业主拒交不合理收费开发商有权扣钥匙吗

1. 业主拒交不合理收费开发商有权扣钥匙吗

一、业主拒交不合理收费开发商有没有权扣钥匙
疑问：
陴县**帝景的业主李女士目前打进本报热线电话咨询称，她于2005年12月与**帝景开发商签订了购房合同及补充协议，补充协议中约定房屋在交付使用时要交纳一笔天然气费和光纤费，由于当时她对这些费用的交纳并不知情，便与开发商签定了该协议。今年临近交房时，她才从朋友处得知，物价局早在2005年2月1日就出台了天然气费及光纤费应计入房价，不再单独收取的规定，当李女士据此找到开发商表示拒交天然气费及光纤费时，却被告知双方已在合同中有约定，如果业主不交该费用，开发商便不交钥匙给业主。面对这种情形，李女士不知该如何是好。
律师解答：
中豪律师事务所蒲*东律师称，根据成都市物价局《关于进一步明确商品住宅销售价格有关问题的通知》(成价费[2005]12号)文件规定的2005年2月1日之后，依据该文件第六条“本《通知》下发后，各开发经营企业及相关单位要加强管理，严格执行以上规定。2005年2月1日后，若违反上述规定，物价部门将依照《价格法》的有关规定从严处理。以前的商品住宅价格构成以买卖双方合同或约定为准。”的规定，2005年2月1日之前签订购房合同以买卖双方合同或约定为准。2005年2月1日之后签订购房合同其建设费用一律进入房价，不得在销售价格之外另行向消费者收取开发项目内发生的道路、供水、供电、供气、排气、排污、通讯、通邮、有线电视、公共照明、园林绿化、环卫等费用。本案开发商无权收取李女士的天然气费及光纤费，双方已在合同中有约定的收费条款为无效条款。如果开发商以业主不交天然气费及光纤费为由拒交钥匙给业主，业主可以追究开发商逾期交房的违约责任。
二、业主无理拒交物业费该怎么办
业主可以不交物业费吗
日前，本市一小区的业主孙*因为不交物业费，被物业公司告上了法庭，索要一年多的物业费1000余元。
但是孙*却表示，作为业主，他希望居住环境清洁、整齐、舒适，但是自从这家物业公司接管物业以来，小区15号楼进出通道就成了成群野猫聚集、喂养、繁殖的场所，晚上野猫嚎叫不止，造成很多业主不断丢弃食物喂养，尤其夏天臭味熏天造成环境非常脏乱，给自己的生活造成了严重的影响。最终法院判定孙*应该给付物业管理费。审理法官认为，物业公司与小区的业主会签订的物业管理合同，是合法有效的。现在物业公司已经提供了物业服务，孙*生活、居住在这个小区，已经实际受益，按照等价有偿、诚实信用的原则，他理应按时交纳物业费用。孙*以小区内养野猫、汽车的噪音扰民等作为抗辩理由拒绝交纳物业费的证据不足，法院不予采信。
业主无理拒交物业费该怎么办
据了解，除此之外，房屋漏雨长期得不到维修、在小区里丢自行车、停在小区的车车盖被砸、电梯噪音太大影响生活、换了新物业公司导致服务质量下降等等问题，都成了小区业主不交物业费的理由，他们为此都成了被告，且均被法院判定应该给付物业公司物业费。
业主如果发现问题，应及时向业主委员会和物业公司反映，通过协商沟通的方式来解决。当然，如果一个小区的物业服务和原业主委员会确实存在很大的问题，那么有必要也完全有可能依据《民法典》和《物业管理条例》的规定，通过罢免业主委员会成员选举新业主委员会成员进而解聘原物业公司，聘用新物业公司的方式解决问题。

