土地一级开发的内容是什么?

1. 土地一级开发的内容是什么?

土地一级开发是指政府或其授权委托的企业在土地出让前，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详规，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一征用、拆迁、补偿、安置，并进行适当的基础设施建设和社会公共设施建设，使该区域范围内土地达到“几通一平”的建设条件，从而可以净地出让土地使用权的行为。
  土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。
由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织施的，利润率为开发成本的8%。
土地一级开发业务的特点 
  *资金密集。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求往往达到几亿元或者几十亿元。 
*融资困难。从事一级开发的企业大多数是为项目设立的项目公司，融资比较困难，原因在于：（1）企业成立时间短，缺少经营业绩，市场信誉和银行信用还没有建立起来；（2）企业缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资；（3）受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大；（4）缺少债券、股票上市等直接融资渠道。 
* 需求稳定。土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。 
*土地一级开发过程简单，与其对应的资金路线图清晰。现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算。8%的开发利润基本由政策提供保障。以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性，是风险较低和收益稳定的经营业务。 
*土地一级开发业务的发展方向是政府主导、市场化运作。从相关政策的演进来看，政府逐渐从市场的直接参与者向规则制定者和行业监管者的角色转变，通过培育市场主体、加强市场监管等举措推动土地市场发育。从规划的制订到土地供应的计划管理、土地入市交易管理等，都体现了政府的主导作用。同时，政府也在积极培育合格的市场主体，以维持适度竞争。 
*土地一级开发业务的发展方向是培育市场化的土地一级开发主体，实行市场准入制度。 
《北京市土地储备和一级开发管理暂行办法》第四条规定，“土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。”未来，只有有诚信、有实力的开发企业才能经营土地一级开发，市场准入门槛的提高将进一步提升土地一级开发企业的整体素质，降低融资风险。 
日前，北京市土地一级开发招投标政策已获审批通过，将正式开始实施，这意味着北京市土地一级开发将驶入更加市场化、透明化运行的轨道。

2. 什么是房地产一级开发及合作开发

土地一级开发的概念
土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。
 
房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金技术劳务等一方或多方在共担风险共享收益条件下合作开发房地产项目实践中，主要有三种方式：一是以签署联合经营协议的合伙制联建；二是组建具有独立法人资格的项目公司开发；三是房屋参建三者在法律上的性质所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别

3. 土地一级开发，房开企业应当具备哪些资质？

　　1．注册资本不低于5000万元；
　　2．从事房地产开发经营5年以上；
　　3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
　　4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；
　　5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
　　6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
　　7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
　　8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
　　9．未发生过重大工程质量事故。

