谁有房地产的可行性研究报告范文啊

1. 谁有房地产的可行性研究报告范文啊

　　房地产可行性研究报告范文
　　房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。
　　第一节 可行性研究的概念和作用
　　一． 可行性研究的概念
　　可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。
　　我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。
　　二． 可行性研究的作用
　　(一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。
　　（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。
　　（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。
　　（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。
　　第二节 可行性研究的阶段工作
　　一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。
　　（一）以投资机会研究
　　该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以。
　　（二）初步可行性研究
　　在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
　　（三）详细可行性研究
　　详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
　　（四）可行性研究阶段工作精度表
　　第三节 可行性研究的内容
　　一. 可行性研究报告的结构
　　一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄�摹⒏郊�透酵剂�霾糠帧?
　　二.  （一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
　　（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。
　　（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。
　　（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容
　　1．项目概况
　　主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；
　　2．市场调查和分析
　　在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。
　　3．规划设计方案优选
　　在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。
　　4．开发进度安排
　　对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。
　　5．项目投资估算
　　对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。
　　6．项目资金筹集方案及筹资成本估算
　　根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。
　　7．项目财务评价；
　　依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。
　　8．不确定性分析和风险分析
　　主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。
　　9．可行性研究的结论
　　根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。
　　10．研究人员对项目的建议
　　对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。
　　（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。
　　（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。

　　二．可行性研究报告的项目投资预算
　　一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：
　　（一）营销开支概算
　　1．项目前研究及可行性研究的开支
　　2．项目策划的开支
　　3．销售策划的开支
　　4．广告开支
　　5．项目公司日常运作的开支
　　6．项目及企业的公关开支
　　（二）工程开支概算
　　1．用于工程勘探的开支
　　2．用于吹沙填土、平整土地的开支
　　3．用于工程设计的开支
　　4．用于建筑施工的开支
　　5．用于设施配套的开支
　　6．用于工程监理的开支
　　（三）土地征用开支概算
　　1．政府一次性收取的标准地价
　　2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支
　　3．影响公共设施而出现的赔偿开支
　　（四）金融成本开支概算
　　1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出
　　2．贷款引起的利息支出
　　3．各项保险开支
　　4．税收和行政性收费
　　5．不可预见开支

　　第四节 可行性研究报告的编制

　　一．房地产项目可行性分析常见误区
　　1．误区一：一个标准的效益分析
　　如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
　　2．误区二：先入为主的可行性研究
　　纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
　　（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：
　　a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。
　　b.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。
　　c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。
　　d.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。

　　二．编制可行性研究报告的人员安排组合
　　要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。

2. 求一篇房地产可行性研究报告范文

项目可行性研究是投资活动的一项基础性工作，其研究结论是投资决策的重要依据。可行性研究报告适用于政府、企业、个人等各类投资主体所投资的工业、交通运 输、农林水利、城市基础设施以及技术改造等项目的可行性研究工作，以满足我国各类投融资主体进行科学决策的需要。
可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告www.chinainp.com。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告 侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公 司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。
    本报告从房地产市场需求、项目的资源供 应、建设规模、工艺路线、环境影响、资金筹措等方面对项目进行调查研究和分析比较，并在专家研究经验的基础 上对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行科学预测，从而提出该项目是否值得投资、如何进行建设及项目建设进程等咨询意见，为项目决策提供 依据。
     《房地产项目可行性研究报告》用于多方面的专业运用，包括：用于向国家相关政府 部门申请立项；向金融部门申请贷款的重要依据；向有关主管部门申请 专项资金的重要依据；向证监会申请股票上市的重要依据；向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据；与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依 据；进口设备和对外谈判的依据；环境部门审查项目对环境影响的依据。

