基础设施公募REITs和股票有什么不同？基础设施公募REITs和债券有什么不同？

1. 基础设施公募REITs和股票有什么不同？基础设施公募REITs和债券有什么不同？

      基础设施公募REITs非常密集的出现在大众的视野中，引起了各类投资者广发的兴趣，但是对于基础设施公募REITs，大家还有很多不甚了解的地方，比如，基础设施公募REITs与我们熟悉的股票和债券有哪些方面的差异呢？
      基础设施公募REITs和股票      股票市场波动大，投资方向具有多样性，同时不会存在强制分红，相比于股票，基础设施公募REITs具有较高的分红比例，同时会采取强制分红的政策，通过设置强制分红比例，可以将投资经验获得的收益高比例的分配给投资者。收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较于高股息股票而言，可能更加严格。      基础设施公募REITs的底层资产主要是成熟优质，运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对更加明确，单位价值波动性原则上相对有限。      基础设施公募REITs和债券      基础设施公募REITs稳定的分红率类似于债券的派息，这一点表现出债性的特点，但是不等同于债券的固定利息回报。      和债券相比，基础设施公募REITs没有固定的利息回报，但是有稳定的强制分红机制，并在此基础上把握资产增值机遇。      基础设施公募REITs属于权益投资，本息无主题信用担保，可能会存在由于运营不善等原因造就的单位净值下跌的风险。

2. 公募REITs是什么

3. 基础设施公募REITs基金权限如何开通？

您好，如您想开通基础设施公募REITs基金权限，您可以通过以下方式操作：
1、易淘金APP-我-业务办理-REITs基金权限设置；
2、易淘金网站-网上营业厅-REITs基金权限设置；
3、本人交易时间带上您的有效身份证明文件到营业部柜台现场开通。
注：
1、权限开通时上海、深圳普通证券账户分别开通，信用账户需手动开通。不能单独开通信用账户权限，需同时开通对应市场普通证券账户权限；
2、该业务风险等级为高风险，适合于风险承受能力为进取型的客户。投资期限不限。投资品种为结构化金融产品、场外衍生品等复杂或高风险类金融产品，适合于投资范围包括此类的客户。（非硬匹配，特别保护型客户不可开通该业务）
3、首次认购或买入基础设施基金份额前要求签署风险揭示书。

4. 基础设施公募REITs基金权限如何开通？

您好，很高兴回答你的问题。当开通了证券账户后，还需要开通基础设施基金的购买权限并签署风险揭示书，这个一般在券商APP的权限开通栏目里面。

当权限开通之后，有的券商是在“交易所基金申赎”页面提交认购申请，如果没找到入口的话，也可以直接通过搜索代码认购，以两家券商的页面为例，举例如下(通过搜索代码跳出来的目前显示为交易页面，到了周一会跳转成认购页面)。投资有风险哦，建议您理性投资。希望我的回答能够帮助到您哦❤️【摘要】
基础设施公募REITs基金权限如何开通？【提问】
您好，很高兴回答你的问题。当开通了证券账户后，还需要开通基础设施基金的购买权限并签署风险揭示书，这个一般在券商APP的权限开通栏目里面。

当权限开通之后，有的券商是在“交易所基金申赎”页面提交认购申请，如果没找到入口的话，也可以直接通过搜索代码认购，以两家券商的页面为例，举例如下(通过搜索代码跳出来的目前显示为交易页面，到了周一会跳转成认购页面)。投资有风险哦，建议您理性投资。希望我的回答能够帮助到您哦❤️【回答】

