“不动产证券化”是个什么鬼

1. “不动产证券化”是个什么鬼

从物理形态分析，不动产证券化是将价值较高、难以移动的不动产转换为面额较小、流通便利的证券；从法律角度分析，不动产证券化是将不动产物权转换为可以流通的小额债权或股权；从经济学意义分析，不动产证券化则是将固定资本转换为流动资本。无论何者，不动产证券化均涉及不动产和证券化两个问题所谓不动产。
不动产证券化是指在事实和法律上均不可移动的物权。其具体范围包括土地、建筑物和添附于土地和建筑物上的定着物等。除了物理上的不可移动性外．不动产最主要的特征是其数量上的稀缺性和价值上的依附性。

2. 不动产证券化的介绍

从物理形态分析，不动产证券化是将价值较高、难以移动的不动产转换为面额较小、流通便利的证券；从法律角度分析，不动产证券化是将不动产物权转换为可以流通的小额债权或股权；从经济学意义分析，不动产证券化则是将固定资本转换为流动资本。无论何者，不动产证券化均涉及不动产和证券化两个问题所谓不动产。

3. 不动产证券化的特征

1．权利的集合性 ：不动产证券化是不动产与证券的结合。在不动产证券化过程中。首先需要将多个性质相同或相近的不动产物权或债权结合为一个权利集合(即资产池)。然后再就集合权利的价值发行有价证券。其中，所谓性质相同或相近，是指在一个权利集合中所组合的不动产权利须均为所有权或者使用权或者抵押权；不得有为所有权而有为抵押权。由此可见，权利的集合性既是不动产证券化的基础，也是不动产证券化的首要特征。2．权利的流通性 ：不动产证券化需要将不动产物权或与不动产相关的债权转换为数个小额股权或小额债权。其中，不但权利内容发生了变换，权利主体也在随之变动。因为，证券化发起人应于原权利人处取得权利后，方可进行资产组合。而后，发起人还要将该权利组合转让给特殊目的公司或有限合伙甚至信托机构。最后，由特殊目的公司、有限合伙或信托机构作为权利主体发行证券于投资者。更为重要的是投资者还可随时在特定市场上转让其债权或股权。因此，权利主体和权利内容的变化是不动产证券化的必由之路。在不动产证券化过程中，可能经过数次权利主体的变化，其结果必然表现为不动产资本的市场化和不动产权利的流通性。3．主体的特殊性 ：一般来说，不动产证券化需要经由特殊机构将原始不动产物权或相关债权组成集合，并作为发起人通过特殊目的公司或合伙组织等就该权益集合发行证券，信用评级机构和保险及担保机构参与发行过程。最后由投资者购买证券。在这一结构中，存在着与一般证券发行极不相同的两个特殊主体：一是作为权利集合者和发起人的特殊机构，二是作为发行人的特殊目的公司或特殊的合伙组织。比如，在美国、加拿大和新加坡等国的不动产证券化结构中，多由政府成立或由政府支持设立一个或少数几个公司作为不动产权利集合的持有人和发起人。这些公司不同于一般公司法所规定的公司。其本身不以营利为目的。除证券化业务外多不从事其他业务。更为关键的是，这些公司均依国家特别命令而设立。就作为发行人的特殊目的公司或特殊合伙组织而言，有的是由国家命令而设立。有的则是由作为发起人的普通公司的子公司来发行证券。这些特殊目的公司亦不从事营利活动，仅是对投资者发行证券和从投资者处收回资金并返还于原始权利人。特殊合伙组织则由多个原始权利人和专门的证券经营者设立，其一般均为有限合伙。4．可靠的现金流支持 ：不动产证券化以后，投资者的利益均来自于不动产资产集合的经营所得。例如，不动产证券化发起人将资产集合转让给特殊目的公司后，由特殊目的公司自己经营或委托给经营管理公司经营此不动产群。特殊目的公司再以其经营收益支付投资者的债息或股息。通常，此现金收益的大部应用以配利息，并附有保险公司的保险或抵押权之担保或政府机构的保证。以确保投资者获得该利益。从各国不动产证券化的实践看，其主要形态有抵押式和非抵押式两种。前者为负债型，主要是抵押担保债券；后者为股权型，主要为不动产开发和经营的股份。两者均以不动产的现金收益(现金流)作为投资者利益的来源。并且都附有可靠的保险和有效的担保。5．破产隔离制度 ：不动产证券化的另一个重要特征，在于为保护投资者利益而设置了特殊的破产隔离制度。从各国不动产证券化的实践来看，为了保障投资者的利益，通过“真实出售”制度的严格约束。不仅将发行人的自有资产与该公司所经营管理的证券化资产相分离。而且亦将其经管的证券化资产与其母公司的资产相分离。设立该制度的目的在于。当母公司破产或该特殊目的公司本身破产时，其经管的证券化资产不被纳人破产财产用于清偿债务。只有采用这种特殊的法律政策。才能确保投资者的利益不受侵害。不动产证券化的这一突出特征，显然是应对公众利益保护的一种立法特例。

