楼市风险在加剧 多地相继发声或推出新政收紧楼市

1. 楼市风险在加剧 多地相继发声或推出新政收紧楼市

目前房地产市场多项指标出现相互背离的现象：一方面，房价飙升的同时，本应加速去化的房地产库存却呈放缓态势；另一方面，在房屋施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、购地面积的增速纷纷回落的同时，全国房地产开发投资增速却出现微涨。
数据显示，1至8月，房地产开发企业土地购置面积同比下降8.5%，降幅比1至7月扩大0.7个百分点。但前八个月土地成交价款却大幅增长7.9%，较上月提高0.8个百分点，达4632亿元。专家分析：“数据背离说明在一些热点城市的楼市，不理性行为正在增多。”
今年以来，各路资金涌入房地产市场。鹏元资信评估有限公司研究发展部研究员袁荃荃表示，近一年内，房企的境内发债期数和规模出现井喷式增长，实现直接融资共计8481.45亿元。
央行7月金融数据也显示，7月新增贷款4638亿元中的4575亿元都是新增住户部门贷款，与之相对的是非金融企业及机关团体贷款减少26亿元。住房按揭贷款成为7月新增人民币贷款的唯一主力。
更需警惕的是，近两月房地产库存降速明显放缓。从全国看，库存结构去化不均衡，反而是之前库存较少的一二线城市成为去库存的主力军，库存较多的三四线城市去化缓慢。
多位业内人士认为，在这些相互背离的房地产数据背后，楼市泡沫激增，风险暗涌。海通证券分析师姜超表示，在全国性的地产周期见顶的背景下，一线城市成为吸金热点。但从存贷款数据来看，一线城市存款增速已大幅降低，且远低于贷款增速，意味着银行放贷能力在减弱，也预示着地产价格面临调整的风险加大。
据悉，有关部门和相关城市近期相继发声或推出新政收紧楼市。

2. （12分）当前，房地产行业过热的问题已引起党中央国务院的高度关注。中央强调：将解决房地产投资规模过大

     （1）我国人民当家作主的国家性质决定了我国各级政府必须充分履行组织社会主义经济建设的职能，我国政府加强房地产市场宏观调控是其履行职能的具体表现。（4分）（2）政府是人民利益的捍卫者和执行者，坚持对人民负责的原则。抑制房价过快上涨是我国政府为人民服务和对人民负责的具体表现。（4分）（3）我国政府调控城市住房价格，有利于我国房地产市场的健康发展，有利于维护人民群众的切身利益，有利于提升政府形象，有利于国家的稳定和社会主义和谐社会的构建。（4分）         略    

