河南商品房预售资金新政：重点监管资金不得用于缴纳土地价款

1. 河南商品房预售资金新政：重点监管资金不得用于缴纳土地价款

3月11日，河南省住建厅、人民银行郑州中心支行、河南银保监局等三部门公布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（简称《意见》）。
《意见》显示，此举是为加强商品房预售资金监管，保障预售资金用于商品房项目工程建设，确保资金安全可控，确保房地产项目竣工交付，切实维护购房人合法权益，有效防范房地产市场风险，促进全省房地产市场平稳健康发展，同时，2019年以来，全省各市、县预售资金监管工作取得了一定成效，但还存在监管标准、监管范围、监管方式不统一等问题，为进一步规范预售资金监管范围、监管期限、监管额度，加强缴存使用管理等，制定本《意见》。
此次《意见》明确了监管范围，凡在河南省行政区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金均应纳入项目所在地商品房预售资金监管范围。
《意见》提出，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。
其中重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，以项目工程建设费用及一定比例的不可预见费为上限；预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由开发企业提取和使用。
监管账户收取的房价款属于重点监管资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设费用，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借(贷)款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。
对重点监管资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。
《意见》明确监管期限和重点监管资金额度，重点监管资金的额度由市、县住房和城乡建设部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用等因素确定。
在加强监管资金缴存管理方面，房地产开发企业应将监管账户作为预售商品房房价款收款账户提供给购房人，不得向购房人提供非监管账户作为房价款收款账户。银行业金融机构和住房公积金管理机构在收到购房人出具的首付款全额存入监管账户凭证前，不得发放按揭贷款。
此外，《意见》提到，市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门要建立完善预售资金监管系统，与商品房网签备案管理系统、公积金管理系统、商业银行业务管理系统以及银联网银系统进行跨行业、跨部门连接，共享房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款、房地产开发企业贷款、公积金贷款等数据，动态监控监管账户内资金缴存和拨付情况。
加强监管核查，商业银行要严格按照预售资金三方监管协议做好监管账户监控，定期与地方住房和城乡建设(房地产管理)部门进行对账，发现房地产开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门。
市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门要及时作出处理。对出现重点监管资金支出额与工程形象进度不匹配、资金异常拨付等情形的房地产开发项目，市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门要进行专项核查并及时作出处理。
对房地产开发企业未将监管资金全部存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管的，市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门应根据监管协议约定，暂停项目商品房预售和商品房买卖合同网签备案，并责令限期改正。房地产开发企业的违规违约行为，记入房地产主管部门的企业信用信息档案。
商业银行违反预售资金三方监管协议，未经所在市、县住房和城乡建设(房地产管理)部门核实同意，擅自拨付重点监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任；违反国家和本意见相关规定的，不能继续作为监管银行。

2. 河南：明确预售资金监管范围 不得用于缴纳土地款

3月11日，河南省住房和城乡建设厅、中国人民银行郑州中心支行、中国银行保险监督管理委员会河南监管局联合发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（简称《意见》）。
《意见》表示，对于商品房预售资金，采取“应管尽管，重点监管”。即房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。其中，重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，以项目工程建设费用及一定比例的不可预见费为上限。预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由开发企业提取和使用。
《意见》规定，预售资金“专户转存，专款专用”。即监管账户收取的房价款属于重点监管资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设费用，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。
此外，《意见》明确，对重点监管资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。重点监管资金的额度由市、县住房和城乡建设部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用等因素确定。
《意见》提到具体措施包括：确定监管范围、确定能够承接预售资金监管服务的银行、明确监管期限和重点资金监管额度、规范监管协议和监管账户设定、加强监管资金缴存管理、强化资金使用管理、实施全程全额动态监管等。

3. 河南加强商品房预售资金监管

新京报讯（记者 徐倩）3月11日，河南省住房和城乡建设厅、中国人民银行郑州中心支行、中国银行保险监督管理委员会河南监管局联合发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（简称《意见》）。
《意见》提出，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。其中，重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，以项目工程建设费用及一定比例的不可预见费为上限。预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由开发企业提取和使用。
《意见》规定，监管账户收取的房价款属于重点监管资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设费用，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借(贷)款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。
此外，《意见》明确，对重点监管资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。重点监管资金的额度由市、县住房和城乡建设部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用等因素确定。
新京报记者 徐倩
编辑 武新 校对 李铭

4. 河南加强商品房预售资金监管，重点资金不得用于缴纳土地价款

新京报讯（记者 徐倩）3月11日，河南省住房和城乡建设厅、中国人民银行郑州中心支行、中国银行保险监督管理委员会河南监管局联合发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（简称《意见》）。
《意见》提出，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。其中，重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，以项目工程建设费用及一定比例的不可预见费为上限。预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由开发企业提取和使用。
《意见》规定，监管账户收取的房价款属于重点监管资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设费用，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借(贷)款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。
此外，《意见》明确，对重点监管资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。重点监管资金的额度由市、县住房和城乡建设部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用等因素确定。
新京报记者 徐倩
编辑 武新 校对 李铭

