商业投资是什么

1. 商业投资是什么

商业化投资（JCTZ）：指出资方利用自身所有权，权衡利益和风险并选择结果的行为，即投入为了产出。
在市场准入的前提下，融资方为出资方整合了政策、人力、资金、产物四大范畴，向投资方提供按标准设计的产品化的企业，出资方以营利为主要目的，采用帮助人才创业、垫付创业薪资的方式投资，以出让部分企业股权、将企业上市的方式，使投资效益最大化。
商业化投资由前四川方舟集团率先提出，并由金马产业发展服务集团付诸实施，核心特征为，目的为“建设现代服务企业、投资商贸服务项目、为社会制造人才、为区域输入企业”。金马集团根据产业属性对投资项目实行了精细化分类，并按照预设标准使之定型，实现了企业的多元化、产品化。企业各自独立、相互支撑，以资本为纽带，从上至下纵向构成完整服务链，并以实用类项目作为配套横向延展产业链。

2. 亲们觉得教育商业怎么样啊？有投资前景吗？

其实他们目前的位置还是挺特殊的，算是在巴南副商圈，在中心商圈都趋于饱和的情况下，副商圈的前景和潜力确实会更大一些。加上新鸥鹏本来就是以教育+地产为主，他们这种利用教育住区来提供生源，带动商业发展的模式也比较新颖，可以考虑一哈。

3. 万融城周边交通、商业、教育配套是否完善？这个项目是否有投资价值？

万融城，位于拱墅祥富路与杨家浜路交叉口东南角，均价：2.5万，层高：3.7米（微loft），主力面积：40-60方，*修交付标准3000/方，交付时间：2019.9月，物业：高力物业（全球物业排名排名第二）
交通配套：四通八达四条高架项目周边，上塘，留石，石桥，德胜。3条地铁，5号线巨州路站，10号线产业园站，4号线徐昌坝站。
教育配套：星澜小学，文澜小学，文澜中学，运河幼儿园。
万融城与城北万达广场相距500米，共同组成拱墅城北商业中心。周边北部软件园、杭州信息产业园区、工业设计小镇、智慧网谷、运河财富小镇、上塘电商小镇环绕，产业支撑完善。集商业、产业、交通中心位置，未来空间可观。
总体而言，万达万融商圈是目前拱墅区北部规模最大、人口最密集的商业中心，人口支撑、产业支撑、商业支撑、交通支撑都已完善，参考周边目前2.5万的拿地价格，未来板块价位可期，市城北投资的优质首选。

4. 投资商业地产应考虑哪些因素？

　　1、开发商的实力是投资者做决策时必须考虑的首要因素。
　　2、地段
　　中国人做生意讲究“天时、地利、人和”。至今为止，商铺是否盈利的关键便是能否选到一个好的位置。那么选址，就成为投资商铺最重要的任务。
　　3、价格因素。
　　4、配套
　　周边环境直接影响商业地产的价值。在商铺中，过宽的路面，虽然方便交通车流，但不易积聚人流，直接影响租金的标准；路面有障碍物也会影响到租金。
　　5、运营能力
　　城市综合体是一个城市的微缩体，因为它本身涵盖了众多物业类型，基本具备现代城市的全部功能。而综合体项目按重要性排序是：商业(含商业街及购物中心)、酒店(含酒店式公寓)、写字楼(含SOHO)、住宅。
　　

5. 美国投资移民EB-5投资人是否必须具备商业经验或教育背景？

你好，1、什么人可申请EB-5投资移民？  （EB5移民）
第五类优先移民的投资人来自各种不同的背景：有专业人士、企业家、退休人员、或是为子女升学着想的父母。假如您的目的只是拿到绿卡，而不是想经营生意，用50万美金投资于区域中心进行移民申请是最可行最快捷的方式。

