房地产预期持续改善：政策密集落地，料“因城施策”力度加大

1. 房地产预期持续改善：政策密集落地，料“因城施策”力度加大

中央经济工作会议后，围绕促进房地产业健康发展和良性循环，监管部门和各地相关部门不断发声，并出台多项政策举措。专家认为，这有助于进一步稳定市场预期，助力房地产市场平稳发展。
12月21日，房地产板块强势上涨。据中证金牛座APP显示，截至收盘，房地产服务板块涨7.62%，房地产开发板块涨6.21%，居A股各板块涨幅前两位。
多地政策密集出台
近期监管部门密集就房地产市场表态或出台政策，旨在保持房地产平稳运行，更好满足购房者的合理住房需求。
在信贷及风险防范方面，人民银行和银保监会日前联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。
国家统计局新闻发言人付凌晖日前表示，下阶段要按照中央要求，坚持“房住不炒”的定位，坚持购租并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，“因城施策”，促进房地产业良性循环和健康发展，更好满足人民群众生活需要。
从地方政策层面来看，据中原地产研究中心不完全统计，近一个月以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20余个城市拿出“真金白银”，发布稳楼市政策。
银河证券分析师王秋蘅表示，各个城市目前所面临的景气度不同，各地方或有更大的自主权根据情况调整政策。未来市场“限涨”和“限跌”并行，“调控”和“调整”并行，不排除库存压力较大的城市对楼市政策作进一步调整。
在房企融资方面，11月以来，随着政策支持力度加大，地产债发行金额明显增多。克而瑞研究中心数据显示，11月，100家典型房企的境内外债券融资总量达749.63亿元，环比上升65.8%。
从近期债券审核进度看，12月以来各品种地产债审核均有所加快，包括前期发行较缓慢的供应链ABS等。房企信用债发行也持续回暖。华西证券数据显示，截至12月16日，房地产企业合计发行境内信用债299.9亿元，环比增长8.7%。
“因城施策”力度料加大
业内人士普遍认为，房企融资逐步回暖，各地“因城施策”力度可能加大。
申港证券分析师曹旭特称，从近期各监管部门表态看，守住不发生系统性风险的底线是最直接的目的，也可以看到政府在融资端进行边际放松的动作迅速，随着风险由融资端向销售端转移，政策的目标也开始由融资环境向预期管理转移。
“在行业景气度下行叠加房企信用端承压的背景下，后续行业托底政策仍值得期待。”东北证券分析师王小勇表示，政策端的边际宽松不意味着调控的转向，当下政策更关注维护住房消费者的合法权益。
东兴证券分析师林瑾璐表示，当前各地政策的核心在于在“房住不炒”原则下，维护房地产市场平稳健康发展，以稳为主、不会大起大落。信贷政策方面，重在满足房企、购房者的合理信贷需求，这有助于相关领域风险平稳化解。
展望2022年，交通银行金融研究中心资深研究员夏丹预计，2022年随着政策面趋于缓和，楼市成交低迷的状况有望得到边际改善。一方面，房地产市场以稳为主，促进需求正常释放。个人按揭贷款新增额度同比料有所提升，审批放款速度加快，按揭利率可能结构性回调，以重点满足首套房、改善型需求为主，促进购房刚需正常释放。另一方面，政策托底而非刺激，房地产市场观望氛围依旧浓厚，行业基本面依然面临下行压力。同时，商品房可能面临供给短板，成交增速难有明显回升。