4. 编制一份土地一级开发可行性研究报告包括哪些主要内容

第一章 中国土地开发行业发展背景分析 21 
1.1 土地开发的定义 21 
1.1.1 土地开发的定义 21 
1.1.2 土地开发行业的分类 21 
（1）土地一级开发 21 
（2）土地二级开发 22 
1.1.3 土地开发流程综述 22 
（1）土地一级开发流程 22 
（2）土地二级开发流程 24 
1.1.4 土地开发基本原则 25 
1.2 土地开发模式分析 25 
1.2.1 土地一级开发模式 25 
（1）政府独立开发模式 25 
（2）城市运营开发模式 26 
（3）主题型项目带土地开发模式 26 
（4）一级开发招投标模式 27 
（5）土地整备模式 27 
1.2.2 土地二级开发模式 27 
（1）公建配套开发模式 28 
1）PPP(公私合营)模式 28 
2）BOT(运营-移交)模式 28 
3）TOT(移交-经营-移交)模式 28 
4）PFT(私营机构融资)模式 29 
（2）商品房开发模式 29 
（3）工业园开发模式 30 
第二章 中国土地开发行业发展环境分析 33 
1.3 土地开发行业经济环境分析 33 
1.3.1 2015年国内GDP增长分析 33 
1.3.2 2015年工业经济增长分析 37 
1.3.3 2015年固定资产投资分析 46 
1.3.4 国家宏观经济预测分析 52 
1.4 土地开发行业政策环境分析 55 
1.4.1 中国货币政策分析 55 
（1）2015年中国货币数据分析 56 
（2）2015年中国货币政策分析 61 
（3）房地产周期与货币政策相关性分析 74 
（4）中国货币政策后期走势预判 78 
1.4.2 中国财政政策分析 83 
（1）2015年中国财政政策分析 83 
（2）2015年地方财政政策分析 85 
（3）中国财政政策后期走势预判 105 
1.4.3 中国土地政策分析 106 
（1）农村土地流转制度改革 106 
（2）城市土地出让制度改革 107 
1）土地储备制度分析 107 
2）土地出让金制度分析 109 
3）土地招拍挂制度分析 115 
第三章 2010-2015年土地政策分析 116 
1.5 土地开发行业社会环境分析 116 
1.5.1 中国城镇化进程分析 116 
1.5.2 中国城镇化现状与规划 117 
1.5.3 城镇化与土地开发需求分析 127 
1.6 房地产行业开发运营状况分析 131 
1.6.1 2015年全国房地产开发景气指数 131 
1.6.2 2015年全国房地产开发投资分析 134 
（1）房地产开发投资金额分析 134 
（2）全国房屋新开工面积分析 135 
（3）全国房屋施工面积分析 135 
（4）全国房屋竣工面积分析 136 
1.6.3 2015年全国房地产销售情况分析 136 
1.6.4 2015年全国房地产资金来源分析 137 
第四章 中国土地开发市场供需现状分析 139 
1.7 土地开发市场供应现状分析 139 
1.7.1 2015年全国建设用地供应分析 139 
（1）批准国有建设用地规模 139 
（2）国有建设用地供应情况 144 
（3）重点城市土地抵押情况 147 
1.7.2 2015年全国住房用地供应分析 148 
（1）全国住房用地供应数量 148 
1）全国住房用地供应总量 148 
2）保障性安居工程用地供应量 148 
3）其他商品住房用地供应量 148 
4）热点城市住房用地供应分析 149 
1.7.3 2015年全国商业用地供应分析 149 
（1）全国商业用地供应总量 149 
（2）全国商业用地供应趋势 159 
1.7.4 2015年全国工业用地供应分析 160 
（1）全国工业用地供应总量 160 
（2）全国工业用地供应趋势 161 
1.8 土地开发市场需求现状分析 167 
1.8.1 2015年全国土地成交情况分析 167 
1.8.2 2015年全国土地成交均价分析 168 
1.8.3 2015年全国土地成交地块排名 169 
（1）成交地块总价排名 169 
1）全国成交地块总价排名 169 
2）住宅成交地块总价排名 170 
3）商办用地成交总价排名 172 
（2）成交地块楼面价排名 172 
1）全国成交地块楼面价排名 173 
2）住宅成交地块楼面价排名 173 
3）商办用地成交楼面价排名 175 
（3）成交地块溢价排名 177 
1.9 2015年土地市场招拍挂分析 178 
1.9.1 土地招拍挂出让总体情况 178 
1.9.2 土地市场招标出让分析 181 
1.9.3 土地拍卖挂牌出让分析 181 
1.10 2015年全国主要城市地价分析 182 
1.10.1 全国地价总体分析 182 
1.10.2 各经济区域地价分析 185 
（1）区域经济地价总体分析 185 
（2）长三角地区地价分析 188 
（3）珠三角地区地价分析 190 
（4）环渤海地区地价分析 192 
1.10.3 各地理区域地价分析 194 
1.10.4 主要城市地价分析 195 
（1）北京市地价走势分析 197 
（2）上海市地价走势分析 201 
（3）广州市地价走势分析 202 
1.10.5 当前土地市场价格形势分析 204 
1.10.6 后期土地市场价格走势预判 208 
第五章 中国土地开发行业区域市场分析 209 
1.11 区域市场整体分析 209 
1.11.1 京津唐地区 209 
1.11.2 长三角地区 210 
1.11.3 珠三角地区 211 