2、美国公民及移民局（U.S.Citizenship and Immigration Services)是什么机构？（EB5移民）
美国移民局隶属于美国国土安全部。移民局是移民法的核心执法机构，其专门负责处理移民和非移民申请案件，外国人的入境与出境，边界巡逻，逮捕并递解非法外国人，难民审查，惩罚非法雇用等等。普通外国人打交道最多的是其直接受理移民和非移民申请的四个地区移民服务中心（Regional Service Center),以及处理日常移民事务的移民支局（District Office)。后者通称为“地方移民局”（Local Office)。
美国全国的地方移民局有60个左右，但有审核批准权的移民局只有36个。移民办事处一般只转送申请件及进行面谈等，所有EB-5的I-526申请均由加州服务中心CSC(California Service Center)负责。2013年9月，已启动华盛顿服务中心。
3、USCIS每年发放多少EB-5签证？（EB5移民）
美国移民局监管下的EB-5项目每年为那些创造了或保持至少10个全职就业机会的外国投资者（及其家人）发放10000个签证，其中3000个签证留给那些为区域中心投资的外国人。
4、对投资人而言，选择经济特区（即“区域中心”）的投资移民方案和其他地区的一般性EB-5投资移民方案有何不同？（EB5移民）
最主要的不同，即投资人选择经济特区的投资方案可不必在其投资事业中自行雇用十名员工，而可享有经济特区对间接工作机会的计算方式，在地方经济繁荣方面，各行业因资金汇入与就业增加所产生出的整体经济增长结果而计算其在创造就业上的成果。举例来说，虽然你的投资事业未雇用公车司机，但因低昂经济繁荣后，公车车次增加，公车司机工作因而增加，此整体经济面的就业成长，均可视为特区内工作机会的创造。
I-526申请表提交后6－12个月获批。I-526获批后到广州领事馆面试需等待约5－6个月。面试通过后，登录美国即可获得“有条件”绿卡。 
5、对健康状况是否有要求？（EB5移民）
在获得条件性EB-5投资移民签证前投资人必须递交健康检查报告，并通过领事馆对其个人的健康状况进行审核。健康方面限制有重大传染疾病或精神病等可能危及公共健康的申请人。（乙肝携带者不受限制） 
6、21岁的孩子的年龄是如何界定的？（EB5移民）
按照美国移民法21岁以下的孩子才可以随父母一起申请，21岁的年龄是以登录来计算的，但是律师在递交申请时会申请“儿童保护法”，因此只要在孩子满21岁之前递送到美国移民局并被签收即可。同时，DS-230表的签发到案子转交广州领事馆不能超过一年。

7、什么是两年有条件绿卡？（EB5移民）
条件性绿卡，即临时绿卡，为两年有效期。除选举权外，享有与美国居民同等的权利（包括就业和法律权利）。申请人在收到条件性绿卡后21个月时，即绿卡到期日的前90天内递交I-829申请表.美国移民局将会对投资人所参与的有限合伙公司，投资资本与所创造的就业规定文件进行核实。投资人一旦向移民局递交了解除条件性绿卡I-829申请表，其条件性绿卡即刻延长一年；I-829申请获得批准后，就会取得正式绿卡，即永久性绿卡。
8、一旦拿到有条件绿卡，我何时可以申请无条件绿卡？（EB5移民）
有条件绿卡从登录之日起算，两年后到期。您可以在到期日前三个月提交I-829申请表。区域中心及美国律师为您提供所有与有限合伙和出资额相关的证明文件，同事负责记录所有创造的就业机会。一旦I-829申请表提交给美国移民局，您的有条件绿卡即可延长一年。再次入境时请务必随身携带您的I-829收讫通知和有条件绿卡。

9、“有条件”和“无条件”绿卡之间有什么区别？（EB5移民）
根据规定，如果您获准领取EB-5移民签证，您将收到一张有效期为两年的“有条件”绿卡，“无条件”绿卡是有十年有效期，之后还可以申请延期。除此之外，两种绿卡享有同等的权利和义务。

10、谁可以获得永久居留权（“绿卡”）？（EB5移民）
您本人（即投资人）、您的配偶，以及所有在递交I-526申请表时未满21周岁的未婚子女有权获绿卡。领养的子女也可算作家庭成员。