2. 多重利好政策加持，地产股再迎集体大涨

今日（1月24日）开盘，地产板块整体走强，其中A股地产股率先发力，粤宏远A、财信发展开盘即涨停。
截至今日收盘，新华联涨停，南山控股、滨江集团涨超4%，中交地产、保利发展涨超3%，金科股份、新城控股、金地集团、荣盛发展、中南建设涨超1%。此外，万科A、绿地控股、首开股份均实现上涨。
与此同时，港股内房股也集体走强。截至今日收盘，远洋集团上涨9.8%，万科海外上涨8.47%，雅居乐集团、福晟国际涨超7%，大发地产、领地控股涨超5%，中国恒大、中国奥园、花样年控股涨超3%。
多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，今日地产股上涨与近期一系列利好政策有关。如1月17日央行宣布开展7000亿元MLF操作和1000亿元公开市场逆回购操作，且中标利率下降10个基点。紧接着，1月20日央行宣布降息，1年期LPR较上期下调10个基点，5年期下调5个基点。
与此同时，1月20日召开的全国住房和城乡建设工作会议首次强调“增信心、防风险、稳增长”，提出在房地产领域“建立部省市调控责任机制”、2022年继续保持政策连续稳定，但讲究协调性、精准性。
“近期市场政策面有所缓和，对于房地产在2022年有一定利好。目前来看，地产行业可以说是利空出尽，加上一系列利好政策的叠加，使得大家对房地产行业的预期有所改变。”58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，需求侧的逐渐放松，加上融资回暖，让资本市场的悲观预期有所改变。
“只要销售和融资好转，地产股的估值会回来的。”在张波看来，市场有一个逐步反应的过程，预期的扭转有一个过程，地产股反弹可以看作“股价在底部盘整过程中回正在归原先的估值”。
国盛证券研报则表示，地产需求侧的政策放松正在路上，房地产实质性松动可期。2022年基建增速有望超预期，增至8%左右甚至更高，要高度关注地产、基建等稳增长链条的投资机会。

3. 多重利好政策加持，地产股再迎集体大涨

今日（1月24日）开盘，地产板块整体走强，其中A股地产股率先发力，粤宏远A、财信发展开盘即涨停。
截至今日收盘，新华联涨停，南山控股、滨江集团涨超4%，中交地产、保利发展涨超3%，金科股份、新城控股、金地集团、荣盛发展、中南建设涨超1%。此外，万科A、绿地控股、首开股份均实现上涨。
与此同时，港股内房股也集体走强。截至今日收盘，远洋集团上涨9.8%，万科海外上涨8.47%，雅居乐集团、福晟国际涨超7%，大发地产、领地控股涨超5%，中国恒大、中国奥园、花样年控股涨超3%。
多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，今日地产股上涨与近期一系列利好政策有关。如1月17日央行宣布开展7000亿元MLF操作和1000亿元公开市场逆回购操作，且中标利率下降10个基点。紧接着，1月20日央行宣布降息，1年期LPR较上期下调10个基点，5年期下调5个基点。
与此同时，1月20日召开的全国住房和城乡建设工作会议首次强调“增信心、防风险、稳增长”，提出在房地产领域“建立部省市调控责任机制”、2022年继续保持政策连续稳定，但讲究协调性、精准性。
“近期市场政策面有所缓和，对于房地产在2022年有一定利好。目前来看，地产行业可以说是利空出尽，加上一系列利好政策的叠加，使得大家对房地产行业的预期有所改变。”58安居客房产研究院分院院长张波分析认为，需求侧的逐渐放松，加上融资回暖，让资本市场的悲观预期有所改变。
“只要销售和融资好转，地产股的估值会回来的。”在张波看来，市场有一个逐步反应的过程，预期的扭转有一个过程，地产股反弹可以看作“股价在底部盘整过程中回正在归原先的估值”。
国盛证券研报则表示，地产需求侧的政策放松正在路上，房地产实质性松动可期。2022年基建增速有望超预期，增至8%左右甚至更高，要高度关注地产、基建等稳增长链条的投资机会。

