马光远：房地产是专业投资

1. 马光远：房地产是专业投资

你想炒房挣钱吗？

2. 马光远：揭秘房地产信息黑幕！

在我个人的公号文章中，我对最近媒体热炒的“北京房价下跌20%”的信息进行了剖析，认为这是一个假消息。以北京为代表的热点城市房地产的真实情况是：经过严厉的调控，房地产市场正式进入观望期：卖家不愿意降价出售，买家不愿意在目前价格下出手，买卖双方的博弈地位转换，房地产市场进入到了买方市场。假以时日，价格的松动和下调是趋势。至此，我们可以肯定地说，这一轮始于2015年，并在2016年加速上涨的房产周期基本画上句号，房地产的天确实变了。但是，现在就相信房价已经下跌了20%，那你真的应该交智商税。
问题的关键是，一个假消息，为什么媒体热炒？除了媒体的情操和专业水准外——降价的消息容易吸引眼球，房地产市场从来都充斥着假消息则是问题的关键。人们热衷于传播假消息，使市场上的真消息令人根本无从得知，或者被地方政府和开发商垄断。这是中国房地产市场最大的短板之一，可惜很少有人意识到这个问题的重要性。中国的房地产市场到处都是问题，无论是市场管理、市场交易、土地制度还是房价统计数据，一系列基本制度方面都存在严重残缺，但在整个房地产市场，最大的乱象却是信息的混乱和不透明。无论是在房价的统计、住房的基本供应量、开工面积、还是在基本的销售数据以及房地产信息的基本联网方面，都存在着信息的严重残缺不全和虚假等情况。

首先，每年的供地信息不透明。
政府的年度建设计划、保障性住房的建设计划、土地出让年度计划，要么残缺，要么根本不公布，要么公布了不执行。在土地一级市场完全被政府垄断的情况下，供地信息的透明对于房价未来的预期极其重要，但长期以来，在土地供应信息层面，进步极为有限。大多数城市公布的只是一个大数，具体的供应计划如何，土地存量有多少，囤地的情况有多严重，除了研究机构的估算之外，政府从来不公开，造成了土地越来越少的假象。
第二，房子的供应信息不透明。
开发商在取得某一特定区域的开发权后，事实上就成为了这一局部地区在特定时期的唯一产品提供者。利用信息的不对称分期滚动开发、炒作概念、提高房价、捂盘惜售等情况比较普遍，导致房地产市场完全成为一个信息很不透明的“柠檬市场”，开发商有绝对的话语权和定价权。一些被热炒的日光盘是不是真的，每个楼盘的销售进度如何，其实购房者根本没有任何途径知道。
第三，房价统计指标混乱，统计数据大量失真。
1998年房改以来，中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标。在开发商和地方政府的垄断下，学术、科研机构的数据来源有限，而一些机构自己编的指数不仅权威性不强，反而通过操纵信息指标达到自己的商业利益目的。在房价统计失真的情况下，官方公布的一些房价统计数据不仅和现实背离，反而出现了很多的笑话。2009年，在全国房价暴涨的情况下，官方的统计结论居然是只涨了1.5%。而官方一直公布的70个大中城市的房价统计数据，因其不断失真而失去了统计的价值和意义。在这里我强调一点，70个大中城市房价统计数据，其实就是个笑话。
在政府垄断了土地供应，开发商垄断了房价真实信息的情况下，整个房地产市场就成了一个信息的“铁幕”，民众只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞。比如，1998年房改以来，中国统计部门从来没有进行住房的基本普查。目前中国究竟有多少存量房，各个城市供需缺口究竟有多大，拥有两套以上住房的人的比例究竟有多少，这些问题事实上非常简单。因为房屋本身作为不动产，各地的房管局都有详细的统计数据，但就是这么一个非常简单的问题，却成了中国房地产领域最大的信息之谜。
2012年，北京市公安局曾在社会治安管理的层面对北京住户进行过全面清查，曾有380万套空置房之说。但信息一公布，立即被有关部门否认，但真正的数据又是什么，却又不公开。笔者今年的政协提案，就是要求北京市住建委公布北京的住房存量数据，以及呼吁相关部门搞一次住房普查。根据目前提案的反馈和交办结果，情况仍然不理想，因为北京很多房子，北京住建部门根本没有权力去了解这些信息。
在基本数据不公开的情况下，我们只会看到：土地永远是不够的，房子永远是短缺的，房价肯定是要上涨的结论。而支撑这个结论的，就是永远不公开的数据。一切都是猜测，一切都是人为的炒作，目的则只有一个：维持中国的高房价，维持土地财政的现状。2012年，按照国务院的要求，全国40个重点城市的个人住房信息系统，应于2012年6月30日前实现与住建部联网。现在，我们又在搞不动产统一登记，但这些数据最终能够公开到多大的程度，仍然是一个未知数。
我们看到，在进行史上最为吓人的调控的同时，各界纷纷建言建立长效机制。但在主流的讨论中，大家似乎都忽略了信息的重要性。笔者在此提醒各位，如果没有一个基本的信息公开体系和制度，没有基础性的数据，任何调控都是一句空话，任何长效机制不过是空中楼阁而已。在此再次呼吁：加快建立房价统计指标、住房存量、住房交易等基础数据和数据公开制度的假设，并通过立法确保数据的公开和透明。同时，利用不动产统一登记的契机，对中国住房情况进行一次全面的普查，这是中国房地产市场健康的基础和前提。否则，我们只能随着各种假消息恐慌和焦虑。
（以上回答发布于2017-06-08，当前相关购房政策请以实际为准）
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3. 马光远：房地产投资是一件专业性很强的事情