11、如果美国移民局批准了我的I-526表，为什么我还需要去领事馆面试和申请？（EB5移民）
当您收到美国海外领事馆签发的签证后，您就必须在签证有效期内登录，通常是180天。一旦来到美国，您需要建立居留身份，证明自己居留美国的方式，包括：1、开立银行账户 ；2、取得驾照 ；3、取得社会安全号 ；4、缴纳州和联邦所得税； 5租房和购房。
如果您的业务或专业性需要，您可能会在海外工作。但如果您在美国以外居住，我们建议您和您的家人每6个月去美国一次。如果您和您的家人在美国居留的时间不够，美政府就可能声称您放弃了美国的永久居留权，这会危及您的绿卡状态。投资者及其家人在美国居住的时间越长，美国政府声称投资者已“放弃”居住在美国进而影响到绿卡签发的可能性就越小
12、体检有什么注意事项吗？（EB5移民）
体检较宽松。但是对于那些有慢性病、无法治愈、无法自顾和有暴力倾向的，以及弱智小孩等不被接收入境。如果家庭成员体检不合格不会影响主申请和其他申请人。

13、持有绿卡，投资人可享有哪些权益？（EB5移民）
简单地说，其享有和美国居民一模一样的权益。譬如可以自由进出;投资人可在美国任何地方居住、工作或经营事业；子女教育可享受居民的较低学费；子女在美国念书时可同时工作赚钱，同享美国的教育、医疗、福利资源；日后可为其他亲友申请美国身份；投资人五年后可申请入籍，成为美国公民。

14、赴美后，是否一定要居住在投资地点（项目所在地）？（EB5移民）
并不需要，美国移民法对移民者并无居住地上的限制。投资人可选择美国的任一城市居住。

15、如果我的I-526申请遭拒，投资款和投资资金管理费会退还给我吗？（EB5移民）
如果I-526申请被拒，您所有的投资款和资金管理费将全部返还给您。
16、什么是有限合伙企业？（EB5移民）
有限合伙企业是这样一种商业组织，这个组织拥有一个或多个一般合伙人，这些一般合伙人管理公司和承担法律上的债务和责任，并且有限合伙人只承担他们与投资数额相对应的有限责任

17、我们必须有经商经验或教育背景吗？（EB5移民）
不，您不需要任何先前的经商经验，而且不需要您提供任何最低学历证明，您需要做的只是提供足额的投资款以及证明这些投资款的来源是合法的。

18、我们需要讲英语吗？（EB5移民）
一点也不需要，此项目没有对语言的要求。
19、孩子不满21周岁，如果父母不想办理，孩子能不能单独申请办理美国投资移民？（EB5移民）
可以。通常情况下，不满21周岁的孩子，可以随同父母一起移民。如果父母不想办理，美国有的州认为18岁就已是成年独立人士，因此，孩子只要年满18周岁就可以单独申请办理。
20、美国投资移民有没有年龄上限？（EB5移民）
没有。对于申请人独立提交申请只有年龄下线，没有年龄上限。
21、客户如果申请投资移民，是否会对已经在美国留学的子女有不利影响？（EB5移民）
没有影响。

22、规定投资者的资产必须“合法取得”，如何理解？（EB5移民）
根据USCIS的规定，投资者必须证明其资产的合法取得。这就要求投资者证明其投资资金是通过合法经营、工资收入、投资、财产出售、继承、赠与、博彩、借贷或者其他合法的方式获取得。

23、房产作为投资款如何界定？（EB5移民）
一般来说超过5年的房产不用解释购买价格。房产的增值部分满足投资款要求则不用解释购房款来源；但是如果房子的增值部分不足，并需要购房款作为投资来源，则需要解释购房款的合法取得渠道，如：收入所得等。

24、父母或者其他亲属赠与的资金能否用于EB-5投资？（EB5移民）
可以，但必须证明赠与是公平公正的行为，并不存在任何欺诈，赠与的资金也不得在投资者取得永久身份后收回。