4. 地产股集体拉升，消息面释放融资利好

风财讯报道11月9日，A股和H股开盘后，地产股均出现普涨。A股方面地产股集体拉升，截至发稿，房地产指数涨幅3.05%，119只成分股114只上涨
风财讯报道 11月9日，A股和H股开盘后，地产股均出现普涨。
A股方面地产股集体拉升，截至发稿，房地产指数涨幅3.05%，119只成分股114只上涨。其中阳光城涨停，金地集团、新城控股、滨江集团、招商蛇口涨超5%，金科股份、新华联、蓝光发展等也跟涨。
港股地产股也出现多股上涨，旭辉控股涨幅42.86%，弘阳地产上涨26.42%，龙光集团上涨26.19%，碧桂园上涨25.69%，时代中国、新城发展、龙湖集团、合景泰富等涨幅超10%。
消息面上，11月8日据中国银行间市场交易商协会消息，为落实稳经济一揽子政策措施，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（第二批），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
华泰证券表示，明年需求市场有望逐步回复，同时也可期待更多政策释放，预计年内房地产市场逐步触底企稳，因此当前具备融资优势和土地储备的房企有望在2023年迎来更多成长空间。
中指研究院数据显示，今年10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。

5. 楼市调控新逻辑：供给侧改革下地产与经济协同发展

近期，楼市调控政策出现了一些变化，比如天津、南京、长沙、河北燕郊、三亚等地或局部区域，都针对人才购房，松绑了限购。  

但随后三亚、长沙、燕郊三地“放松限购的传闻”均被官方否认。与此同时，近期深圳房地产市场在供给侧“放大招”，继6月24日出让5宗地之后，11月底深圳又将出让7宗地块；而近期海南省公布的《海南省新一轮户籍制度改革实施方案》，则在全省（除三沙外）取消落户限制。  
在“房住不炒”渐进落地，国家强调“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的基调下，如何看待各地林林总总的政策变化呢？  
客观地讲，尽管今年以来整体经济承压，但地产调控也并未放松，甚至有所趋严，逆周期调控似与地产调控呈“脱钩”之势，表现了管理层对于房地产下滑容忍度的上升，对资源过度流入地产，导致实体经济疲软、民生福利受损、系统性风险上升等方面的担忧。所以，不管是吸引人才，还是区域规划，任何借机松绑调控，给市场传达政府“救市”信号的政策扭曲，都是要被纠正的。因此，就有了收回“退出限售”的政策；三亚、长沙、燕郊“放松限购传闻”被官方否认。  
虽然房地产不作为短期刺激经济的手段，但基于高位运行、庞大体量的行业现状，地产如果下行太快，也将对各方面造成比较大的冲击。庞大体量的地产要实现“软着陆”，这就有了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调。也就是，中短期看，地产调控既不是刺激，也不是打压，而是稳定，即尊重行业运行规律，探索行业与人口、产业、城市协调和平稳发展新机制。  