你投资房地产了吗？

4. 马光远：谁是本轮房价大涨的最大推手

房价大涨，不是个别因素能够决定的。房价的影响因素很多，如下:
个别因素：房屋质量、楼层、朝向、地段、建筑类型、规划质量、建造成本、物业水平
环境因素：噪音、污染、绿化、水环境、教育、交通、医疗、商业、金融等配套设施
经济因素：经济发展水平、收入水平、通货膨胀、物价水平、供求紧张程度
政策因素：土地供应、房改政策、税收、资金供应政策、城市发展规划导向、
人口因素：城市化水平、人口迁移的程度、消费理念和动机社会文化等

5. 马光远：现在还能出手买房吗

需不需要买房                                           
也不一定啊，仁者见仁智者见智。
这个主要看本人是否需要，而且还要看本人条件是否允许购房。
如果真的需要而且一切就绪就可以购房的。
注意事项：
一:了解开发商背景和资质。选择有实力的开发商很重要,正规的开发商在房屋质量,合同签署,产权办理等方面均有保障。
二：社区周边的大环境和配套。市政的发展方向直接影响楼盘的升值。
三：社区内部规划。
1、供暖转换站，垃圾处理房，车库出入口，配电间等位置对所选房屋是否有影响。
2、楼宇的部署，有没有再建的可能，楼间距及采光的影响。
四：投资业主要分析社区内及周边居室数量比例，自住业主看个人需要。
五：其他的例如面积误差，层高净高，产权办理时间等正规的商品房预售合同中都已经有明确规定。检查房子要检查内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。