1.11.4 成渝地区 212 
1.11.5 武汉城市圈 213 
1.11.6 长株潭地区 215 
1.11.7 东北三省 216 
（1）区域宏观环境分析 216 
（2）区域土地市场分析 217 
1）土地供应总量分析 217 
2）土地供应结构分析 218 
3）房地产开发用地分析 219 
4）工矿仓储用地分析 221 
1.11.8 山东半岛城市群 221 
（1）区域宏观环境分析 222 
（2）区域土地市场分析 223 
1）土地供应总量分析 223 
2）土地供应结构分析 224 
3）房地产开发用地分析 226 
4）工矿仓储用地分析 227 
1.12 京津唐地区分析 228 
1.12.1 北京市 228 
1.12.2 天津市 229 
1.12.3 河北省 232 
第六章 房地产及其他综合性开发企业分析 236 
1.20.1 招商局地产控股股份有限公司经营分析 236 
（1）企业发展简况分析 236 
（2）企业组织架构分析 236 
（3）企业土地储备情况 237 
（4）企业土地开发策略 237 
（5）企业主要经济指标 238 
（6）企业财务状况分析 243 
1）企业盈利能力分析 243 
2）企业运营能力分析 245 
3）企业偿债能力分析 246 
4）企业发展能力分析 248 
（7）企业经营优劣势分析 248 
（8）企业最新发展动向分析 249 
1.20.2 金地(集团)股份有限公司经营分析 249 
1.20.3 深圳华侨城股份有限公司经营分析 260 
1.20.4 北京首都开发股份有限公司经营分析 273 
1.20.5 南京栖霞建设股份有限公司经营分析 284 
1.21 城市投资建设类开发企业分析 294 
1.21.1 中国城市建设控股集团有限公司发展分析 294 
（1）企业发展简况分析 294 
（2）企业组织架构分析 295 
（3）企业土地开发策略 295 
（4）企业建设工程分析 296 
（5）企业招商项目分析 297 
（6）企业发展优劣势分析 297 
（7）企业最新发展动向分析 297 
1.21.2 北京城建投资发展股份有限公司发展分析 297 
1.21.3 云南省城市建设投资有限公司发展分析 308 
第七章 土地一级开发盈利模式与风险规避 320 
1.22 土地一级市场开发成本分析 320 
1.22.1 土地一级开发成本分析 320 
1.22.2 土地一级开发成本构成 320 
1.22.3 土地一级开发中涉及的税费 328 
1.23 土地一级市场盈利模式分析 330 
1.23.1 城市区域开发项目价值链分析 330 
1.23.2 价值链中各节点权力和利益点 330 
1.23.3 土地一级开发的利润来源分析 331 
1.23.4 土地一级开发的盈利模式分析 333 
（1）从一级开发本身获利 333 
（2）分享土地增值收益 333 
（3）持有部分公共建筑 334 
（4）为二级拿地铺垫 334 
1.23.5 土地一级开发的盈利路径分析 335 
（1）如何取得土地一级开发名义 335 
（2）间接获取收益常规操作路径 347 
1）间接获取土地的操作关键 347 
2）间接获取土地收益的模式 347 
（3）直接获取土地增值收益分析 348 
1）兼顾融合各方参与者利益 348 
2）成功开发模式的经验借鉴 349 
3）公私协议合作开发模式分析 350 
4）整体公私协议合作开发模式 350 
1.24 土地一级市场项目操盘分析 351 
1.24.1 土地出让市场营销策略 351 
（1）土地策略 351 
（2）价格策略 353 
（3）营销渠道策略 356 
（4）促销策略 356 
1.24.2 土地的招投标方案分析 358 
（1）招标评标因素构成 358 
（2）主要评标方法分析 366 
1.25 土地一级开发市场的风险与规避 367 
1.25.1 土地一级开发的特点 367 
1.25.2 土地一级开发的风险 369 
（1）政策风险 369 
（2）融资风险 369 
（3）政府行为风险 370 
（4）征地、拆迁工作风险 370 
（5）市场风险 370 
1.25.3 土地一级开发风险防范措施 371 
（1）融资风险防范措施 371 
（2）拆迁风险方法措施 372 
（3）外部环境风险防范措施 372 
第八章 土地一级开发融资模式与行业趋势 376 
1.26 土地一级开发融资需求分析 376 
1.26.1 现实融资需求 376 
1.26.2 潜在融资需求 376 
1.27 土地一级开发融资模式分析 376 
1.27.1 土地储备机构直接安排融资并承担责任 377 
1.27.2 一级开发主体与金融机构签订借款合同 377 
1.27.3 一级开发主体融资并承担责任与义务 378 
1.27.4 项目公司融资，一级开发主体担保 379 
1.28 房地产信托模式分析 380 
1.28.1 贷款型信托模式分析 380 
1.28.2 股权型信托模式分析 381 
1.28.3 权益型信托模式分析 382 
1.29 土地一级开发融资渠道分析 383 
1.29.1 土地一级开发主要的融资渠道 383 
1.29.2 土地一级开发融资解决方法 385 
（1）土地收益证券化 385 
（2）城投公司模式的创新 387 
1.29.3 中国土地开发未来发展趋势预测 390 
（1）土地获取成本趋势预测 390 
（2）土地开发供给预测 391 
（3）土地开发企业发展趋势 394 
（4）外资投资发展趋势预测 395
图表目录