从目前来看，房地产运行最大的特征，就是区域分化。从全国来看，开发投资累积增速连续保持2位数增幅（1-8月和1~9月均为10.5%），销售累积增速跌幅收窄，单月同比增速连续三个月为正。但是，市场区域分化较为严重，地产属地化的情况下，对地方经济影响完全不同。比如，1~9月份东部地区商品房销售面积同比下降2.9%。  
同样是东部地区，以笔者所在的大湾区为例，核心城市广州和深圳，受益于规划利好、利率稳定、人口流入、房价管控，商品房市场相对平稳。但是，大湾区其他7个城市，则呈现出前期快速回升后的下行期。根据笔者的调研，这其中既有前期需求过快释放后的惯性回落，也有短期需求“接续不上”的问题。  
除了城市间的分化外，城市内部的分化也特别明显。比如，今年6月南京高淳传出放松限购、10月六合传出放松限购。不过，高淳、六合等距离主城区很远，本质上是三四线城市，以导入人口，政策有所调整也在情理之中。  
总的来说，各个城市楼市、人口、产业的基本面，都是很清晰的。楼市政策调整，到底是刺激楼市、再次启动“去库存”，还是基于行业自身运行规律，基于人口、产业、城市协同发展，政策动机一目了然。所以，那些松绑政策被叫停的城市，那多半是给市场传达了刺激楼市、依赖楼市的不良信号，甚至是基于短期经济增长的诉求、财政收入下滑的担忧，单维度地刺激地产，并没有将地产与人口、产业、城市长远发展结合起来，夯实地产的真实需求。  
今年以来，深圳住宅供地开始放量，先是6月24日一次性出让5宗地，11月底还要出让7宗地。事实上，今年以来一线城市都增加了宅地供应。  
据克尔瑞统计，今年上半年一线城市宅地供应面积增长20%，而过去几年，一线城市供地基本呈现缩量态势。而且，近年来一线城市所有地产调控政策，都指向需求端紧缩。问题是，目前京沪人口基数大，广深人口明显增加，每年常住人口增长40万~50万，再加上区域规划利好不断，潜在的购房需求也很大。因此，必须要未雨绸缪，提前在供应端做文章。考虑到从供地到供房的周期，加上要引导预期，调控要转向供给侧。除了增加供地外，住房供应结构也要调整，比如深圳公共住房供给占比高达60%。  
再比如，目前北京共有产权住房、限竞房已成为供应主体；“十三五”期间，上海新增住房供应170万套，租赁住房占比超过60%；近期，《广州市共有产权保障性住房管理办法》开始征求意见。毫无疑问，从一线城市开始，住房全面回归居住属性，供应开始向中低收入和外来人口倾斜。目的是什么？就是在城市化“下半场”，让新就业大学生、外来人口新市民能够以较低的成本在城市扎根、融入城市。  
因此，未来不管是商品住房，还是非商品住房，包括一线城市在内的热点城市，都会呈现高位运行的态势，但并应该不会出现房价上涨。  
同时，类似北上广深等一线城市，类似于粤港澳大湾区、长三角都市圈、京津冀协同发展区等这样的新“增长极”、新兴产业集聚区、增量人口导入区，增加供地、供房是有效的（有效需求），不仅不会导致“去库存”压力，反而能够以供应来引导和平抑市场需求和预期，有利于整个区域房地产市场的稳定。  
未来，如果大湾区、长三角都市圈、京津冀城市群、中部城市群（武汉、郑州、长沙等）、成渝等西部城市群等几个重点区域的房地产稳定了，全国楼市也就稳定了，它们是“稳地价、稳房价、稳预期”的压舱石。

