促进房地产市场平稳健康发展

1. 促进房地产市场平稳健康发展

2022年对房地产市场来说，注定是极不平凡的一年。全年房地产市场延续了2021年下半年以来的下行态势，近几个月来出现加速下滑，成为影响经济运行中一个重大风险因素。房地产是国民经济的支柱产业，对经济增长、就业、财税、居民财富、金融稳定都有重要影响。展望2023年，各方应在进一步落实现有调控举措基础上，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，有效防范化解房地产领域金融风险，进一步从供需两端加大政策力度，预计房地产调控政策仍有进一步发力空间。
回首2022年，房地产市场持续下行，多项房地产指标下滑明显。2022年1月至11月，全国房地产开发投资下降9.8%，商品房销售面积同比下降23.3%，房地产开发企业到位资金同比下降25.7%，房地产开发景气指数今年以来持续下降。11月份，商品住宅销售价格环比总体延续降势，一些房企在2022年面临流动性困难。应该说，2022年我国房地产市场一直在寒冬中徘徊。无论是房地产开发企业，还是房地产产业链中各个环节的企业，都面临不小困境。房价下行的城市较多，购房者观望情绪浓厚，房地产市场的良性循环受到阻碍。
与市场持续下行相对应的是，旨在促市场企稳回暖的房地产调控政策不断出台。12月26日，东莞宣布进一步优化房地产调控政策，解除限购，加强限售，可以看出，政策目的在于支持刚性和改善性住房需求，同时坚持“房住不炒”。实际上，今年以来，各地“因城施策”“一城一策”，很多城市都松绑过去的限制性政策，促进房地产市场企稳的政策可谓应出尽出，包括放松限购、限贷、限售、限价，以及调整住房公积金政策，出台“一人购房全家帮”等鼓励政策，出台棚改房票安置政策，减免住房转让税费，发放住房补贴等举措。
针对一些房地产开发项目逾期难交付，有关部门和各地方政府积极推进“保交楼”保障购房者权益。全力以赴“保交楼”有助于重塑市场信心。有关部门针对已售逾期难交付的房地产开发项目，推出较大规模的政策性银行专项借款正在落地见效。进入11月份，房地产金融政策不断，央行、银保监会推出“金融16条”。随后，信贷、债券、股权融资“三箭齐发”支持房地产市场平稳健康发展。本轮房地产调控的特点是从供需两端齐发力，既有针对需求端限制性措施的放松，以及降低首付和房贷利率等举措，又有针对供给端房地产开发项目和房地产企业拓宽资金来源的支持措施。
房地产市场在过去20多年经历了飞速发展，对经济增长的支撑作用十分明显。近一年多以来的房地产市场调整，教训十分深刻。过去房价上涨过快，风险积聚，住房在一些城市出现供需失衡。对于许多购房者而言，更看重住房的投资属性，居民负债率上升过快，住房在居民财富的占比一直居高不下。同时，行业也形成了高杠杆、高负债、高周转的模式，房企也因此在本轮调整过程中暴露了风险，防范和化解房地产领域金融风险，已经成为有效防范和化解重大经济金融风险的重要内容。
应充分认识到，未来房地产市场需要进一步发展，也有继续实现平稳健康发展的空间。有人认为，到现在这个阶段，房地产市场不会再有太多发展机遇了，这种认识是片面的。房地产始终是国民经济的支柱产业，其链条长、涉及面广，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。同时，我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。
针对当前房地产行业的下行态势，需采取更大力度政策举措，支持房地产行业平稳健康发展。近期密集出台的政策措施逐步见效的同时，相关调控政策仍有进一步完善的空间。需要研究出台新的政策举措，改善房企资产负债，有效增加住房供给。还需研究中长期治本之策。深入研判房地产市场供求关系、人口变化、城镇化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。
我们有理由相信，房地产市场经过一段时间深度调整，在多重政策作用下，在经济发展总体向好的大背景下，有望走出低谷，进入平稳发展阶段。（亢舒）

2. 房地产企业融资相关政策有哪些？

房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。
(
一)银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。
(二)房地产信托
信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。
但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。
(三)国内ipo
(四)境外ipo
(五)借壳上市
(六)上市公司资产置换
(七)房地产投资基金等
综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。
我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资
1.内部融资方式包括：
(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
2.外部融资的主要渠道和融资工具有：
(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
(2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
(3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
(4)房地产投资信托(
RealEstateInvestmentTrsts，REITs)是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
(5)商业抵押担保证券
(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。
(6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