报告目录

第一章 房地产项目总论 
　1.1 房地产项目背景 
　　   1.1.1 房地产项目名称 
　　   1.1.2 房地产项目承办单位 
　　   1.1.3 房地产项目主管部门 
　　   1.1.4 可行性研究工作的编制单位
　　   1.1.5 研究工作概况
　1.2 编制依据与原则
　　   1.2.1 编制依据 
　　   1.2.2 编制原则 
　1.3 研究范围 
　　   1.3.1 建设内容与规模 
　　   1.3.2 房地产项目建设地点 
　　   1.3.3 房地产项目性质 
　　   1.3.4 建设总投资及资金筹措 
　　   1.3.5 投资计划与还款计划 
　　   1.3.6 房地产项目建设进度 
　　   1.3.7 房地产项目财务和经济评论 
　　   1.3.8 房地产项目综合评价结论 
　1.4 主要技术经济指标表 
　1.5 结论及建议 
　　   1.5.1 专家意见与结论 
　　   1.5.2 专家建议
　　 
第二章 房地产项目背景和发展概况
　　2.1 房地产项目提出的背景
　　   2.1.1 国家或行业发展规划
　　   2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由
　　2.2 房地产项目发展概况
　　   2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果
　　   2.2.2 试验试制工作情况 
　　   2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况
　　   2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程
　　2.3 投资的必要性第三章 房地产项目市场分析与预测 
　3.1 市场调查 
　　   3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查 
　　   3.1.2 产品现有生产能力调查 
　　   3.1.3 产品产量及销售量调查 
　　   3.1.4 替代产品调查 
　　   3.1.5 产品价格调查 
　　   3.1.6 国外市场调查 
　3.2 市场预测 
　　   3.2.1 国内市场需求预测 
　　   3.2.2 产品出口或进口替代分析 
　　   3.2.3 价格预测 
　3.3 市场推销战略第四章 产品方案设计与营销战略
　4.1 产品方案和建设规模
　　   4.1.1 产品方案 
　　   4.1.2 建设规模 
　　   4.1.3 产品销售收入预测 
　4.2 市场推销战略 
　　   4.2.1 推销方式 
　　   4.2.2 推销措施 
　　   4.2.3 促销价格制度 
　　   4.2.4 产品销售费用预测
　　 
第五章 建设条件与厂址选择
　5.1 资源和原材料 
　　   5.1.1 资源评述 
　　   5.1.2 原材料及主要辅助材料供应 
　　   5.1.3 需要作生产试验的原料 
　5.2 建设地区的选择 
　　   5.2.1 自然条件 
　　   5.2.2 基础设施 
　　   5.2.3 社会经济条件 
　　   5.2.4 其它应考虑的因素
　5.3 厂址选择 
　　   5.3.1 厂址多方案比较 
　　   5.3.2 厂址推荐方案
　　 
第六章 房地产项目技术、设备与工程方案
　6.1 房地产项目组成 
　6.2 生产技术方案 
　　   6.2.1 技术来源途径 
　　   6.2.2 生产方法 
　　   6.2.3 技术参数和工艺流程 
　　   6.2.4 主要工艺设备选择 
　　   6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标
　　   6.2.6 主要生产车间布置方案
　6.3 总平面布置和运输 
　　   6.3.1 总平面布置原则
　　   6.3.2 厂内外运输方案
　　   6.3.3 仓储方案 
　　   6.3.4 占地面积及分析
　6.4 土建工程 
　　   6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
　　   6.4.2 特殊基础工程的设计
　　   6.4.3 建筑材料 
　　   6.4.4 土建工程造价估算 
　6.5 其他工程 
　　   6.5.1 给排水工程 
　　   6.5.2 动力及公用工程 
　　   6.5.3 地震设防 
　　   6.5.4 生活福利设施 第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 
　7.1 房地产项目选址及用地方案 
　7.2 土地利用合理性分析 
　7.3 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章 资源利用与节能措施 
　8.1资源利用分析 
　　   8.1.1土地资源利用分析 
　　   8.1.2水资源利用分析 
　　   8.1.3电能源利用分析 
　8.2节能措施分析 
　　   8.2.1土地资源节约措施 
　　   8.2.2水资源节约措施 
　　   8.2.3电能源节约措施 第九章 房地产项目原材料供应及外部配套条件 
　9.1 主要原材料供应 
　9.2 燃料、加热能源供应 
　9.3 给水供电 
　9.4 外部配套条件 第十章 房地产项目进度与管理 
　10.1 工程建设管理 
　10.2 房地产项目进度规划 
　10.3 房地产项目招标 第十一章 环境影响评价 
　11.1 建设地区的环境现状 
　　   11.1.1 房地产项目的地理位置 
　　   11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象 
　　   11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物 
　　   11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施 
　　   11.1.5 现有工矿企业分布情况； 
　　   11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况； 
　　   11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况； 
　　   11.1.8 交通运输情况； 
　　   11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。 
　11.2 房地产项目主要污染源和污染物 
　　   11.2.1 主要污染源 
　　   11.2.2 主要污染物 
　11.3 房地产项目拟采用的环境保护标准 
　11.4 治理环境的方案 
　　   11.4.1 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响
　　   11.4.2 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响
　　   11.4.3 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响 
　　   11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案
　　   11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化
　11.5 环境监测制度的建议 
　11.6 环境保护投资估算 
　11.7 环境影响评论结论
　　 
第十二章 劳动保护与安全卫生 
　12.1 生产过程中职业危害因素的分析
　12.2 职业安全卫生主要设施
　12.3 劳动安全与职业卫生机构
　12.4 消防措施和设施方案建议第十三章 企业组织和劳动定员
　13.1 企业组织
　　   13.1.1 企业组织形式
　　   13.1.2 企业工作制度
　13.2 劳动定员和人员培训 
　　   13.2.1 劳动定员
　　   13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算
　　   13.2.3 人员培训及费用估算第十四章 投资估算与资金筹措
　14.1 房地产项目总投资估算 
　　   14.1.1 固定资产投资总额 
　　   14.1.2 流动资金估算 
　14.2 资金筹措 
　　   14.2.1 资金来源 
　　   14.2.2 房地产项目筹资方案
　14.3 投资使用计划
　　   14.3.1 投资使用计划
　　   14.3.2 借款偿还计划第十五章 财务与敏感性分析 
　15.1 生产成本和销售收入估算
　　   15.1.1 生产总成本估算
　　   15.1.2 单位成本 
　　   15.1.3 销售收入估算
　15.2 财务评价 
　15.3 国民经济评价 
　15.4 不确定性分析 
　15.5 社会效益和社会影响分析 
　　   15.5.1 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。 
　　   15.5.2 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性； 
　　   15.5.3 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性； 
　　   15.5.4 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性； 
　　   15.5.5 房地产项目对合理利用自然资源的影响； 
　　   15.5.6 房地产项目的国防效益或影响； 
　　   15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。
　　 
第十六章 风险分析 
　16.1 风险影响因素 
　　   16.1.1 可能面临的风险因素 
　　   16.1.2 主要风险因素识别 
　16.2 风险影响程度及规避措施 
　　   16.2.1 风险影响程度评价 
　　   16.2.2 风险规避措施
　　 
第十七章 可行性研究结论与建议
　17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。
　17.2 对主要的对比方案进行说明。 
　17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。
　17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。
　17.5 对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。
　17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。第十八章 财务报表 第十九章 附件