6. 楼市调控新逻辑：供给侧改革下地产与经济协同发展

近期，楼市调控政策出现了一些变化，比如天津、南京、长沙、河北燕郊、三亚等地或局部区域，都针对人才购房，松绑了限购。  

但随后三亚、长沙、燕郊三地“放松限购的传闻”均被官方否认。与此同时，近期深圳房地产市场在供给侧“放大招”，继6月24日出让5宗地之后，11月底深圳又将出让7宗地块；而近期海南省公布的《海南省新一轮户籍制度改革实施方案》，则在全省（除三沙外）取消落户限制。  
在“房住不炒”渐进落地，国家强调“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的基调下，如何看待各地林林总总的政策变化呢？  
客观地讲，尽管今年以来整体经济承压，但地产调控也并未放松，甚至有所趋严，逆周期调控似与地产调控呈“脱钩”之势，表现了管理层对于房地产下滑容忍度的上升，对资源过度流入地产，导致实体经济疲软、民生福利受损、系统性风险上升等方面的担忧。所以，不管是吸引人才，还是区域规划，任何借机松绑调控，给市场传达政府“救市”信号的政策扭曲，都是要被纠正的。因此，就有了收回“退出限售”的政策；三亚、长沙、燕郊“放松限购传闻”被官方否认。  
虽然房地产不作为短期刺激经济的手段，但基于高位运行、庞大体量的行业现状，地产如果下行太快，也将对各方面造成比较大的冲击。庞大体量的地产要实现“软着陆”，这就有了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调。也就是，中短期看，地产调控既不是刺激，也不是打压，而是稳定，即尊重行业运行规律，探索行业与人口、产业、城市协调和平稳发展新机制。  
从目前来看，房地产运行最大的特征，就是区域分化。从全国来看，开发投资累积增速连续保持2位数增幅（1-8月和1~9月均为10.5%），销售累积增速跌幅收窄，单月同比增速连续三个月为正。但是，市场区域分化较为严重，地产属地化的情况下，对地方经济影响完全不同。比如，1~9月份东部地区商品房销售面积同比下降2.9%。  
同样是东部地区，以笔者所在的大湾区为例，核心城市广州和深圳，受益于规划利好、利率稳定、人口流入、房价管控，商品房市场相对平稳。但是，大湾区其他7个城市，则呈现出前期快速回升后的下行期。根据笔者的调研，这其中既有前期需求过快释放后的惯性回落，也有短期需求“接续不上”的问题。  
除了城市间的分化外，城市内部的分化也特别明显。比如，今年6月南京高淳传出放松限购、10月六合传出放松限购。不过，高淳、六合等距离主城区很远，本质上是三四线城市，以导入人口，政策有所调整也在情理之中。  
总的来说，各个城市楼市、人口、产业的基本面，都是很清晰的。楼市政策调整，到底是刺激楼市、再次启动“去库存”，还是基于行业自身运行规律，基于人口、产业、城市协同发展，政策动机一目了然。所以，那些松绑政策被叫停的城市，那多半是给市场传达了刺激楼市、依赖楼市的不良信号，甚至是基于短期经济增长的诉求、财政收入下滑的担忧，单维度地刺激地产，并没有将地产与人口、产业、城市长远发展结合起来，夯实地产的真实需求。  
今年以来，深圳住宅供地开始放量，先是6月24日一次性出让5宗地，11月底还要出让7宗地。事实上，今年以来一线城市都增加了宅地供应。  
据克尔瑞统计，今年上半年一线城市宅地供应面积增长20%，而过去几年，一线城市供地基本呈现缩量态势。而且，近年来一线城市所有地产调控政策，都指向需求端紧缩。问题是，目前京沪人口基数大，广深人口明显增加，每年常住人口增长40万~50万，再加上区域规划利好不断，潜在的购房需求也很大。因此，必须要未雨绸缪，提前在供应端做文章。考虑到从供地到供房的周期，加上要引导预期，调控要转向供给侧。除了增加供地外，住房供应结构也要调整，比如深圳公共住房供给占比高达60%。  
再比如，目前北京共有产权住房、限竞房已成为供应主体；“十三五”期间，上海新增住房供应170万套，租赁住房占比超过60%；近期，《广州市共有产权保障性住房管理办法》开始征求意见。毫无疑问，从一线城市开始，住房全面回归居住属性，供应开始向中低收入和外来人口倾斜。目的是什么？就是在城市化“下半场”，让新就业大学生、外来人口新市民能够以较低的成本在城市扎根、融入城市。  
因此，未来不管是商品住房，还是非商品住房，包括一线城市在内的热点城市，都会呈现高位运行的态势，但并应该不会出现房价上涨。  
同时，类似北上广深等一线城市，类似于粤港澳大湾区、长三角都市圈、京津冀协同发展区等这样的新“增长极”、新兴产业集聚区、增量人口导入区，增加供地、供房是有效的（有效需求），不仅不会导致“去库存”压力，反而能够以供应来引导和平抑市场需求和预期，有利于整个区域房地产市场的稳定。  
未来，如果大湾区、长三角都市圈、京津冀城市群、中部城市群（武汉、郑州、长沙等）、成渝等西部城市群等几个重点区域的房地产稳定了，全国楼市也就稳定了，它们是“稳地价、稳房价、稳预期”的压舱石。