5. 河南：明确预售资金监管范围

3月11日，河南省住房和城乡建设厅、中国人民银行郑州中心支行、中国银行保险监督管理委员会河南监管局联合发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》(简称《意见》)。
《意见》表示，对于商品房预售资金，采取“应管尽管，重点监管”。即房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。其中，重点监管资金是确保项目竣工交付所需的资金，以项目工程建设费用及一定比例的不可预见费为上限。预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由开发企业提取和使用。
《意见》规定，预售资金“专户转存，专款专用”。即监管账户收取的房价款属于重点监管资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设费用，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得用于支付其他借(贷)款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。
此外，《意见》明确，对重点监管资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划;设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。重点监管资金的额度由市、县住房和城乡建设部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用等因素确定。
《意见》提到具体措施包括：确定监管范围、确定能够承接预售资金监管服务的银行、明确监管期限和重点资金监管额度、规范监管协议和监管账户设定、加强监管资金缴存管理、强化资金使用管理、实施全程全额动态监管等。

6. 郑州市商品房预售资金监管办法

第一章总则第一条为规范商品房预售资金的监督管理，维护房地产市场交易秩序，保障商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《山西省城市房地产交易管理条例》《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》等规定，结合我省实际，制定本办法。第二条凡在本省行政区域内批准预售的商品房建设项目，其预售资金的收存、支取、使用及其监督管理，适用本办法。第三条本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按合同约定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。第四条省住房和城乡建设厅负责指导和监督全省商品房预售资金监管工作。设区城市、县（市）住房城乡建设或房产管理部门（以下简称“监管部门”）具体负责本行政区域内商品房预售资金监管工作。人民银行分支机构按照账户管理有关规定，负责指导商业银行做好监管账户管理工作；银保监部门负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。第五条商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。第六条监管部门应当建立健全以楼盘表为索引的商品房预售管理信息系统，会同银保监等部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。第二章监管银行及账户第七条监管部门应当会同人民银行、银保监部门综合商业银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况等因素，通过公开招标方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。监管部门应当与中标银行签订商品房预售资金监管金融服务协议，建立监管银行名录，并将监管银行名录在监管部门门户网站予以公示。监管部门应当对监管银行名录实施动态调整，原则上以两年为周期组织考核评价，淘汰未履行预售资金监管职责以及无法承担预售资金监管工作的银行。第八条房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按照“一证一户”的原则，在项目所在地监管部门确定的监管银行名录中选择商业银行开立商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），并在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明。第九条监管部门、监管银行、房地产开发企业三方应当签订商品房预售资金监管协议（以下简称“监管协议”）。监管协议应明确各方权利、义务和责任，明确预售资金收存和使用方式、监管额度及违约责任等内容。第十条房地产开发企业申请办理商品房预售许可时，应当在预售方案中明确预售资金监管计划，并提交预售资金监管协议，协议主要内容在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。预售资金监管计划应包括以下内容：（一）项目重点监管额度，包括单体工程重点监管额度明细；（二）项目用款计划；（三）监管银行、账户名称、账号；（四）其他需要说明的情况。法律依据：《城市商品房预售管理办法》第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。（七）完成不动产首次登记并达到购房人可单方办理不动产转移登记条件的，监管协议无其他约定的，可以全额拨付剩余监管资金。

7. 郑州市出台监管办法商品房预售款不得挪作他用

为规范郑州市商品房预售款的监督管理，保障预售商品房交易当事人的合法权益，昨日，市政府出台了《郑州市商品房预售款监管办法》。按照规定，商品房预售款只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费，在项目竣工前,不得挪作他用。本办法自2009年12月20日起执行。
按照规定，预售人在预售商品房前，应当与监管银行签订统一格式的《监管协议》。有开发贷款项目的，商品房预售款专用存款账户应设置在开发贷款发放银行。
预售项目建筑面积在5万平方米以下的，预售人只能设立一个商品房预售款专用存款账户；在5万平方米以上的,不得设立超过三个商品房预售款专用存款账户。预售人设立商品房预售款专用存款账户,应以幢为基本单位。
按照本《办法》规定，商品房预售款应直接进入相应的商品房预售款专用存款账户，预售人凭相应的商品房预售款专用存款账户缴款回单,为预购人开具售房发票。同时，预购人按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款由贷款银行按预售人提供的商品房预售款专用存款账号直接划入。
预售人与预购人签订《商品房买卖合同》后，预售人凭银行开具的商品房预售款专用存款账户缴款回单等资料,到房地产管理部门办理商品房合同备案手续。
市政府明确要求，预售人收取的商品房预售款,只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费。在项目竣工前,不得挪作他用。
按照规定，商品房预售款在保证整个项目建设竣工的资金条件下,可按下列规定使用：可以允许以其超出部分用于还贷；按照相关规定,销售进度达到开发贷款银行约定的销售比例后,可允许预售人以超出部分用于还贷；可允许以其超出部分用于调用。
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商品房预售款主要是指预售人依法将其开发的商品房，在获得预售许可后竣工验收备案前出售，由预购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款(包括预售商品房按揭贷款)、保证金等各种款项。