3. 强化房地产金融监管 促楼市平稳健康发展

银保监会官网日前公布的信息显示，实施房地产金融强监管以来，监管机构完善房地产金融监管机制，防范房地产贷款过度集中，多个房地产融资指标呈下降态势。截至7月末，房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。
此前召开的中央财经委员会第十次会议指出，加强和改进房地产市场调控、保持房地产市场平稳发展，是防止发生次生金融风险的重要方面。应进一步坚持定位，有保有压，区别对待，加强房地产市场风险防范，确保经济金融大局稳定。
促进房地产市场平稳健康发展，关键是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，稳定市场预期。去年以来，部分地区房地产市场快速升温，少数城市房地产量价齐升，出现过热倾向。为此，从中央到地方采取了一系列措施，综合运用土地、金融、财税等措施，加强房地产市场调控，坚持“房住不炒”定位不动摇。
实现房地产市场健康平稳发展，金融需要进一步摆正位置，有所为有所不为，恰如其分地发挥其应有作用。一方面，金融机构要严格落实房地产市场调控政策，积极稳妥贯彻房地产贷款集中度管理制度和房地产企业融资管理相关要求，抑制房地产企业盲目扩张，逐步降低其对金融杠杆的过度依赖。在具体工作中，应严把风险关口，全面审查信贷资金流向，防止资金违规流入房地产市场。对于房地产企业，要加大审查力度，不向资质不合格的房地产项目提供融资支持；不为违反房地产行业政策的项目提供通道或信用担保。对于个人用户，发放的大额经营贷款、消费贷款需要客户提供相关证明，严防通过消费贷款、经营贷款、信用卡透支等方式将资金违规转移至房地产市场。
另一方面，金融机构要优化房地产金融业务结构，加大对住房租赁市场的支持和服务力度。一是可与房地产企业合作，通过签订租赁权转让协议的方式将待售房源变成长租房源，向符合条件的租赁用户发放租房贷款；二是可与地方政府合作，在住房租赁平台交易撮合、信用评价等各个环节提供创新的金融产品和服务；三是开发额度和利率适中的“租房分期”等产品，通过信用卡等载体为客户直接提供信贷支持。商业银行加快进入住房租赁市场，探索住房租赁信贷新模式，既可促进住房租赁金融朝着规模化、专业化方向发展，也有利于房地产市场平稳健康发展的长效机制形成。
不久前央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，强调要继续做好跨周期设计，衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作。明年上半年计划投放的部分贷款，或将提前到今年下半年投放，以此对冲近期信贷增速下滑趋势，增强信贷总量增长的稳定性。在这种情况下，货币信贷政策要继续坚持稳健的基调，在支持增长与防范风险之间寻求平衡。特别是要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号。此外，也要防止政策调整误伤合理的市场需求。

4. 促进房地产市场平稳健康发展

12月11日，中共中央政治局召开会议，分析研究2021年经济工作；听取中央纪委国家监委工作汇报，研究部署2021年党风廉政建设和反腐败工作；审议《中国共产党地方组织选举工作条例》。
据观点地产新媒体了解，会议要求，要扭住供给侧结构性改革，同时注重需求侧改革，打通堵点，补齐短板，贯通生产、分配、流通、消费各环节，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡，提升国民经济体系整体效能。
要整体推进改革开放，强化国家战略科技力量，增强产业链供应链自主可控能力，形成强大国内市场，夯实农业基础，强化反垄断和防止资本无序扩张，促进房地产市场平稳健康发展，持续改善生态环境质量。
要对全面建成小康社会进行系统评估和总结，巩固拓展脱贫攻坚成果，做好同乡村振兴有效衔接。要抓好各种存量风险化解和增量风险防范。
会议认为，今年是新中国历史上很不平凡的一年。面对严峻挑战和重大困难，我们保持战略定力，准确判断形势，精心谋划部署，果断采取行动，付出艰苦努力，交出了一份人民满意、世界瞩目的答卷。我国成为全球唯一实现正增长的主要经济体，三大攻坚战取得决定性成果，科技创新取得重大进展，改革开放实现新突破，民生得到有力保障，全党全国各族人民向心力、凝聚力进一步增强。
会议指出，今年是“十三五”规划收官之年。经过5年奋斗，我国经济实力、科技实力、综合国力和人民生活水平跃上新的大台阶，新时代脱贫攻坚目标任务如期完成，全面建成小康社会胜利在望，中华民族伟大复兴向前迈出了新的一大步。

5. 房地产企业融资策略浅析

　　房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
　　一、房地产企业融资现状
　　（一）融资规模持续增长
　　近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
　　（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
　　仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
　　（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
　　2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
　　（四）房地产资金信托活跃
　　2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
　　二、房地产企业融资存在的主要问题
　　（一）融资渠道过于单一
　　从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
　　（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
　　作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
　　（三）缺乏多层次房地产金融体系
　　就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
　　（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
　　目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
　　（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
　　为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
　　三、房地产企业融资策略分析
　　（一）发展多元化直接融资
　　银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
　　1.大力培育房地产信托融资方式
　　房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
　　2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
　　住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
　　3.建立多层次房地产金融体系
　　借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
　　4.建立和完善相应法律制度配套措施
　　规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
　　（二）进一步完善间接融资
　　我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
　　1.推进间接融资形式多样化
　　目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
　　2.创新变直接融资为间接融资的方式
　　直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
　　（三）探索建立组合式融资模式
　　组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