5. 什么是土地一级开发整理项目

土地一级开发整理是指国家对土地进行计划补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到相应的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级整理是指通过采取各种措施，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生态条件和生态环境的行为。

扩展资料
我国现阶段土地开发整理的主要内容:
1、调整用地结构；
2、平整土地，提高土地集约利用率；
3、是道路、沟渠、林网等综合建设；
4、归并农村居民点；
5、恢复利用废弃土地；
6、划定地界，确定权属；
7、在保护和改善生态环境的前提下，适度开发宜农土地后备资源。
参考资料来源：百度百科—土地一级开发
参考资料来源：百度百科—土地一级整理
参考资料来源：百度百科—土地开发整理

6. 土地一级开发需要什么资质？

由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到"三通一平"、"五通一平"或"七通一平"的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
开发流程折叠编辑本段
(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
(二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括:待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
(五)通过联审会的项目确定土地开发主体
1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议
(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续
(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
(八)在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
(九)组织验收
建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容:
1、审核土地一级开发成本
2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费
4、纳入市土地储备库

7. 房地产一级开发是什么意思？

房地产一级开发是土地一级开发，土地一级开发，是指土地储备机构按规定确定土地一级开发单位，依照土地利用总体规划和城市规划，对国有土地、集体土地依法实施拆迁、收回、征收和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。



扩展资料
土地一级开发盈利模式：
1 、工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8%）。
2 、利润分成模式
重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。
参考资料来源：百度百科-土地一级开发

8. 土地合作开发模式有哪些，哪一种风险最低？

目前，土地合作开发模式大体有以下几类，第一种风险最低： 
1、拥有土地使用权的当事人提供土地使用权（土地协议折价，或评估入股方式构成合作投资比例），另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。从法律上讲，这是一种典型的合作形式，在内容和形式上都符合合伙经营的特点，对内按照合同约定的投资比例共同经营，共担风险，合作参与各方以分利、方式、土地补偿等方式获得利润汇报，对外双方共同互负连带责任。 
2、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。这是一种以合作开发为名，吸收开发资金分享利益的合同，享有土地使用权的开发方负责开发经营的运作并承担经营风险，合作方只投入资金或技术，但不加名合作，也不参加经营及承担风险，只是享受固定的利润分成或获取固定的房屋作为投资回报，这是名为合作建房，实为借贷的合同，由于项目是以土地使用权人的名义进行开发，所以其中风险主要由提供土地使用权一方承担。 
3、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方；这是一种双方合作，单方负责开发经营的合同，实质上具有名为合作开发，实为转让土地使用权的性质，其中风险主要由开发商一方承担。 
4、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益，这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。由于新成立的房地产开发项目公司是独立法人，拥有土地使用权的当事人在提供土地使用权，必须办理相应土地出让过户手续。 
5、已拥有土地使用权的当事人（往往不具备开发资质，或开发资质等级不足），以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同，挂靠方负责开发经营所需资金，被挂靠方为房地产开发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润；这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利益，一旦发生法律纠纷，合作方诉诸法院时，相关合同往往裁定无效。