万科：2021年营业收入4528亿元 净利润225亿元

1. 万科：2021年营业收入4528亿元 净利润225亿元

拟派发分红112.8亿元
  
 根据万科年报，其依然守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。财务状况安全 健康 ，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%且长期处于行业低位。
  
 发布年报的同时，万科推出回购和派息方案，公司将在未来三个月内择机开展20亿-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元。
  
 公开资料显示，这是A股中唯一一家连续30年进行现金分红的公司。统计数据显示，万科自上市以来，累计派息已达949.7亿元。
  
 郁亮剖析业绩表现
  
 面对业绩表现，万科董事会主席郁亮在年报《致股东》中坦诚进行了剖析。他表示从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。
  
 郁亮表示，2022年，将采取坚决、有针对性的行动，全力扭转开发业务局面。公司以开发经营本部为主导，推进“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。同时严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中，提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。
  
 对于2022年的业绩，郁亮表达了明确的信心，相信行动和努力将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。
  
 第二增长曲线显现
  
 此次年报中，万科的非开发业务开始崭露头角。年报显示，万科的非开发业务正在进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。
  
 报告显示，万科旗下万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%。更重要的是，已形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比近八成，已在广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆案例。
  
 万科旗下冷链仓储业务位居行业第一，近三年收入复合增速52%，其中2021年收入31.6亿元，同比增长69%，稳定期项目营运净收入（NOI）率达到6.5%。万纬还成功引入了GIC、淡马锡等知名机构作为战略投资者，其专业能力和市场价值受到认可。
  
 万科泊寓已成为国内规模较大、运营效率较高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI5.3亿元，同比增长193%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已建立竞争优势。除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。
  
 商业业务方面，万科旗下印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入复合增速达到20%，在商业最发达的长三角地区，印力在管面积处于前列。
  
 万科认为，尽管从传统财务指标如收入、利润看，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。但随着全 社会 收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现。

2. 万科物业上市后最终能做到多大规模

　　万科物业上市后最终能做到多大规模

　　这个问题很有意思，不但将一件悬而未决的事情前置（问号前置），同时，提出了一个让人本来能够大致去研判的问题（多大规模？），不过，在遭遇了随后登场的“最终”这个足已让想象力窒息的形容物种在生物群落或生态系统中的地位角色不断的趋势化后，趋势渐弱趋无于某一极。

　　凌乱！

　　首先，尝试解决那个前置的问号。

　　万科有一个梦
　　郁亮应该不是由头。
　　让我猥琐的去度一回君子坦荡荡之心吧。
　　我揣测着，阿亮他更希望这真的只是个梦而已！

　　比起这个梦来，分拆物业与否即便上市与否就是一个屁！


　　上表的告诉我们，目前的物业是个什么情况。
　　对于万科梦来说，物业上天入地估值，得多少倍的市盈率，方能让亮哥愁眉尽展？
　　问题还在于物业本身。
　　......郁亮坦言“万科物业正准备独立发展，当然包括上市的考虑，本来希望把上市事宜放后面一点，但发现形势不等人，所以现在正加快研究“
　　一样的话，在不同的语境中，放出来再听一遍，出现的情况很多，即便出现那种意思居然完全不一样的情况也别崩溃，余音未了际的南辕北辙很常见。
　　因此。
　　”研究“，说明一个人并没有把一起都想好了；”考虑“，的结果很可能是”根本不用考虑“；
　　要不，继续腹黑？
　　“本来希望”的啥子嘛？那“后来想想”又肿么啦？“形势不等人”不等哪个人？严峻如中央，那几十道的金牌，都扛过来了.....
　　难不成郁亮碰上啥难事了？感觉没那么敞亮了，不等人了的原因有几种：
　　1、车不等人，正常！
　　2、人不等人？这得看啥情况。
　　小弟不等大哥？那时欠打！大哥不等小弟，正常！
　　朋友不等朋友，说好没？说好的又不等你，除了他忘记了，还有一种情况，可能他有更重要的事情必须尽快去办理；也...正常嘛！
　　男人不等女人，最大原因，说明他俩已经那个过了。天性中有一种自慰心理，不但可以治病，还能用来健体；神奇功能再一次锋芒毕现。

　　实际上，万科物业是市场化资本化疲态渐显
　　如何打开分拆后的物业管理公司的盈利空间？

　　若要将物业管理分拆上市，将会面临投资者对盈利的苛刻要求，市场化运作是必然结果。万科物业正在进行的合伙人改革，也证明了其正在为全面市场化做准备。

　　未来，万科物业在拥有庞大自有物业的基础上是否也将会竞逐同业庞大的物业管理市场？

　　从目前来看万科物业的市场占有率还是比较低，而且对未来的业务方式盈利模式以及可持续发展并不清晰。
　　万科物业也玩起了APP，业主动动手就能交物业费、报修、投诉……万科物业员工在手机上就能接单，据说抢到的单越多、评价越好、收入越高，月薪过万不是事儿。

　　“游泳池的水要干净，不能丢自行车，地上不能有烟头。”这是王石最初给万科物业定下的规矩。

　　现在看起来，这样玩儿好像太保守了，哪里比得上某些物业上市公司花样翻新呢?所以万科物业也玩起了APP，业主动动手就能交物业费、报修、投诉……万科物业员工在手机上就能接单，据说抢到的单越多、评价越好、收入越高，月薪过万不是事儿~

　　万科物业上市，对于业主，到底是好还是坏？如果业主不认可，如何应对？

　　最后揭晓万科的那个梦。

　　据我分析，这个梦，睡着做，很丰满，醒来后，汗淋淋！

　　对于一个市值不足2，000亿，却以万亿（10，000亿）的市值为企业发展战略，在我看来，不管是路径还是思路，万科根本没有做好准备。在万亿面前，拆分物业的现实意义不那么大了，即便上市了，杯水车薪，于事无补现实，直接浇灭了原先热情燃烧的熊熊大火。

　　缺乏了顶层冲动的上市也变得不那么急切了。更多的既得利益者，更愿意多从考虑风险出发，不变应万变，谋求下一次的良机。