25、房产抵押，除了抵押给银行之外，可以抵押给私人朋友或第三方机构吗？（EB5移民）
可以，但是移民官在审理此类申请时会问得更多。抵押典当行可以，只是客户资产很大，如公司注册资金1000万，或房产价值1000万，关键是要合理。
26、什么是“监管”账户，投资者何时需要将资金转入该账户？（EB5移民）
监管银行账户是法定的银行计息账户，用于监管最初存款，直至I-526移民申请获准。设立监管银行账户，是为了保障在USCIS批准申请前投资者的资金安全。根据与监管银行签订的监管协议，I-526移民申请获准后，申请人于监管账户内的资金才能使用。该程序旨在保护投资者的利益。另外，银行将会收取一定的监管账户管理费。
27、专款的流程是怎么样的？（EB5移民）
需要投资者在境外开一个个人美金账户，投资款及资金管理费从国内经几笔汇入境外的个人账户。通常转款操作模式可以有11位亲朋或第三方协助转款；第三方的银行账号一定是个人的，不能是公司的账户，否则有洗钱嫌疑。

28、孩子如果在国外留学，是否可以在国外体检？（EB5移民）
领事馆不接收其指定的医院外开具的体检报告。如果孩子将跟父母一起从领事馆申请签证，需要该领事馆指定的体检医院进行体检。如果孩子等父母获得绿卡后，在美国调整身份，则在美国境内到移民局指定的体检医生处进行体检。

29、申请人如果是父母，在美国读书的子女的面试是在美国还是在中国，如果是在中国，是和父母同时还是可以单独进行？（EB5移民）
在美国就读的孩子可跟父母一起从领事馆申请签证，也可在美国调整身份。孩子在美国调整身份无需面试，但需要完成打指模的程序。建议孩子和父母一起从领事馆申请签证，若孩子在美国调整身份，必须在父母获得绿卡后方可进行。孩子与父母分开申请绿卡，起码在父母获得绿卡后4－6个月才能获得绿卡。

30、广领馆面试后多长时间可以拿到签证？（EB5移民）
一般面试后如果没有特殊情况，一周内可以拿到签证，客户面试完需要把全家人的护照留下，等候中信银行通知主申请人到指定中信银行网点领取护照、签证及移民包裹。
31、客户申请美国投资移民期间本人是否可以办理商务考察签证，孩子是否可以申请学生签证？（EB5移民）
可以同时申请。移民官如果需要问是否在申请其他类型的签证就实话实说，没有影响；如果没问，不必主动去说。

32、永久居留权和入籍之间有什么区别？如何能够成为美国公民？（EB5移民）
永久居留权和入籍的主要区别在于：一旦成为美国国内公民，您就有选举权和被选举权。有三种方式可以成为美国公民：1、在美国出生；2、父母之一是美国人；3、移民入籍。要成为入籍公民，您必须先成为合法永久居民。可以从获得两年有条件绿卡算起，满5年后，即有资格获得公民身份，但五年当中不可连续离开美国国境超过183天，但您本人在提出入籍申请前必须在美国居住30个月（两年半），且每一年要居住超过半年。
33、客户获得签证登陆后要不要在美国等绿卡？（EB5移民）
不需要，首次登陆后申请人留一个指定的美国地址，绿卡办好后移民局回到指定地寄给申请人。

34、如果我在美国的居住时间没有满足移民局的要求，是否会对我的家人产生影响？如何应对？（EB5移民）
临时绿卡（亦称“条件绿卡”）条件解除后，全家人各自绿卡独立，彼此不受影响。如果您确实需要离开美国超过一年，那么，您需要离境前向移民局申请“回美证”，回美证有效期为两年，出境后，在回美证有效期内返美即可。如果离境超过一年而且没有办理回美证，移民局将会撤销绿卡。如多次离境时间超过半年，入境时，建议带上与美国有密切关系的文件，证明自己有在美国永久居住的倾向：如在美国有房产、公司、税单、银行账户、配偶或/和孩子在美国居住、就读等证明。

35、客户在办理过程中结婚，配偶是否可以和申请人一起获得身份？（EB5移民）
客户在办理过程中结婚，只要还没有广领馆面试，都可以把配偶的信息补上去，，配偶和主申请人一起去面试，同时获得签证。如果赶不上面试的话，配偶可以通过申请家庭团聚来获得绿卡。
36、客户在办理过程中生子，子女是否可以和申请人一起获得身份？（EB5移民）
客户在办理过程中生子，只要还没有到广领馆面试，都可以把孩子的信息补上去，父母带孩子一起去面试，可同时获得签证。如果赶不上面试的话，孩子可以通过申请办理家庭团聚来获得绿卡，目前办理周期大约为12——18个月。