5. 盘活存量资产，支持实体经济 基础设施公募REITs开局良好

 　　推动基础设施领域REITs健康发展，是我国“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确的重要举措，也是在基础设施领域有效盘活存量资产、创新投融资机制的重要手段，能够有效拉动社会资本投资，提高政府投资资金的杠杆效应，切实增强资本市场服务实体经济能力。
   　　2021年6月21日，首批9只公募REITs上市募集总规模为314亿元，带动约3000亿元的新增基础设施项目建设。一年来，REITs在降低企业债务风险、盘活存量资产、形成投融资良性循环等方面的作用愈发凸显。未来如何鼓励更多优质成熟、资产类型丰富的项目入市？投资者如何参与投资？经济日报记者对此问题进行了采访。
    　　运行稳定回报良好 
   　　“试点工作实现了平稳上市、平稳交易、平稳运行、平稳预期。”上海证券交易所北方市场服务中心副总监兼市场发展部副总监金永军说。从二级市场运行来看，截至6月17日，市场中12只基础设施REITs加权平均上涨幅度达13.95%，首批上市的9只公募REITs平均涨幅约22%。在考虑分红派息的情形下，整体投资者回报近19%，优于同期股市表现。同时，REITs二级市场活跃度逐步提升，日均换手率约1%，日均成交额超过1.3亿元。其中富国首创水务REIT和红土创新盐田港仓储物流REIT成立以来涨幅分别为41%和36%。上交所首批5只公募REITs共计8次分红、分配总金额达9.52亿元。
   　　公募REITs一年来的表现，吸引了投资者的关注。公募REITs可作为分散投资风险的重要手段，公募REITs底层资产通常为基础设施等项目，与股票、债券不同，有利于分散投资风险。未来随着公募REITs市场逐步完善，投资者还可以通过养老计划、FOF基金等产品间接参与。
   　　招商基金研究部首席经济学家李湛认为，公募REITs适合长期投资。“现阶段公募REITs涨幅较为明显，主要原因是产品的稀缺性引发溢价，但未来随着市场逐渐成熟、产品日益丰富，资产价格中稀缺性溢价逐步消失，公募REITs将回归其注重中长期分红与回报的特点，适合长期资金投入。”李湛说。
   　　李湛建议投资者应关注底层项目资产质量：“决定金融产品回报的关键因素仍然是底层资产质量，对于以项目产生现金流为主要回报的公募REITs更是如此，这对投资者分析研判底层资产质量提出了更高要求。投资者也可以借助公募等资产管理机构专业投研能力，做好配置、控制风险、提高收益。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆说：“整体看来公募REITs的投资还是要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资人自身的投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。建议投资者理性投资，避免追涨杀跌，短期内不建议追高。”
    　　助力实体经济有成效 
   　　发行基础设施REITs有利于盘活存量资产，形成投资良性循环，支持实体经济。REITs有助于实现基础设施的高质量发展，为5G、云计算、大数据中心等新型基础设施建设提供融资支持。REITs还有助于降低政府和企业债务风险。地方国企以基础设施存量资产发行REITs，可以在不增加债务的情况下提前收回投资，从而在整体上降低宏观杠杆率。华夏基金管理有限公司研究发展部负责人肖潇表示：“基础设施REITs在有效盘活存量资产、优化融资结构、加速资金循环、拉动区域经济等方面已发挥出重要的作用，彰显出对实体经济的重要价值。”
   　　目前正式上市发行的REITs共计12只，发行规模达458.12亿元，总市值517亿元。从资产类型看，除已经发行的高速公路、产业园区、仓储物流、污水处理、垃圾处理项目外，近期还有保障性租赁住房、光伏发电、风电、水、供热等项目正在加紧推进中。
   　　专家表示，基础设施REITs有助于基础设施市场化运行，提高运营管理效率。公募REITs通过对提升资产运营水平的内在要求，倒逼运营企业建立精细化、市场化和长期化的经营管理机制，引入充分市场化竞争力量，助力企业在新形势下打造核心竞争力。据了解，12只上市公募REITs，项目分布在京津冀、长三角、粤港澳等地，原始权益人涵盖央企、地方国企以及外资企业等；项目合计募资458亿元，主要投向科技创新、绿色发展和民生等基础设施补短板重点领域，有效助力基础设施建设，促进产融结合和地方经济发展。
   　　中联基金总经理何亮宇表示：“已上市的12只REITs净回收金额188亿元，一年来A股对应行业权益融资约120亿元，REITs在存量时代基础设施领域权益融资优势初步显现。”深圳证券交易所债券业务部副总监卞超说：“目前在深交所有5只REITs上市交易，天然气发电清洁能源、保障性租赁住房REITs两个项目处在审核阶段，有更多REITs项目在储备申报阶段。”
    　　推动行业高质量发展 
   　　良好开局的背后，是政策“铺路”。国家发改委投资司副司长韩志峰说：“基础设施REITs上市一年来，先后有两次国务院常务会议对其发展提出要求，以国务院、国办名义或经国务院同意出台的五份文件，明确了相关政策措施，有力支持了基础设施REITs健康有序发展。”有关主管部门先后出台了六份重要文件，涉及REITs的资产类型、税收政策、扩募规则、国资监管等核心内容，多地政府也发布支持REITs的专项文件，如北京、上海、深圳、成都、无锡、南京、西安等，为REITs下一步的发展奠定了良好的基础。
   　　2021年6月29日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将试点区域放开至全国范围，资产范围扩大，完善首发和扩募规模要求等，促进了项目资产的扩容；2021年11月17日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，引保险资金入市，提高REITs二级市场流动性；2022年1月29日，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，明确税收优惠政策。