4. 不动产证券化的定义举例

不动产证券化（Real Estate Securitization）是指在事实和法律上均不可移动的物权。其具体范围包括土地、建筑物和添附于土地和建筑物上的定着物等。除了物理上的不可移动性外．不动产最主要的特征是其数量上的稀缺性和价值上的依附性。比如，土地的价值最初仅依其出产物的价值来计算。即根据其出产物的现金，来判断土地价值的大小。随着工业化进程的发展．土地的使用方式渐呈多样性。其不但可以用来耕种．还可以用来建设住宅、厂房、商店等其它建筑物。因此。判断土地价值的观念发生了相应变化．土地价值具有了依附性。随着经济和法往 制度的发展．当今社会人们已不再完全依其使用方式．而是依其流通中的价值量来衡量土地的价值。此外．因不动产具有极度稀缺性和不可再生性．故其不但现时价值较高．而且总恪呈现出升值的趋势。正是基于不动产的上述特性．以投资和回报利率为基本价值杠杆的证券化制度，才得以在不动产领域内繁衍生长。

5. 不动产证券化的发展意义

1．不动产证券化是我国房地产业发展的客观要求房地产本身具有不可移动，投资周期长，体积巨大的特性，使得房地产业具有投资金额大、市场流动性差、回收周期长的特点，因此造成房地产投资的风险集中，与风险相对应的利润要求必然也高，这就加剧了房地产价格高涨，进而形成支付能力有需求不足的情况，制约了房地产业的发展。而不动产证券具有较强的流动性，能将不动产商品的巨额价值进行小额分割并转化为可转让的有价债券出售给中小投资者，从而迅速筹集资金，分散投资风险，促进资金良性循环。2．不动产证券化有利于改变银行经营状况一般说来，我国为强银行弱资本市场的国家，间接融资占绝对主导地位。同美国相比较，2002年，美国商业银行贷款余额约为4万亿美元，仅占基础金融市场总额的10%左右。而中国商业银行信贷资产余额占基础金融市场的比例则高达83% 左右。2003年，美国股票市场总市值约为21万亿美元，而中国不到5万亿元人民币，仅相当于美国的3%。在美国，债券融资大于股票融资，而且住房抵押贷款支持证券(MBS)和资产支持证券(ABS)等资产证券化产品占债券发行总额比例为539.6%；而从中国企业资本市场融资的情况来看，股票和债券发展很不均衡，体现出大股市小债市特征。因此，通过资产证券化，可以改变目前银行主要依赖存款进行中间业务的状况，增加银行的资金来源渠道，改善银行的资金流动状况，有利于促进银行改进其经营水平。简单地说，就是要把银行的资产盘活。3．不动产证券化有利于引导居民投资分流，减小证券市场风险不动产证券化是联结资本市场和货币市场的纽带。资产证券化作为一种新兴的金融产品，它可以将不能流动的资产(如不动产、贷款等)通过证券化，在资本市场上流通，这样，使原来沉淀在银行或房地产商的资金在市场上流通，改善了银行的资金状况。另外，不动产证券化可以吸纳部分游资，使一部分银行存款分流，有利于缓解目前较大的通货膨胀压力；同时，也可以吸引债券和股票市场的资金，给投资者提供一种全新的投资方式，有利于实现我国证券市场的多样化和投资结梅合理化，缓解证券市场的供求矛盾，促进证券交易市场的健康、稳定发展。