3. 房地产开发项目可行性研究报告怎么写?

第一部分，房地产开发公司的准备工作 
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 

第二部分，行政审批部分 
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 
6、规划部门办理项目选址意见书。 

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 
1、人防办进行人防工程建设布局审查。 
2、国土资源局办理土地预审。 
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 
5、国土资源局进行用地预审。 
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 
1、公安消防支队进行消防设计审查。 
2、人防办进行人防设施审查。 
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 
1、建设单位办理施工报建登记。 
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 
1、以下证明材料： 
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 
3、工程施工合同； 
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 


第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 
2、开发商应提交材料： 
（1）申请书； 
（2）企业营业执照； 
（3）用地证明文件或者土地使用权证； 
（4）建设用地规划许可证； 
（5）建设工程规划许可证； 
（6）施工许可证； 
（7）房屋竣工验收资料 
（8）房屋测绘成果； 
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。 

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
回答者

4. 谁有房地产的可行性研究报告范文啊

房地产可行性研究报告范文
房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。
第一节 可行性研究的概念和作用
一． 可行性研究的概念
    可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。
     我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。
二． 可行性研究的作用
 (一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。
 （二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。
 （三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。
 （四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。
第二节 可行性研究的阶段工作
一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。
 （一）以投资机会研究
 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以。 
（二）初步可行性研究
 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
 （三）详细可行性研究
 详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
 （四）可行性研究阶段工作精度表
第三节 可行性研究的内容
一. 可行性研究报告的结构
 一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄�摹⒏郊�透酵剂�霾糠帧?
二.  （一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
 （二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。
 （三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。
 （四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容
1．项目概况
 主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；
 2．市场调查和分析
 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。
 3．规划设计方案优选
 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。
 4．开发进度安排
 对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。
 5．项目投资估算
 对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。
 6．项目资金筹集方案及筹资成本估算
 根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。
 7．项目财务评价；
 依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。
 8．不确定性分析和风险分析
 主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。
 9．可行性研究的结论
 根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。
 10．研究人员对项目的建议
对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。
 （五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。
 （六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。 

