楼房在没有发放房产证,外墙保温层脱落,就要动用维修基金,合理吗？

1. 楼房在没有发放房产证,外墙保温层脱落,就要动用维修基金,合理吗？

维修基金和房产证的发放没有直接的关系。维修基金是用于楼房，在使用过程中，发生破损等等情况的维修。楼房在购买之后，一旦发生损害动用维修基金维修，是很正常，合理的事情。

2. 小区外围污水管道下沉能动用大维修基金吗

维修基金使用条件：
1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。
2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。
3、特殊使用：
(1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金;物业管理服务合同另有约定的除外。
(2)住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。
(3)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。

3. 请教业委会，维修基金可用于我们房屋外墙保温么

根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条　住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
（二）业主大会依法通过使用方案；
（三）物业服务企业组织实施使用方案；
（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

4. 我家的物业弃管了，我们一个单元想动用物业维修基金做顶层防水和外墙保温可以么？怎么操作

第一是防水部位要是楼层共同部分，二是本栋楼85%以上的住户同意维修。就可以到当地物业维修资金管理中心来进行申报。

5. 外墙保温会计怎样核算其他费用

　　1.0 目的
　　规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用。
　　2.0 适用范围
　　适用于物业管理有限公司物业维修基金的管理工作。
　　3.0 职责
　　3.1 出纳员负责房屋本体维修基金的收取工作。
　　3.2 公共事务部相关人员负责房屋本体维修基金的催缴工作。
　　3.3 会计负责公用设施维修基金的使用核算及房屋本体维修基金的管理、核算工作。
　　3.4 管理处经理负责物业维修基金管理工作的监督。
　　3.5 公司总经理及业主管理委员会主任负责物业维修基金使用的审批。
　　4.0 程序要点
　　4.1物业维修基金的分类。
　　4.1.1 公用设施维修基金。用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区共用设施的重大维修工程。
　　4.1.2 房屋本体维修基金。用于房屋本体共用部分的维修养护。
　　4.2 物业维修基金的使用范围。
　　4.2.1公用设施维修基金的使用范围：
　　a) 小区内的道路；
　　b) 小区内的路灯；
　　c) 小区内园林绿化地；
　　d) 小区内的地下排水管；
　　e) 小区内的文化体育场所；
　　f) 小区内的停车场；
　　g) 其他公用设施。
　　4.2.2房屋本体维修基金的使用范围：
　　a) 房屋的承重墙的结构部位；
　　b) 抗震结构部位；
　　c) 外墙面；
　　d) 楼梯间；
　　e) 公共通道；
　　f) 门厅；
　　g) 公共屋面；
　　h) 电梯；
　　i) 机电设备；
　　j) 本体消防设施；
　　k) 公共天线；
　　l) 本体上下水共用管道；
　　m) 共用防盗监控设施；
　　n) 其他房屋本体共用部分。
　　4.3 物业维修基金的收取标准。
　　4.3.1发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。
　　4.3.2房屋本体维修基金的收取标准（请参照《附录》，仅供参考）：
　　a) 多层房屋(不带电梯):
　　----外墙涂料（含水刷石）：0.25元/平方米/月；
　　----外墙贴瓷砖、马赛：0.20元/平方米/月。
　　b) 高层房屋（含多层带电梯）：
　　----使用国产（含合资）电梯：0.30元/平方米/月；
　　----使用进口电梯：0.35元/平方米/月。
　　4.4 维修基金的收取程序。
　　4.4.1公用设施维修基金的收取程:
　　a) 发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金；
　　b) 发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用帐户上。
　　4.4.2房屋本体维修基金的收取程序。
　　a) 公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金。
　　b) 财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》。
　　c) 明细表交财务部经理审核：
　　----经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；
　　----经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。
　　d) 财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》。按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单。
　　e) 收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发。
　　f) 公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发。
　　g) 已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项帐户上。
　　h) 出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。
　　i) 住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取。
　　j) 出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按昭《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内。
　　k) 出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对。
　　l) 财务部会计没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收帐款标准作业规程》中的相关规定进行催缴。
　　m) 对尚未售出的空置房，其房屋本体维修基金由发展商交纳。
　　n) 对催缴三次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的催缴措施。
　　o) 对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。
　　答案补充
　　4.5 物业维修基金的使用程序。
　　4.5.1公用设施维修基金的使用程序。
　　a) 管理公司根据实际情况需要使用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：
　　----公司部经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；
　　----相关项目的有关图纸、预算资料；
　　----施工承接单位或人员资质资料。
　　答案补充
　　b) 小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议。
　　----同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司经理或管理处经理共同签字的《住宅小区公用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批，并将款项划到公司帐户。
　　----不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。
　　c) 业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行。
　　d) 业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收。
　　e) 公用设施维修基金帐目，应由下列单位每三个月张榜公布一次：
　　答案补充
　　4.5.2房屋本体维修基金的使用程序。
　　a) 管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修；70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程；特殊情况可另行处理。
　　b) 管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：
　　----有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；
　　----该项目的预算资料；
　　----其他相关资料。
　　c) 申请计划经业主委员会或该栋50%的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；
　　----如经审议，业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后，后理公司或下属管理处应按计划执行该项工程。
　　d) 整个小区的本体基金不够支付时，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊。
　　e) 单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主分摊。

6. 外墙保温层空鼓脱落导致室内墙体渗水霉变,结霜可否申请维修基金。

阳保温层空鼓脱落，导致室内墙体渗水霉变，接双可否申请维修基金，这种情况下应该根据具体情况先双

7. 旧小区的外立面，落水管维候及外墙保温的工程内容有哪些

一、外墙落水管属于物业公共设施，是可以用公共维修基金维修和养护的。
二、公共维修基金的使用范围：
房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明灯具、避雷装置、供电部门与房屋产权人分界点至户表盘(计费电表除外)之间的供电线路。
共用设施设备系统:电梯系统、消防系统、保安系统、中央监控系统、供水系统、中央空调系统、天线接收系统。
物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙。
三、依据《公共维修基金使用管理办法》
第四条维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。
本办法所称住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体产权人或部分产权人共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。共用部位共用设施的项目应依照本市住宅公司建筑面积分摊原则在《物业管理公约》约定。没有约定的，参照本办法附件一执行。
住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。维修工程的具体范围以市国土房管局及其他部门颁布的规范为准。