2. 先交物业费才给钥匙，开发商的做法违法吗？

3. 先交物业费才给钥匙，开发商的做法合法吗？

4. 不交物业费就不给钥匙，对吗？

开发商或物业公司的这种做法是不对的。
在开发商向业主交付房屋的过程中，开发商、业主与物业公司之间主要存在三个不同的法律关系，一是业主与开发商之间的房屋买卖法律关系，二是业主与物业公司之间的物业服务法律关系，三是开发企业与物业公司之间委托代理法律关系。在业主与开发商之间形成的房屋买卖关系之中，业主的主要义务就是缴纳购房款，开发商的主要义务就是向业主交付房屋。至于，业主是否向物业公司缴纳了物业费，不能作为开发商向业主履行交付房屋义务的前提条件。如果业主已按合同约定，向开发商支付了全部购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。
由于房屋买卖合同是业主与开发商之间签订的，根据合同的相对性原则，该合同的主体是开发商和业主，而不包括物业公司，购房款也是业主支付给开发商的，那么开发商就应该由自己向业主履行交付房屋的义务，但现在很多开发商通常委托物业公司代为办理向业主交付房屋的入住手续。不管是开发商向业主交房，还是由其委托的物业公司向业主交房，只要业主已按合同约定缴纳了全部购房款，不存在其它违反房屋买卖合同约定情形的，开发商或者开发商委托的物业公司就应该向业主交付房屋。而作为开发商委托的物业管理公司更不能以业主没有向其交付物业费，拒绝为业主办理入住手续。
从法律关系的角度来讲，房屋买卖关系与物业服务关系是相互独立的两个法律关系，不应该互相混淆。作为房屋买卖关系当事人之一的开发商，在业主没有违反房屋买卖合同约定的情形时，其必须履行向业主交付房屋的义务。开发商或者物业公司以业主不交付物业费作为其交付房屋的条件是变相增加了业主的合同义务与责任，附加了房屋的交付条件，这种行为是不符合《合同法》等法律的规定的。
总之，开发商或者物业公司不能以业主交付物业费作为为其办理房屋入住手续的前提条件。

5. 开发商不交物管费不给钥匙属于违约吗

开发商或物业公司的这种做法是不对的。
在开发商向业主交付房屋的过程中，开发商、业主与物业公司之间主要存在三个不同的法律关系，一是业主与开发商之间的房屋买卖法律关系，二是业主与物业公司之间的物业服务法律关系，三是开发企业与物业公司之间委托代理法律关系。在业主与开发商之间形成的房屋买卖关系之中，业主的主要义务就是缴纳购房款，开发商的主要义务就是向业主交付房屋。至于，业主是否向物业公司缴纳了物业费，不能作为开发商向业主履行交付房屋义务的前提条件。如果业主已按合同约定，向开发商支付了全部购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。
由于房屋买卖合同是业主与开发商之间签订的，根据合同的相对性原则，该合同的主体是开发商和业主，而不包括物业公司，购房款也是业主支付给开发商的，那么开发商就应该由自己向业主履行交付房屋的义务，但现在很多开发商通常委托物业公司代为办理向业主交付房屋的入住手续。不管是开发商向业主交房，还是由其委托的物业公司向业主交房，只要业主已按合同约定缴纳了全部购房款，不存在其它违反房屋买卖合同约定情形的，开发商或者开发商委托的物业公司就应该向业主交付房屋。而作为开发商委托的物业管理公司更不能以业主没有向其交付物业费，拒绝为业主办理入住手续。
从法律关系的角度来讲，房屋买卖关系与物业服务关系是相互独立的两个法律关系，不应该互相混淆。作为房屋买卖关系当事人之一的开发商，在业主没有违反房屋买卖合同约定的情形时，其必须履行向业主交付房屋的义务。开发商或者物业公司以业主不交付物业费作为其交付房屋的条件是变相增加了业主的合同义务与责任，附加了房屋的交付条件，这种行为是不符合《合同法》等法律的规定的。
总之，开发商或者物业公司不能以业主交付物业费作为为其办理房屋入住手续的前提条件。

6. 要收房了，不交钱开发商不给钥匙，我该怎么办

开发商的这种做法是否合法？是否有相关的法律依据？下面对这个普遍存在的问题做一个简单的分析，希望对读者有所帮助。
开发商的理由
开发商为什么要这么做？道理很简单，因为这样做对开发商有利，尤其是开发商与买方存在争议的情况下，开发商能取得争议的主动权，迫使买方就范。因为目前在房屋交付过程中，产生的争议比较多，比如房屋质量问题，承诺不兑现，小区公共配套设施及绿化没有完成等问题，都在这个时候暴露出来，因为缺少解决此类问题的有效途径，所以买方日后可能会以拒交物业管理费来与开发商抗衡，开发商为避免出现此类情况或预防日后的恶意欠费的买方，利用自身在交易过程中的强势地位，制定对自己有利的交易方式。这种情况的出现有时也不仅仅是开发商自己的原因，也有物业公司的原因，因为物业公司与开发商存在法律上和利益上的关系，所以物业公司这样做与开发商的理由大致相同，但对买方责任的承担者要视具体违约内容而确定。
开发商们的这种通行做法很难用合法与非法来简单界定，要视具体情况具体分析。目前，通常状况下，房屋买卖在交付过程中涉及三方当事人，即买方、开发商和物业管理公司。这里要特别强调一下开发商与物业管理公司的关系。通常情况下，开发商一般不直接以自己公司的名义来直接参与以后小区的物业管理，而是成立一个物业管理公司来管理物业，实力比较强的开发商有时也会向社会公开招标，招聘物业管理公司。无论是开发商出资组建并申请注册的物业公司还是公开向社会招标选聘的物业公司，他们与开发商之间都是独立的法人，各自承担独立的民事责任，相互之间并非单位与内部职能部门的关系。