 二．可行性研究报告的项目投资预算
 一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：
 （一）营销开支概算 
 1．项目前研究及可行性研究的开支
 2．项目策划的开支
 3．销售策划的开支
 4．广告开支
 5．项目公司日常运作的开支
 6．项目及企业的公关开支
 （二）工程开支概算
 1．用于工程勘探的开支
 2．用于吹沙填土、平整土地的开支
 3．用于工程设计的开支
 4．用于建筑施工的开支
 5．用于设施配套的开支
 6．用于工程监理的开支
 （三）土地征用开支概算
 1．政府一次性收取的标准地价
 2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支
 3．影响公共设施而出现的赔偿开支
 （四）金融成本开支概算
 1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出
 2．贷款引起的利息支出
 3．各项保险开支
 4．税收和行政性收费
 5．不可预见开支

第四节 可行性研究报告的编制

一．房地产项目可行性分析常见误区
 1．误区一：一个标准的效益分析
 如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
 2．误区二：先入为主的可行性研究
 纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
 （1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：
 a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。
 b.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。
 c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。
 d.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。

 二．编制可行性研究报告的人员安排组合
 要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。

5. 求房地产项目的可行性研究报告范例

参考前瞻产业研究院发布的《2016-2021年房地产项目可行性研究报告》
第1章：房地产项目总论
1.1 前瞻可行性研究步骤
1.2 房地产项目可行性研究基本内容
1.2.1 项目名称
1.2.2 项目建设背景
1.2.3 项目承办单位
1.2.4 项目建设用地
1.2.5 项目建设期限
1.2.6 项目建设内容与规模
1.2.7 项目开发建设模式
1.2.8 可行性研究报告编制依据
1.3 前瞻房地产项目可行性研究结论
1.3.1 前瞻项目政策可行性研究结论
1.3.2 前瞻产品方案可行性研究结论
1.3.3 前瞻建设场址可行性研究结论
1.3.4 前瞻工艺技术可行性研究结论
1.3.5 前瞻设备方案可行性研究结论
1.3.6 前瞻工程方案可行性研究结论
1.3.7 前瞻经济效益可行性研究结论
1.3.8 前瞻社会效益可行性研究结论
1.3.9 前瞻环境影响可行性研究结论
第2章：房地产行业市场分析与前瞻预测
2.1 房地产项目涉及产品或服务范围
2.2 房地产行业前瞻市场分析
2.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析
2.2.2 市场规模分析
2.2.3 盈利情况分析
2.2.4 市场竞争分析
2.2.5 进入壁垒分析
2.3 房地产行业市场前瞻预测
第3章：房地产项目建设场址分析
3.1 房地产项目建设场址所在位置现状
3.1.1 项目建设地地理位置
3.1.2 项目建设地土地权类别
3.1.3 项目建设地土地利用现状
3.2 房地产项目场址建设条件
3.2.1 项目建设场址地形、地貌、地震情况
3.2.2 项目建设场址工程地质与水文地质
3.2.3 项目建设场址经济条件
3.2.4 项目建设场址交通条件
3.2.5 项目建设场址公用设施条件
3.2.6 项目建设场址防洪、防潮、排涝设施条件
3.2.7 项目建设场址法律支持条件
3.2.8 项目建设场址气候条件
3.2.9 项目建设场址自然资源条件
3.2.10 项目建设场址人口条件