　　转自山东畜牧网电子期刊 > 2007年第9期 作者：于晓东 等  2008-01-29

6. 如何促进房地产市场健康稳定发展

为切实加强住房保障体系建设，规范房地产市场管理，遏制投机性炒房，合理引导住房消费观念，促进房地产市场的健康和稳定一、增大和优化住宅建设用地供应1加大一级市场国有建设用地使用权的供应。2．加快推进“退二进三”、旧城拆迁和旧村改造工作。3．严格落实调整住房结构比例政策。二、加快现有住宅用地项目建设进度1．加大对闲置土地的处置力度。2．加快现有商品房项目开发进度。三、加快返回地（即商住地块安置留地）建设进度四、加强商品房销售管理1．完善商品房销售管理制度。2．严格实行商品房买卖合同实名制度。五、规范二手房交易管理六、保持稳定、持续、松紧结合金融政策七、加强政策宣传和完善信息公开制度

7. 优化完善房地产调控政策 优质房企金融支持发力

日前召开的中央经济工作会议深入分析当前经济形势，部署2023年经济工作重点。其中，对房地产的两处表述，分别在“着力扩大国内需求”和“有效防范化解重大经济金融风险”的部分提出。中央财办有关负责人在接受媒体记者提问时也充分肯定了释放住房改善需求和避免房地产行业风险的重要性，这也是明年房地产政策的重点方向。
有业内人士认为，解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来政策重点，包括放开限购政策、放宽首套房认定标准和普通住宅认定标准等，预计后续针对改善需求将有更多支持政策出台。同时，以流动性支持和预期管理为核心的供给侧政策将继续发力，房企并购重组加速，头部房企资产负债表有望率先迎来改善。
限制性政策有望解除
此次中央经济工作会议在“着力扩大国内需求”部分提出“支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”，这与12月14日国务院印发的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》中“要促进居住消费健康发展”的表述一脉相承。
中央经济工作会议指出，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，而在着力扩大国内需求方面，又将支持住房改善消费放在首要位置，充分体现了住房消费的重要作用。
中央财办有关负责人日前表示，我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。下一步要持续优化需求侧管理，加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度。要着力改善预期，扩大有效需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等的住房问题；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。近期密集出台的政策措施将逐步见效，各项政策措施还将继续完善。
中信证券研究部房地产行业首席分析师陈聪认为，解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来政策重点。
预计二线省会城市的住房限购有望实质性放开，一线和新一线城市的限购也有望在执行标准、地理范围等领域有所优化。2016年之后信贷记录影响居民首付的规定，严重影响了“卖旧买新”、“卖小买大”需求的释放，预计在不远的将来，认房又认贷的首套房认定标准将有望放宽。此外，各地对于普通住宅认定的过严标准，影响了合理改善的交易便利性，预计各地普通住宅认定标准有望放宽。
近期，杭州、成都、南京、武汉、佛山、东莞等地相继优化限贷限购政策。平安证券房地产行业首席分析师杨侃认为，对比2014～2015年放松周期，当前核心城市在限购、限贷等方面仍有放松空间，预计后续需求端(尤其是针对改善)将有更多支持政策出台。
在招商证券房地产行业首席分析师赵可看来，未来需求端或仍以刚需和改善性需求支持政策为主，如二套房首付比例下调、认房认贷政策优化等。
瑞银财富管理投资总监办公室有关负责人也预计，更多利好需求侧的政策将会出台，包括降低首付和房贷利率、一手和二手物业交易减税，甚至向购房者提供补贴。会议又提到“解决好新市民、青年人等住房问题”，不排除更多城市放宽购房限制的可能性。
改善房企资产负债
此次中央经济工作会议对房地产的表述，重点放在了“有效防范化解重大经济金融风险”部分，其中比较有新意的提法是，要满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
近期，国务院副总理刘鹤也表态称，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。
“房地产业风险是影响经济运行的一个重大风险因素，要充分认识到房地产行业的重要性，要做好应对工作，确保房地产市场平稳发展。”中央财办有关负责人明确指出，在供给端，2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。
改善房企资产负债表成为近期监管部门一再强调的任务。人民银行和证监会日前开会落实中央经济工作会议精神，均提出支持房地产行业重组并购，改善头部房企资产负债状况。证监会还提出，落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。
银河证券房地产行业分析师王秋蘅认为，中央经济工作会议提出从供给侧提供支持，缓解行业流动性紧张局面，这也与11月份以来的“金融十六条”“三支箭”“保交楼专项款”“保函置换预售资金”等政策一脉相承，预计供给侧政策还将继续发力，头部房企资产负债表将率先迎来改善。
对于改善房企资产负债方面的具体政策，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，股权融资是最直接有效的改善方式，此次证监会提出的“借壳”上市开辟了新思路，一方面为非上市房企增添了股权融资的新渠道，另一方面为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。
赵可认为，改善资产负债状况的更快速措施或是对债务的展期和重组等，路径可能有债转股、购买不良资产、债务重组加速等，这对剩余价值高的出险和准出险房企可能有利，同时或意味着商业模式有缺陷、剩余价值低的房企或加速出清，中长期有利于行业竞争格局改善。
亿翰智库则认为，从股权层面为企业注入信用，尤其是为民营企业注入信用将非常重要。从国资委角度看，可考虑适度放松对国企、央企利润率和资产负债率的考核，支持金融资产管理公司(AMC)或央国企进行房企股权或项目股权收购，解决AMC/央国企的后顾之忧，促进行业风险的更快化解。央国企入股民营房地产企业，可从源头上解决企业信用问题。从筹资角度看，企业新增现金流入会更加顺利且有保障，额度也会相应提升，也会提升住房消费者对企业交付的信心，现金流入会出现改善。

