的营运则必须依托既懂地产开发又熟蕴商业规则的复合型人才，所谓“地段决定人群，人群决定产品，产品决定模式”。在上述前提下，商业地产才能表现出住宅地产所不具备的抗周期的三大产业特征：多样化的、持续的现金流入、因营运能力而导致的资产增值预期以及因合理的租期安排而提升的资产流动性（抵押、出售、“售后返租”等）。  （作者系赛普管理高阶咨询师）
  自持商业地产 物业管理需要资质吗  自持与自用是两回事，如果是自用，而且是归自己的公司独家使用，就不需物业管理资质！
  万科地产和万科物业是全世界最垃圾的地产！  同感
  土地性质为商业，能否做商业地产？  不是所有的酒店式公寓其土地的性质都是商业的  酒店式公寓的话，房型上不是很好，得房率低，不能用煤气，如果是商业性质的土地话，水电比较贵，因为是按商业的收的  但是不受限购限贷的影响，同时总价低，并且酒店式公寓一般都是开发商统一精装交房的
   

2. 持有型商业地产有哪些优点

“持有型”是商业地产开发商的一种长线投资模式，其持有商业物业(不做出售)，如购物中心、酒店写字楼等，进行有效的经营管理，通过租金收入、不动产升值等方式取得收益的一种开发经营模式。

飙马公司专家分析称： 之前很长的一段时间里，许多项目都缺乏商业地产运营能力，从观念上延续了开发销售的单一循环获利模式，没从长远战略出发，在项目前期规划、定位、招商、业态选择等方面没有进行论证，摸着石头过河。 比起以前开发商拿到地、盖好楼才想起要引入哪些品牌相比，如今商业地产已成熟许多。而由于开建前，与零售品牌商共同研究设计，地产商能减少很多重复改造的成本。事实上，订单商业地产在国外是很流行的商业操作模式，在拿地之前将主力店确定好，可避免在商场修建之后出现硬伤，导致招租困难的问题。几年，内地开发商尤其是有实力的开发商，越来越喜欢“只租不售”了，持有型物业的数量在不断增多，土地资源的稀缺性决定了地价长期看涨，也是持有型商业走高的诱因。目前北京、上海等一线城市经过近几年超高速建设，繁华地段可以开发的项目越来越少，中心区的土地出让越来越少，在这一形势下，过去倾向于建了就卖的开发商，开始越来越多地把黄金地段的优质物业用于长期持有。持有商业物业可以优化企业资产结构，树立企业品牌。不动产的持有，能够抵消通货膨胀，优化企业资产结构。既然持有商业物业是发展趋势，为什么三线城市的众多开发商在增加持有量上行动迟缓？因为持有商业物业不但需要眼光，更需要实力。

3. 万科能代表房地产行业整体么

首先需要跟大家来探讨一下，房地产行业是一个资金高周转的行业，所以大多数的公司都是需要举债来进行开发工作的，但是万科公司的负债率是非常低的，已经连续20年低于40%的负债。相比较于恒大和碧桂园这些公司，恒大的负债率远远低于它们的平均值，所以这就导致了万发的开发成本其实是比较低的，因为他有更多更稳定的现金流。【摘要】
万科能代表房地产行业整体么【提问】
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万科在房地产领域奠定了自己的地位，毕竟年度营收达到1670亿元。相比较于上一年增长了14.2%，要知道今年这一年对于房地产的打击力度是非常大的，但是在这样的情况下，万科依旧可以实现可持续的上涨，可以说是实力的一个见证。而且与此同时，他在世界500强的排行名单上也上涨到了第160位。【回答】
首先需要跟大家来探讨一下，房地产行业是一个资金高周转的行业，所以大多数的公司都是需要举债来进行开发工作的，但是万科公司的负债率是非常低的，已经连续20年低于40%的负债。相比较于恒大和碧桂园这些公司，恒大的负债率远远低于它们的平均值，所以这就导致了万发的开发成本其实是比较低的，因为他有更多更稳定的现金流。【回答】
其实出去房地产行业的都知道，万科除了在进行房产开发之外，同时也进行物流渠道以及物业服务。而且在整个行业当中，万科也是少数的，提前开始开挖租赁社区的一个公司，他目前已经解决了50万人以上的租赁服务。可以说完美的跟上了时代发展的脚步，这也是万科为什么能够持续的获得增长。【回答】
万科在房地产领域的地位是非常高的，万科是一个非常优秀的上市公司，现在市值非常的高，而且万科的房子质量也非常不错，所以才会受到很多人的喜欢。【回答】
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