6. 基础设施REITs打开新基建投资新模式

证监会、发改委日前联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(简称《通知》)，证监会还就《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(简称《指引》)公开征求意见，开启公募REITs的“破冰”之旅。此次改革是落实“六保”宏观调控的现实需求，更是深化金融供给侧改革的重要举措。一方面，立足当前，盘活存量基础设施资产，可帮助地方政府实现再融资，促进基础设施产业升级和新基建更快更好投资；另一方面，放眼长远，此举为基础资产投资人提供全新退出渠道，形成新的社会融资方式，增强金融服务实体经济能力。
REITs试点开启基础资产“IPO”
国内围绕不动产的资产证券化实践正在不断成熟。基础设施类REITs试点相对于市场上已有的类似产品有重大突破，其实质是针对基础资产的“首次公开发行”（IPO）。
基础设施支持证券的性质从类固收转向权益类。与之前不动产相关的资产证券化产品强调债权属性不同，公募REITs的基础设施支持证券要求基础资产“真实出售”。同时，公募REITs的收益方式也是权益类的。类REITs等项目的收益方式往往是固定的利息、费用、门票、租金等，收益分配期限较短。公募REITs的基础设施支持证券的收益类别更加丰富，包含了“分红+资产增值收益”，其中“分红”收益来源于基础资产运营的当期收入，“资产增值收益”来源于REITs基金处置基础资产的资本利得。
基础资产聚焦于基础设施补短板和新基建，开辟公募融资新模式。《通知》《指引》明确了基础设施类REITs聚焦的两类主体：第一类是仓储物流、收费公路等交通设施等基础设施补短板行业；第二类是信息网络等新型基础设施，国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等前期固定资产投资大的基础设施。
将运营管理责任明确给基金管理人，降低委托代理成本。我国的公募REITs采用契约制结构，三组资产对应三类管理人——基础资产运营管理人、资产支持证券管理人、公募基金管理人。由于交易链条较长，为降低基金管理人与运营管理人之间的代理成本，提高投资运营效率，《指引》明确基础设施基金管理人同时负担基础设施项目日常运营管理，统一负责REITs资金端的风险管理和资产端的运营管理。
通过“公募基金+ABS”的交易结构实现与现有制度成本最小化衔接。根据《指引》要求，“公募基金+ABS”对现行交易结构改动最小，也不必对相关法律进行修改，制度成本最低。
新基建是理想标的
从金融行业看，基础设施REITs有助于完善资本市场投融资渠道，丰富投资产品选择；从实体经济看，基础设施REITs有利于拓宽基础设施的融资渠道，更好满足新基建的融资需求。
数字化红利赋能，持续提升新基建项目的“隐藏收益率”。与上市公司估值计算体系多采用PB等方式估值不同，REITs多采用绝对估值（净资产价值NAV）和相对估值（营运资金乘数P/FFO）方式，重视基础资产运营价值。数字科技具有外溢性，新基建项目规模越大，成本越低，且在运营上具有平台属性和网络效应，因此数字化发展赋予了新基建项目极高的“隐藏收益率”。
新基建的建设经营与基础设施REITs的交易设计相互契合。首先，新基建项目的产权明晰，采取市场化运营，具有较好的收益水平，不依赖财政补贴等非经常性收入，现金流收入分散、持续且稳定。其次，新基建类REITs是“轻资产、重管理”，新基建的经营管理和REITs项目运营理念一致，都是实现企业轻资产转型。此外，新基建能够承载更大量的REITs项目需求，在政策鼓励下，新基建项目供给会不断扩大，同时相对客观的投资回报率使市场对于新基建的需求持续旺盛。
加快完善相关制度规范
为了更好释放基础设施类REITs投融资效率，还需要在基础资产准入标准、运营管理方要求、适用法律规范等方面做进一步优化。
根据新基建行业特点，可适当放宽基础资产经营期限要求。新基建类的基础设施REITs需要重点考虑：新基建回收资金再投入的周转率与新基建新增需求之间的匹配程度。虽然仓储物流、电信基建服务及数据中心的前期资金投入较大、建设周期较长，但是这类基础设施可以在短时间（快则3年之内）内进入成熟期。一旦进入稳定运营期之后，新的基础设施建设的需求又会接踵而至。
明确现金流收入标准，以穿透方式核查收入分散性。新基建类的基础设施REITs需要考虑：新基建项目付费方的分散程度是否可以帮助抵御单一风险。新基建具有平台特性，存在着直接付费方和底层成本承担者不一致的情况。例如一些物流仓储基础设施的直接付费方不够分散，但是最终使用者分散，其所辐射的区域及业务广泛，在实质上具备抵御单一风险的能力。
放宽基础设施项目运营方的标准，鼓励吸引更多人才聚拢助力。新基建类的基础设施REITs需要考虑：新基建项目运营方的实际专业能力与项目是否匹配。对于专业机构过严的要求将会限制一批专门进行基础设施运营管理的、从原集团分拆的第三方管理机构的参与，较难满足具备5年以上管理经验的要求。
加快完善相关制度规范，出台操作细则。新基建类的基础设施REITs需要考虑：制度规定与交易活力之间的互动。一是要破除法律制度障碍，减少交易链条，降低交易成本。二是要促进管理人激励，明确管理人两类角色，降低管理风险。三是要改善税收机制，提升REITs项目收益率。四是要明确国资REITs细则，关注国资在估值和税收等方面的特殊性，降低政策风险。