7. （3）房地产开发投资快速增长势头得到初步遏制，仍需抑制偏热倾向

2006年，全国累计完成房地产开发投资19382.46亿元，比去年同期增长21.8%，增幅比去年同期加快2个百分点（图9）。其中，完成商品住宅投资13611.62亿元，同比增长25.3%，增幅比去年同期加快3.4个百分点；完成经济适用房投资689.13亿元，同比增长32.7%。分地区来看，东、中、西部地区房地产开发投资同比增长分别为17.4%、30.8%、30.3%，中西部地区增长迅速。房地产整个行业的投资增速从总体上看变化比较平缓，继续维持其作为拉动经济增长的主要动力。
从年内变化情况来看，上半年房地产开发投资同比增长率一路猛涨，下半年则出现了放缓趋稳的迹象2月的投资增长率为19.7%,5月稳步上升到21.8%,6月则飙升到较高的24.2%；此后，增速开始有所回落，除9月略高外，7月、8月、10月、11月的房地产投资增速均稳定在24%的水平，12月则下降到21.8%（图9）。由于4、5月国家连续出台的土地调控政策要求加大对闲置土地的处置力度，同时坚决制止囤积土地行为，促使地方政府和房地产开发商对已有项目加大了开发投入力度以加快建设进程，导致6月的房地产开发投资同比增幅比5月猛增了2.4个百分比；与此同时，调控政策也对新项目的土地开发供应规模及结构进行了合理的调整和控制，有效地遏制了房地产开发商盲目用地的势头，因此投资增幅在下半年开始呈现平稳变化的趋势，房地产开发投资增速持续上升的势头得到初步遏制。
图9 2005～2006年我国房地产开发投资情况

2006年国土资源形势分析报告

从近几年的变化趋势来看（图10），2003年全国房地产开发投资增长29.7%,2004年则从年初奇高的50.2%一路走低到全年的28.1%,2005年则保持了继续下降的态势，全年房地产开发投资增幅跌破了20%,19.8%的增长率为近几年的最低点。2006年房地产开发投资增长速度有所上升，与此同时城镇固定资产投资同比增幅却呈下降态势，全年房地产开发投资增速比固定资产投资增速低为2.7个百分点；2006年房地产开发投资的涨幅虽然不大，但同期住宅投资升温却十分明显：1～12月累计，全国共完成住宅投资13611.62亿元，同比增长25.3%，比上年同期加快了3.4个百分点，比同期房地产开发投资增长率高3.5个百分点。考虑到2004年中国的城镇化水平已经达到41.8%，尤其是自1998年以来年平均提高1.4个百分点，因此近几年来新一轮的房地产热主要集中在住宅投资上，主要包括住宅新建投资和住宅改造投资，反映了我国在城镇化加速时期较为客观的经济和社会需求。
图10 2003～2006年我国城镇固定资产、房地产和住宅投资增长率

2006年国土资源形势分析报告

从今后较长一段时期来看，国家宏观调控尤其是土地调控政策中针对房地产开发投资的目标应是有效抑制其快速增长、以维持在合理区间平稳运行，应避免对房地产调控的力度过猛，以免房地产投资增长速度下降过快，影响到各关联行业乃至整个国民经济的协调、持续、健康发展。

8. 房地产业既刺激了居民的大宗消费，又促进开发商的投资行为，因此对GDP的直接影响是双倍作用

第一，双倍影响只是GDP数字的显示，实际效果很小，况且副作用很大。
首先，双倍效应是因为房地产开发，本身消耗的资源，即使开发商的投资，又是开发商的消费。
同时的，无论是消费者，还是政府投资都是一样的，这种经营方式同时刺激了，政府、开发商、消费者，三方的投资与消费。看似经济主导效果很明显，但实践上，证明投资与消费的同时绩效会造成严重的资本泡沫，消费成本会远远高于投资成本两倍，大量的泡沫如不能及时消化，会造成很严重的后果。
第二，先出后进的会计方式，是充分体现了借贷经营模式的一种会计经营方式，所以不论何时使用都会减少赋税，同时增加成本。而这种方式对公司经营不会造成太大影响，因为增加的成本会有消费者来承担。
因为，先出后进的方式坚守了账目中的资金与货物的中专过程，所以在货物发出时会看似减少了流通环节而坚守税收的基数，也就可以减少赋税。但是，同时的由于只有账目显示发生变化，而实际的流通环节没有变，所以中间环节的费用依然存在，这样就会造成实际价格的虚高。最后造成商品价格上升，是消费者承担更多不合理的费用。
而不同的是，货币有通胀和通缩，在通胀时由于货币价值的上升，会加剧货物价格上升，高起的产品成本会造成更严重的通胀预期。
而通缩时，则没有这个问题，由于货币价值的减低和货物价值的减低，反而先出会有一定的刺激市场消费的效果。