7. 开发商要求交了费才能拿钥匙，是否合理？

对于开发商交费才能拿钥匙的要求，业主应区别对待。首先，开发商无权代收契税，《税收征收管理法》第２９ 条规定，除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。《契税暂行条例》第８ 条规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。也就是说，业主在取得产权证时，才向国家缴纳契税。其次，公共维护基金和贷款抵押登记费也都应按有关规定在办理产权证时交纳，除非双方在合同中已有提前交纳的约定，否则业主有权拒交“三费”。最后，面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，费用应由开发商交纳。因此，除合同约定相关费用外，开发商无权要求业主交费才能拿钥匙。

8. 开发商不交钥匙该怎么办

入住时没交配套费、管理费开发商不给钥匙怎么办？
实践中，开发商将商品房的钥匙交给物业管理公司，让购房人从物业管理公司领取房屋钥匙，而物业管理公司往往把购房人是否交纳物业管理费作为领取房屋钥匙的前提，由此也产生了大量纠纷。
首先开发商的做法是错误的。合理的配套费是应当交纳的，但如果双方合同没有约定要交纳配套费，开发商就不能将此作为领取钥匙的前提条件。因为购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并依据合同向开发商支付了房价款，开发商应按合同的约定向购房人交付商品房(即交付房屋钥匙)。从法律关系来说，物业管理公司只是开发商的代理人，购房人只要不存在合同中约定的开发商可拒绝交付房屋的情形，物业管理公司就不能拒绝向购房人交付房屋钥匙。
对于管理费。物业管理公司收取物业管理费是基于《房屋使用、维修、管理公约》和《物业管理委托合同》，购房人不交纳物业管理费，物业公司可依据上述合约的相关条款，追究购房人相应的法律责任，而不能以此为由拒绝向购房人交付房屋钥匙。
一、开发商不通知交房怎么办
开发商违反房屋交付通知义务的责任
笔者认为开发商违反房屋交付通知义务不应承担逾期交房的违约责任。逾期交房的违约责任首先要构成逾期交房，即房屋交付出现事实或法律障碍导致开发商不能按照约定期限向买受人交付房屋。开发商的房屋交付通知义务作为一项附随义务，其作用仅在于辅助开发商履行房屋交付义务，开发商不履行或迟延履行该项义务并不能导致房屋在合同约定的交付日不能向买受人交付。在商品房买卖合同关系中，导致开发商承担逾期交房违约责任的实质原因并不在于开发商是否按期发出了房屋交付通知书，而在于开发商建设的商品房在合同约定的交付期限届至时是否事实上具备了合同约定的交付条件。
在合同约定的房屋交付日，即使开发商之前未向买受人发出书面交付通知，根据《民法典》第五百九十一条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，买受人也应直接要求开发商向其交付所购房屋，开发商如果拒绝向买受人交付具备合同约定交付条件的房屋或者房屋不具备合同约定的交付条件，则应承担逾期交房的违约责任；但如果房屋具备合同约定的交付条件而买受人未要求开发商向其交付，则属于买受人没有采取适当措施防止损失的扩大，买受人依法不得就其扩大的损失要求开发商赔偿。因此，如果开发商只是未向或迟延向买受人发出房屋交付通知，但房屋在交付日之前或之时已具备合同约定的交付条件，则开发商依法不应因违反房屋交付通知义务而承担逾期交房的违约责任，即违反房屋交付通知义务并不必然导致开发商承担逾期交房的违约责任
继续履行和采取补救措施也不适用于开发商违反房屋交付通知义务时承担责任的形式。由于房屋交付通知义务的功能仅在于辅助开发商履行交付房屋的主给付义务，如果开发商已经如期履行了房屋交付义务，则继续履行或采取补救措施均没有必要；如果开发商不能如期履行房屋交付义务，则买受人可直接要求开发商承担违反主给付义务的违约责任，即逾期交房的违约责任，而没有必要要求开发商就违反房屋交付通知义务承担违约责任。因此，如果开发商仅违反房屋交付通知义务，买受人可根据《民法典》第五百七十七条规定要求开发商承担赔偿损失的违约责任，其中的损失应是开发商违反房屋交付通知义务给买受人造成的直接和间接损失。