7. 什么是公募REITs？公募REITs优势及投资方法介绍

      各位老百姓又有福了，据我国面向个人投资者的公募REITs(不动产投资信托基金)产品的启动已经进入轨道，并有望在年内正式出炉。现在反正是很兴奋，因为已经期待公募REITs很久了，现在又出了这么好的消息，就忍不住跟大家分享。接下来就来为大家说说公募REITs是什么以及公募REITs有些什么优势让如此期待。
一、什么是公募REITs      按照定义，公募REITs是一种以发行预期年化预期收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合预期年化预期收益按比例分配给投资者的信托基金。      而年内公布的面对个人投资者的方案，按照设想，一只公募REITs将投资两个不动产；或者一只公募REITs投资一个不动产，但基金净资产的50%以上都用于投资该不动产，剩余的资产用于投资股票或者债券。具体方案，还等其正式出炉。二、公募REITs有这3大优势1、让老百姓能够享受不动产预期收益。      相较于其他投资理财产品，公募REITs令老百姓有机会享受不动产预期收益。因为老百姓投资住房相关的公募REITs的话，就有望实现不买房胜似买房的投资预期收益，可以说或许比买房还要划算，毕竟买房的成本那么高，这一点就足够吸引老百姓来投资了。2、投资回报率高。      据了解，公募REITs中，不动产90%以上的预期收益将由REITs投资者享受，长期投资的回报率就相对很高了。虽然还有一部分资金会投资于股票或者债券，会有一定的风险，但由于资金占比并不会太高，因此，总的投资回报率还是相对很高的。3、市场巨大。      随着“租售并举”试点在全国各城市深化推进和住房资产证券化相关政策的推进，我国住房租赁领域的资产证券化和REITs规模或将超过万亿。如此大的市场，对于老百姓来说，隐藏的投资机会也是巨大的，可以说是一个黄金机会。三、老百姓怎么投资公募REITs      来看，公募REITs尚不能一步到位，但消息显示，年内就将出炉。据的了解，有REITs经验的证券公司、基金子公司都可能有机会参与，因此，大家时刻关注证券公司和基金子公司的动态，就有机会及时参与公募REITs的投资。      作者：禹君健 >>查看更多

8. 基础设施公募REITs权限怎么开通？公募REITs场内和场外认购流程是什么？

      首批基础设施公募REITs迎来了可以集中认购的日子，首批基础设施公募REITs分别是博时招商蛇口产业园，中航首钢生物质，平安广州交投广河高速公路，红土创新盐田港仓储物流，浙商证券话杭甬高速，中金普洛斯仓储物流，富国首创水务，华安张江光大园，东吴苏州工业园区产业园。
      每一只公募REITs都有自己的销售渠道，大部分券商都有代销的，具体可以关注官方通知，首次购买公募REITs需要先开通公募REITs权限，如何操作呢？场外和场内认购流程是怎么样的呢？虽然渠道不同，但是不同渠道的认购流程都是大同小异的。      介于大部分投资者都习惯于通过各种金融平台的手机软件进行操作，我们就以各类手机软件的操作流程为例来展示认购流程。      场内认购。      先开通场内认购和交易权限，一般情况下，在APP的业务办理的栏目里面可以找到基础设施公募REITs权限开通的栏目，进入之后确认勾选并确认开通沪市和深市场内封闭式基金账户，签署适当性匹配相关文件(电子档)，阅读并签署风险揭示书，最后确认开通场内认购、交易权限。这一系列的流程只需要你根据步骤的引导一步步来就可以了。      权限开通的操作是立即生效的，接下来就可以进行场内认购了。在交易栏目中找到场内基金的板块，输入基金代码和认购金额即可参与认购。      场外认购      登录交易账户之后，一般在交易板块中找到开放式基金的板块(每个APP的路径可能会不一样)，找到基金认购，输入具体基金代码和认购金额，签署产品风险揭示书、进行适当性匹配后，即可完成认购。      需要注意的是，场外认购的公募REITs，公募REITs份额上市后需转托管至场内后方可卖出，相应的公募REITs产品需在各公司代销产品范围内方可认购。如果在认购栏目搜索不到名称和代码，一般表示不代销该公募REITs。