6. 金融资产证券化的和不动产证券化

不动产证券化和金融资产证券化：台湾学者对不动产证券化的通说认为，所谓的不动产证券化是指透过某种组织性安排(如公司型或信托型)，将原本流通性低之不动产转换为有价证券之交易模式。其基本架构为，将投资人于其所投资之不动产间的法律关系，由直接持有不动产的物权关系，转换为持有代表经济效益的有价证券，将不动产价值由原先的固定资本的形态转变为具有高度流动性的资本性证券。换言之，即是以证券形式由资本市场募集资金，透过不动产专业开发或管理机构进行不动产投资经营，以获取利益。虽然不动产证券化和金融资产证券化都为证券化，而且又有关联之处，但两者之间存在着明显的差异。台湾所谓的不动产证券化主要是藉由发行股票或债券向资本市场筹资，而金融资产证券化则既不是藉由发行债券，也不是公开发行股票，而是透过发行以资产作为担保的债券，出售该资产未来的应收现金流量来筹资。今年刚通过的金融资产证券化条例中规定，金融机构得将包括不动产担保抵押贷款债权及其担保物权在内的金融资产，信托给受托机构或让与特殊目的公司，由受托机构或特殊目的公司以该资产为基础发行受益证券。换言之，即是架构一特殊目的信托或特殊目的公司的方式，以隔离资产破产的风险，以吸引大众投资。因而，依据该条例，与不动产有关之债权，例如，抵押担保贷款债权得以证券化，，而相对应的是不动产物权证券化。因此，紧随着金融资产证券化条例的通过，行政院经济建设委员会依行政财经小组决议，研拟不动产证券化之法制，并于今年三月提出不动产证券化条例草案，送立法院审议。该条例草案参考美、日等国不动产投资信托制度与台湾《共同信托基金管理办法》及新的《金融资产证券化条例》的部分规定，将不动产证券化架构于信托之上，引入资产运用型的不动产投资信托制度和资产流动型的不动产资产信托两大制度。