3. 房地产政策影响

1998年 住房分配货币化——标志着房地产业全面开始市场化 2000年 规范房地产市场 2001年 刺激消费，繁荣房地产市场  2003年 4月，121文件第二套住房提高首付比例——拉响宏观调控警报； 7月，开始集中整顿土地市场。 2004年 831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台——标志着宏观调调控开始 2005年 3月房贷优惠政策取消——调控涉及消费层面 3月 房地产税改革深入——调控触及交易环节 3月 国八条出台——调控上升到政治高度（旧国八条） 5月 七部委意见——调控加强、细则出台（新国八条） 5月 《关于加强房地产税收管理的通知》——从税收入手整顿房地产市场 9月 银监会212号文件——收紧房地产信托 10月 国税总局重申二手房交纳个税 2006年 4月房贷利率再次上调——调控卷土重来 5月 国六条出台——新一轮调控大幕开启 5月 国务院出台限制套型90/70政策——从供应环节改善房地产供求关系 5月 国税总局出台二手房营业税政策——开始着手整顿二手房市场 7月 未取得预售许可证不得发布预售广告——规范房地产期房预售制度 7月 建设部出台171号“外资限炒令”——打击房地产投资 7月 108号文强制征收二手房转让个人所得税——进一步打击房地产投资 8月 土地新政出台——规范土地市场，清查土地违规 8月 央行再次加息——宏观调控动用金融手段 8月 建设部出台廉租房管理实施办法——逐步落实住房保障政策 9月 房地产市场整顿，规范交易秩序 9月 完善二手房市场交易管理 2007年 1月建设部规范房地产经纪行业 1月 国税总局清算土地增值税——标志2007年新一轮调控的开始 3月 通过《物权法》10月1日起执行 3月 央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金） 6月 加强外资管理——进一步扼制房地产市场外资过热 8月 国发〔2007〕24号文件，回归保障、健全廉租住房制度——标志着政策调控思路的转变 9月 央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍——严厉打击炒房行为 10月 加强土地供应调控，缩短土地开发周期 10月物业税“空转”试点扩至十省市 12月 外商投资房地产业限制范围有所扩大 2008年 1月国务院重拳打击囤地 6月 财政部和税务总局批复：企业为个人购房需交个税 7月 国土资源部明示“小产权房”无产权 8月 中国人民银行、银监会联合要求严格建设项目贷款管理 10月土地可转让抵押继承。出台契税下调政策   宏观调控溯源 温故而知新。中国对房地产的宏观调控，最早可以追溯到1992年邓小平“南巡讲话”之后，出现在海口、北海、惠州等地的房地产过热。鉴于当时金融秩序混乱、通货膨胀严重等宏观经济运行的矛盾和问题，中央和国务院1993年6月果断出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》（6号文），从紧缩银根、收回炒作土地等方面严格整顿国内房地产秩序，迅速摧毁了这些地区的房地产泡沫。如今，北海、海口等广袤土地上的烂尾楼，仍在见证着十几年前的那场房地产和摧毁土地的灾难。   2003-确立房地产业为“支柱产业” 早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。2003年是中国房地产市场发展至为关键的一年，房改释放了大量的市场需求，拉动房地产投资迅猛发展。但是，不少地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及住房供给结构失衡等问题；部分地区商业银行放松信贷条件，导致房地产投资的过热倾向。基于这一严肃判断，央行2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等7个方面作了规范。 然而，由于认识上的局限性，当时的国务院没有能够总揽全局，全面把握房地产问题。在遭到来自房地产开发商的激烈抗议之后，国务院于2003年8月12日颁发了由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），这一与121号文件出发点完全相左的文件，被建设部部长汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。 基于一个全新的判断，18号文将房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”，“已经成为国民经济的支柱产业”。这在房地产开发商当中，引起了一片欢呼，称“中国房地产将迎来新的春天”。 更让房地产开发商们振奋的，是18号文把经济适用房由“住房供应主体”，修改成了“具有保障性质的政策性商品住房”。由此，经济适用房在各大中城市趋于消失，开发商基本上掌握了城镇房地产的全部供给，几乎全部的城镇居民被迫直接面对由房地产开发商主导的、代表经典资本嗜血理论的房地产行业。由此不久，房地产暴利与大多数人买不起房，就开始成为频频困扰中国最广大公众人群甚至中央领导的大事。  2004-旨在“规范”房地产市场 在18号文件的基础上，此后一段时期国家各部委下发的调控政策都围绕“规范房地产市场” 展开。 2004年3月继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部联合下发了71号令，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。此举是中央ZF从土地供给上抑制房地产过热的又一举措，被业界称之为“831大限”。实际上，这应该是各地ZF的“8·31”大限，因为这个文件号令的对象分明是各地ZF。但必竟“8·31”让开发商们拿地不如以前“方便了”，或重或轻地感觉到“紧”的存在。他们对房价纷纷唱起了“升调”，认为“大限”过后，房价必涨无疑。 针对房地产投资增长较快可能引发的金融风险，金融监管部门始终保持警惕的态度。 2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。 2004年10月29日，央行十年来首次宣布上调存贷款利率、九年来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。首先，投资增长较快问题一直困扰中国经济，通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将起到比较明显的作用。其次，加息还将稳定银行系统，进一步防范和化解金融风险。由于居民储蓄存款出现同期大幅度少增，这已经影响一部分银行资金平衡的能力，加息可吸引一部分居民存款，使银行资金状况有所缓解。同时，加息可抑制房地产泡沫。“18号文件”和“71号令”增加了房地产商的开发成本，成本转加带动房价在2004年快速上涨，已经引起了中低收入阶层的不满。提高利率可以抑制房地产的投机性需求，对房地产泡沫的形成起到一定抑制作用。  由于字数限制，更多请访问:  http://user.qzone.qq.com/418936630/blog/1292745274

4. 全国已有超80城放松限贷，此举给我国房地产市场带来哪些影响？

根据相关数据统计显示，全国共有83个城市进行放松限贷，有不少城市首套房的首付比例下调至20%，为了鼓励市民购房，甚至有不少楼市放开了限购限售，鼓励大家在当地买房落户。这对于刚性和改善型住房需求而言，无疑是一个非常好的消息，能有助于楼市尽快回暖，毕竟利率下调，市民按揭贷款利息也会减少，将会减轻购房者的压力。

越来越多的城市放松信贷，利率也在不断地下调，这人有助于市民重新对房地产市场恢复信心，这样也能提升房子的交易量，由于受到疫情的影响，国内经济发展受阻，房地产开发商的日子并不好过，甚至有不少存在资金链断裂的风险，所以政府要放松现贷，并且鼓励市民购房，这样才能保证房地产市场的正常运转，而不是开发商暴雷，到时候会产生更多的烂尾楼。

利率已经多次下调，但是三四线城市的信贷政策仍然有下调的空间，而且首付比例大概率也会下调，因为现在的楼市已经遭遇到重创，所以政府不得不采取一些调控政策来鼓励市民购房，由于受到多种因素的影响，短期之内房地产市场仍然难以迅速反弹，将会长期处于低迷的时期。然而现在不少地方政府都是依靠土地政策，一旦土地卖不出去会影响政府的正常税收，从而形成一个恶性循环。

虽然很多城市已经放松限贷，可是房地产市场已经是处于非常艰难的阶段，一些刺激性政策起不到一个好的效果，而且现在房地产市场也存在许多的问题，政府首先就是要保证楼市的平稳发展，不能让房价处于大涨或大跌，一定要维持在一个合理的区间，这样才能避免房地产市场出现崩溃。