6. 马光远称房地产政策迎转机，未来的房地产市场将会有何转变？

我认为房地产市场在未来肯定会继续稳定发展的，价格不会出现大幅度的下跌，但肯定也不会出现大幅度的上涨的，我们国家的政策对此是有一定的规范的。
房地产市场的发展已经到了一个非常关键的时期，我们国家的脱贫攻坚已经获得成功，在未来的一个重要的任务，其实就是对房地产市场进行规范。房地产市场的价格剧烈波动会对整个国民经济产生影响，所以政府并不会在短时间之内进行大幅度的调整的，指挥稳定的发展。
房地产市场的价格偏高。我相信普通老百姓都已经关注到了这个问题，很多家庭购买一套房子需要花费全家人的积蓄，而且还会在未来负债二三十年，这对于普通老百姓来说，购买房子已经没有了任何的快乐可言，整体的价格已经处于偏高的状态了。
很多专家并不看好房地产市场的发展。现实生活当中的很多专家，其实并不看好房地产市场，在未来的发展房地产市场固然能够让我们国家获得大量的资金推动其他产业的发展，但是现在房地产市场的权重已经太高了，任何政策都会影响着房地产市场的。
房地产市场支撑国家经济的发展。既然在过去二三十年间，房地产市场支撑了国家经济的发展，我们国家的制造业由于缺乏资金而受到了市场的嫌弃。既然现在的问题已经变得比较明显，那么我们国家在未来一段时间肯定会进行转型的，会把更多的资金投放到实体经济的。
很多普通老百姓其实都已经明白国民经济的发展很大一，长度上靠着房地产市场的发展，在未来一段时间之内，房地产市场支撑国家经济发展的可能性会继续减小的房地产市场目前最大的一个问题就在于与现实收入的差距。

7. 马光远表示房地产政策迎转机，市场将如何走？

马光远阅读了房地产政策、中央银行第三季度货币政策执行报告。房地产政策的说明如下。1、不是为了买房，而是坚定地坚守投机的立场，短期内不使用房地产作为刺激经济的手段，稳定地价，稳定房价，稳定预期。2、房地产市长/市场风险总体可控，房地产市场健康发展总体态势不变。3.要保持房地产市长/市场金融市场政策的连续性、一致性和稳定性，增加住房租赁金融支持，促进房地产市场平稳健康发展，保护住房消费者的合法权益。

对于这个“通知”对未来房地产市场的影响，业界的看法似乎没有那么严重。例如，有人认为，限制房地产开发贷款和个人住房贷款比重的通知对整个市场的影响是有限的。因为与去年8月出台的“三条红线”政策相比，目前超过房贷新政上限的银行不多，还有2 ~ 4年的过渡期。马光远应该说，他对房地产市场的嗅觉仍然很敏锐。

他说，最严格的限制已经过去，房地产企业最困难的时刻也已经过去，即将迎来反弹。但是什么时候反弹，他说，需要多一点时间来建立市长/市场信任。此前，马老师表示，房地产市场不可能大幅下跌。第一个原因是，房地产市长/市场总量估计为280 ~ 400万亿辆，占经济总量的30%左右，一旦大幅下降，就会给经济带来风险。第二，一旦大幅下跌，地方财政也负担不起，有些地方已经开了救场。

第三，70%的国民的财产都在家里。一旦房子大幅贬值，老百姓的财产一夜之间就被清算了，几十年的努力也白费了。这不是共同富裕。这是共同贫困。因此，马老师预计房地产最困难的时刻已经过去，将迎来反弹，但需要一段时间才能建立市场的信任。(莎士比亚)。

8. 马光远：为什么房价涨到天上还是得买房

但是，即便如此，很多中国人在尽可能的情况下，仍然会选择买房，而不是租房。因为在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因为其捆绑了很多的福利，因而也不简单就是“住”的。
　　比如，北京的学区房为什么到了骇人听闻的天价仍然有那么多人趋之如骛，因为大家买的不是房子，而是孩子上学的资格。相对于孩子的前途，房价是否太高已经不重要。你是通过高房价，在获取孩子的未来，而孩子的未来是无价的。这种把房子的所有权与教育等公共服务进行紧密捆绑的情况下，房子当然不是简单住的。
　　至于其他的原因，比如，房价上涨的预期，国人的习惯，以及长期以来，中国在住房租赁公共政策层面的缺失已经是次要原因。也就是说，在公共服务的获得上，特别是在孩子教育资源的分配上，房屋所有权相对于租赁权，具有独特的不可比拟的优势。
　　住房公共政策给房屋所有权赋予了很多远远超越居住功能的价值。这是住房租赁市场长期以来难以发展的原因，也是大家宁可选择高位接盘也不愿意选择租房的根源。特别是在房价上涨预期仍然很强烈的情况下，这更成了大家集体行动的逻辑。