7. 不动产证券化的我国对策

与传统的不动产投资方式相比，不动产证券化这种金融创新成本低、风险小、流动性大。更主要的是，这种金融创新有助于吸引中、小投资者进行不动产投资，从而为不动产市场的发展获得长期、稳定的资金来源。不动产证券化重点在于结合不动产市场与资本市场，使不动产价值由固定的资产形式转化为资本形式，并增强“资产证券化、投资大众化”功能，使小额投资者可参与不动产投资，而不动产市场本身也可扩大资金来源。不动产证券化有效地增加了金融市场上投资工具的种类，扩大了资本市场；不动产证券化有利于完善不动产市场的投资主体，改善融资环境和市场环境，对投资者、不动产经营机构、金融管理机构均有利。不动产证券化发展的形式，其发展状况很大程度上受制于不动产市场的发展状况、相关法规及金融创新的发展；另一方面，适时、适势的不动产证券化有助于不动产市场的迅速繁荣。在我国不动产证券化刚刚起步，势必会遭遇到一些问题，如配套及相关法令是否完整?投资人的信心及认识如何等问题?在此提出下列建议，以利不动产证券化功能的发挥。1．提高投资者对不动产证券化的参与国外不动产证券化投资的主要目的，除正常的投资报酬外，主要是着眼折旧和节税。以日本为例，其投资报酬率只有3 一5，但是建筑折旧、利息支出及税费负担等，均可以由个人综合所得税中扣除，不但有利于投资人，也是促进这项机制运作成功的最有利的因素，因此，将来我国也可以借鉴，以提升不动产证券化在社会的接受程度。2．特设机构的设立和选择问题在选择和设立特设机构时首先要考虑的是进行何种证券化，在我国国内证券化的实践都设有独立或明确的特设机构，而跨国资产证券化中特设机构则成为每个交易的核心机构，并且都设在国外，这也间接地反映我国目前缺乏表外证券化的制度条件，准表外或表内证券化是近期内更贴近实际的选择。就特设机构所采用组织结构而言，对于公司形式的特设机构，由于《公司法》的限制，例如注册资本要求、信息披露要求等，且设立手续繁杂，成本耗费巨大，审批程序复杂，从经济上是不合理的。从理论上讲，以信托方式设立特设机构是可行的，但是，具体运行还有待于今后的实施。3．专业人才问题不动产证券化利用现代金融工程学技术，需要大量跨学科的复合型管理人才、稳解证券化，就不可能参与和支持。因此，应尽快着手培养熟悉基金管理、不动产分析、经济预测、法律、会计、审计等多方面的专门人才；同时，宣传普及金融知识，提高投资者的素质，使不动产证券化的产品成为大众认可的投资工具之一。4．投资的标的物问题从我国现有证券化的实践来看，产品主要表现为债券、应收账款支付票据。对于投资的标的物仅仅限于不动产所有权、租赁权等。就理财时代而言，越是多元化开放对投资人越有保障，因此，应放宽信托财产的投资标的如抵押权、选择权等。5．观念及认知问题万事开头难，再加上过去近似失败案例，使投资人畏缩不前，因此国内在推动不动产证券化时，有些观念及认知问题是必须克服及澄清的。如：①改变产权持有观念，由不动产本身转移为证券；②不动产证券化的价值应该以“现值”来估算，而不是证券化后的“未来值”；③不动产证券化成功的主要关键，在于所有权与经营权的分离，如此才能实现专业经营的基本准则。6．不动产证券化环境的培育和完善问题不动产证券化发展有赖于各项制度改革的深入，要深化不动产制度改革，使不动产产权分割成为可能。要深入金融体制改革，大力发展不动产抵押贷款业务，积极培育证券一、二级市场，使不动产权益得以流动。政府应考虑对不动产证券化的发展给予支持，一方面，金融机构应积极参与债券的二级市场交易，为债券流动提供担保；另一方面，对不动产投资基金给某些税收方面的优惠，要尽早出台《证券法》、《信托法》、《投资基金管理办法》、《抵押贷款方法》等等法律法规。7．资本市场、不动产市场证券化之际的政府职责中国这样的发展中国家，市场还不充分发达，特别是资产市场不发达。因此，在资产市场化进行之际，政府的职责在于，制定资产市场制度(资产市场发挥作用的必要制度)和规则，监督资产市场参与者遵守规则的行为。这是政府发挥的第一项作用。第二项在于，在构建资产市场时，首先应该阐述的是信息的不对称性、不公平分配(资产分配的不平等)、积累的不均衡(泡沫经济及其崩溃)等产生的缺陷。因而，预测失灵的发生、矫正过激行为是政府的职责。特别是在金融市场中，由于信息不充分，信息持有者不足等原因，信息的公开、普及和人才的培养就显得尤为重要。第三项在于，资产市场特别是不动产市场，信息不完全，加上围绕所有权、继承权不确定性大等问题，是阻碍不动产证券化发展的重要因素。对于这种不确定性风险的处理，市场的对策是采取保险化。政府应该以何种形式来积极应对?伴随不动产投资产生的不确定性风险，应构建类似民间保险的机构，制定缓和不动产证券投资产生的不确定性风险的政策。

8. 资产证券化是什么意思？

财经小牛一家，为君解惑，普罗大众；宣企之品，耳熟能详；留国传承，造福于人。