3.3 房地产项目建设地条件对比
3.3.1 项目建设条件对比
3.3.2 项目建设投资对比
3.3.3 项目运营费用对比
3.3.4 项目推荐场址方案
3.3.5 项目场址位置图
第4章：房地产项目技术方案、设备方案和工程方案
4.1 房地产项目技术方案
4.1.1 项目生产方法
4.1.2 项目工艺流程
4.1.3 项目技术来源
4.1.4 推荐方案工艺流程图
4.2 房地产项目设备方案
4.2.1 项目主要设备选型
4.2.2 项目主要设备来源
4.2.3 推荐方案的主要设备
4.3 房地产项目工程方案
4.3.1 项目工程建设内容
4.3.2 项目特殊基础工程方案
4.3.3 项目工程建设规模
4.3.4 项目建筑安装工程量估算
4.3.5 项目主要建设工程一览表
第5章：房地产项目节能方案分析
5.1 节能政策与规范分析
5.1.1 节能政策分析
5.1.2 节能规范分析
5.2 房地产项目能耗状况分析
5.2.1 项目所在地能源供应状况
5.2.2 项目能源消耗状况分析
5.3 房地产项目节能目标和措施分析
5.3.1 项目节能目标
5.3.2 节约热能措施
5.3.3 节电措施
5.3.4 节水措施
5.4 房地产项目节能效果分析
5.4.1 装备节能效果
5.4.2 建筑节能效果
第6章：房地产项目环境保护分析
6.1 房地产项目建设场址环境条件
6.2 房地产项目主要污染源和污染物
6.2.1 项目主要污染源分析
6.2.2 项目主要污染物分析
6.3 房地产项目环境保护措施
6.3.1 大气污染防治措施
6.3.2 噪声污染防治措施
6.3.3 水污染防治措施
6.3.4 固体废弃物污染防治措施
6.3.5 绿化措施
6.4 环境保护投资预算
6.5 环境影响评价分析
6.6 地质灾害及特殊环境影响
6.6.1 项目建设地址地质灾害情况
6.6.2 项目引发发地质灾害风险
6.6.3 地质灾害防御的措施
6.6.4 特殊环境影响及保护措施
第7章：房地产项目劳动安全与消防
7.1 编制依据和执行标准
7.1.1 项目编制依据
7.1.2 项目执行标准
7.2 危险因素和危害程度
7.2.1 安全隐患主要存在部位与危害程度
7.2.2 有害物质种类与危害程度
7.3 前瞻安全措施方案
7.3.1 工艺和设备安全选择措施
7.3.2 对危险作业的保护措施
7.3.3 对危险场所的防护措施
7.4 前瞻消防措施方案
7.4.1 火灾隐患分析
7.4.2 前瞻消防设施方案
第8章：房地产项目组织架构与人力资源配置
8.1 房地产项目组织架构
8.1.1 项目法人组建方案
8.1.2 项目管理机构组织架构
8.2 房地产项目人力资源配置
8.2.1 项目员工数量
8.2.2 员工来源及招聘方案
8.2.3 员工培训方案
8.2.4 工资与福利
第9章：房地产项目实施进度分析
9.1 房地产项目实施进度规划
9.1.1 项目管理机构设立
9.1.2 项目资金筹集安排
9.1.3 项目技术获取转让
9.1.4 项目勘察设计
9.1.5 项目设备订货
9.1.6 项目施工前期准备
9.1.7 项目完整竣工验收
9.2 房地产项目实施进度表
第10章：房地产项目投资预算与融资方案
10.1 房地产项目投资预算
10.1.1 项目总投资
10.1.2 固定资产投资
10.1.3 流动资金
10.2 房地产项目融资方案
10.2.1 项目资本金筹措
10.2.2 项目债务资金筹措
10.2.3 项目融资方案分析
第11章：房地产项目财务评价分析
11.1 财务评价依据及范围
11.1.1 财务评价依据
11.1.2 财务评价范围和方法
11.2 前瞻房地产项目销售收入估算
11.2.1 产品生产规模
11.2.2 项目实施进度
11.2.3 年新增销售收入和增值税及附加估算
11.3 前瞻房地产项目经营成本和总成本费用估算
11.3.1 费用估算基础数据
11.3.2 年总成本费用估算
11.3.3 年经营成本估算
11.4 财务盈利能力分析
11.4.1 利润总额及分配
11.4.2 现金流量分析
11.4.3 投资效益分析
11.5 财务清偿能力分析
11.6 财务生存能力分析
11.7 不确定性分析
11.7.1 盈亏平衡分析
11.7.2 敏感性分析
11.8 财务评价主要数据及指标
第12章：前瞻房地产项目社会效益与风险评价分析
12.1 社会效益前瞻
12.2 房地产项目风险前瞻
12.2.1 项目风险定性分析
12.2.2 项目风险防范措施
第13章：附图、附表、附件