37、客户获得签证赴美后，是否需要等一段时间才能享受教育方面的国民待遇？（EB5移民）
公立中小学不需要。一般公立大学学费减半需要在该州住满一年，加州要住两年。新移民以第一次入境选定的地点为准，不需要等待。

38、如果我离开美国，我的子女能否继续在美国就学？（EB5移民）
您的子女可以继续在美国就学。美国实行12年的, 义务教育制度，小学、初中、高中的公立学校是不收取学费的。美国的州立大学对本州居民只收少量的州内学费，而国际学生则要交付很高的全额学费。
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6. 投资理财和买商业保险，哪个更重要？

很多人觉得买个理财险又能保障又能理财，但是性价比高的理财不多，我呕血选出这十款理财险：《十大值得买的理财险大盘点！》

理财险很复杂，以下这几点要知道：
1. 理财险有哪些？
理财险主要可以分为四类，最近很火的教育金也是理财险的一种，但是教育金怎么买才好？一篇文章告诉你：《家长必读：教育金保险有必要买吗？怎么挑选合适的产品？》
	2. 怎么选理财险？
篇幅有限，详细攻略请看：《学会这招，远离理财险99%的坑》
理财险很难选，起码要先理解这几点：
（1） 有分红不一定就划算
保单的红利是不确定的，虽然银保监会规定分红保险业务当年度的可分配盈余的至少70%因给予保单持有人，但是保险公司可以把可分配盈余降低，每年都预测不了能分多少，所以就算有分红也不一定划算。
（2） 保底利率、结算利率越高越好
保底利率：如果是从年金账户转出或者自己后来追加的钱，会用保底利率计算收益，目前银保监会规定保底利率只能低于3%。
结算利率：结算利率是由保险公司公布的实际利率，与保险公司的经营状况有关。
（3） 按需求选择不同收益趋势的
各种理财保险的收益趋势很不同，有些是现金价值很快就能回本，有些前期回本慢，将来年金领的多，用来养老。 
如果觉得自己很可能需要周转的资金，现金价值回本慢的年金险不是很好的选择。如果有养老需求，可以选择前期回本慢的产品。
3. 谁适合买理财险？
（1）中产父母
理财险适合中产父母给子女买，给孩子留点钱是大部分父母的想法，而且收益会因为理财险买得早而更好，因为保险期间长。
有些人认为，想自己花这些钱，那也是可以的，投保人可以支配进入万能账户以后的钱。所以，虽然是父母给小孩买，但是资金的主动权还是被大人掌握这。
（2）40岁以上的商界精英
年过四十的企业家或公司管理人员也是购买理财险的主要人群，这部分人经济实力较强，他们因为保险而获得的，不是丰厚的投资回报，而是稳定与安全，还可以这样来传承财富。
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7. 什么是商业地产投资顾问

商业地产投资顾问是为房地产企业出谋划策，比如：制定商业用地的价值判别与发展定位，商业地产融资策划 ，商业地产价值链构造和策划 ，商业地产建筑策划 ，商业地产技术策划 ，.商业地产营销推广策划 ，商业地产招商策划等。还有房地产企业进行全面的资金情况测评，分析客户的资金状况，找出目前的资金缺口，制订合理的资金分配方案，并根据企业不同的成长阶段、风险偏好，为客户推荐投资方向。

8. 投资商业地产有什么技巧吗？

投资技巧是指合理投资商业地产http://www.zbsydc.com的方式与技能，商业地产投资是不动产投资的重要方式，涉及到方方面面，如何使自己的投资更有针对性和科学性，是投资的关键。
    技巧一：商铺投资的目的
    购买商业用房的目的大致分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。
    另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性
    技巧二：租用还是买产权　　　
    产权商铺可以转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。
    技巧三：商铺投资方向
    根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼底商、住宅底商。
    一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。
    住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。从目前天津的情况看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。
    纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高，负担重，使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。