8. 最新解读：金融16条措施支持房地产市场平稳健康发展

其中，“积极做好保交楼金融服务”中的“鼓励金融机构提供配套融资支持”的政策内容具有重大意义。
2022年11月11日，央行和银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“通知”），其中第二条“积极做好保交楼金融服务”中的“鼓励金融机构提供配套融资支持”的政策内容，具有重大意义，起码破解了当下难交付项目在资金申请过程中的三个难题，下面进行解读：
第一个难题：政府对于保交楼纾困资金贷款的积极性不高
一个项目如果出现交付难，即便符合纾困资金的申请要求，申请难度依然很大，除了纾困资金总体额度有限外，更重要的是，政府进行财政担保的积极性很低。众所周知，政府给予的纾困资金贷款，是需要占用当地财政预算的，是需要政府进行担保的，如果企业还不了钱，是需要真金白银的拿财政收入去补贴的。
在这种机制下，政府对于房地产项目，尤其是非国资项目的支持力度大幅度下降，甚至“不愿意去碰”。毕竟凭什么要冒着风险，拿财政预算和税收去支持非国有项目呢？无论从政府财政吃紧，还是任期考核的角度，都不是一个好的选择。
但《通知》里面的这一条规定却把这一个困境给化解了。这就意味着，政府可以“出小头”，而银行“出大头”，如果项目需要1个亿，那么政府出1000万就好了，毕竟《通知》里面并没有规定比例；这样，因为自身的财政压力减轻了，政府对于烂尾项目的支持，将大幅度提升。

第二个难题：如果项目剩余货值无法同时覆盖专项借款和配套融资贷款怎么办
若前期项目资金都被调走，剩余货值不足以支持贷款，这一类项目是不太符合申请贷款过程中，需要“一项目一策，且资金封闭管理”的政策要求的，所以在前一阶段，这一类项目只能“摆烂”，但现在，只要能够“安排并落实还款来源”，也鼓励银行进行放贷。
这不得不说，又放开了一个口子，让这一类的项目融资难的问题得到了解决

第三个难题：银行为了避免不良率，不愿意碰“暴雷项目”怎么办？
银行对于不良贷款的考核是非常严格的，就经办人而言，如果出现了不良资产，那么轻则升职加薪无望，重则调离岗位去前台干，甚至被追责。所以，基本也不太愿意去碰。
可“交付难项目”本来就是一个风险，对于其进行纾困资金支持，本来也是要冒风险的。那现在的问题是，如果非要去落实，且非要把政府财政担保的风险转嫁给银行，那银行凭什么要去接呢？
为了打消银行相关人员的顾虑，让政策落地更加有效，《通知》进行了免责的说明，不得不说，这一条是高人指导，画龙点睛（放在这一段的末尾，应该是经过深思熟虑之后加上去的）。

总结：这一条政策，给之前的纾困资金政策打上了补丁，一方面，减轻了政府的还贷压力，提升了政府落实专项资金的积极性，另一方面，风险一部分匀给了银行，且在政策上打消了银行的顾虑，促进了银行对于保交楼贷款的支持。
确实是惠企政策。
不过需要提醒的是，风险并没有消除，只是进行了分摊，每一个房地产企业都有责任和义务去管好自己的事，做好保交楼，从根本上避免烂尾，这才是最好的解决办法。