6. 房地产可行性研究报告有些什么内容？

前瞻产业研究院《中国房地产项目可行性研究报告》

第1章：房地产项目总论
1.1 前瞻可行性研究步骤
1.2 房地产项目可行性研究基本内容
1.2.1 项目名称
1.2.2 项目建设背景
1.2.3 项目承办单位
1.2.4 项目建设用地
1.2.5 项目建设期限
1.2.6 项目建设内容与规模
1.2.7 项目开发建设模式
1.2.8 可行性研究报告编制依据
1.3 前瞻房地产项目可行性研究结论
1.3.1 前瞻项目政策可行性研究结论
1.3.2 前瞻产品方案可行性研究结论
1.3.3 前瞻建设场址可行性研究结论
1.3.4 前瞻工艺技术可行性研究结论
1.3.5 前瞻设备方案可行性研究结论
1.3.6 前瞻工程方案可行性研究结论
1.3.7 前瞻经济效益可行性研究结论
1.3.8 前瞻社会效益可行性研究结论
1.3.9 前瞻环境影响可行性研究结论
第2章：房地产行业市场分析与前瞻预测
2.1 房地产项目涉及产品或服务范围
2.2 房地产行业前瞻市场分析
2.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析
2.2.2 市场规模分析
2.2.3 盈利情况分析
2.2.4 市场竞争分析
2.2.5 进入壁垒分析
2.3 房地产行业市场前瞻预测
第3章：房地产项目建设场址分析
3.1 房地产项目建设场址所在位置现状
3.1.1 项目建设地地理位置
3.1.2 项目建设地土地权类别
3.1.3 项目建设地土地利用现状
3.2 房地产项目场址建设条件
3.2.1 项目建设场址地形、地貌、地震情况
3.2.2 项目建设场址工程地质与水文地质
3.2.3 项目建设场址经济条件
3.2.4 项目建设场址交通条件
3.2.5 项目建设场址公用设施条件
3.2.6 项目建设场址防洪、防潮、排涝设施条件
3.2.7 项目建设场址法律支持条件
3.2.8 项目建设场址气候条件
3.2.9 项目建设场址自然资源条件
3.2.10 项目建设场址人口条件
3.3 房地产项目建设地条件对比
3.3.1 项目建设条件对比
3.3.2 项目建设投资对比
3.3.3 项目运营费用对比
3.3.4 项目推荐场址方案
3.3.5 项目场址位置图
第4章：房地产项目技术方案、设备方案和工程方案
4.1 房地产项目技术方案
4.1.1 项目生产方法
4.1.2 项目工艺流程
4.1.3 项目技术来源
4.1.4 推荐方案工艺流程图
4.2 房地产项目设备方案
4.2.1 项目主要设备选型
4.2.2 项目主要设备来源
4.2.3 推荐方案的主要设备
4.3 房地产项目工程方案
4.3.1 项目工程建设内容
4.3.2 项目特殊基础工程方案
4.3.3 项目工程建设规模
4.3.4 项目建筑安装工程量估算
4.3.5 项目主要建设工程一览表
第5章：房地产项目节能方案分析
5.1 节能政策与规范分析
5.1.1 节能政策分析
5.1.2 节能规范分析
5.2 房地产项目能耗状况分析
5.2.1 项目所在地能源供应状况
5.2.2 项目能源消耗状况分析
5.3 房地产项目节能目标和措施分析
5.3.1 项目节能目标
5.3.2 节约热能措施
5.3.3 节电措施
5.3.4 节水措施
5.4 房地产项目节能效果分析
5.4.1 装备节能效果
5.4.2 建筑节能效果
第6章：房地产项目环境保护分析
6.1 房地产项目建设场址环境条件
6.2 房地产项目主要污染源和污染物
6.2.1 项目主要污染源分析
6.2.2 项目主要污染物分析
6.3 房地产项目环境保护措施
6.3.1 大气污染防治措施
6.3.2 噪声污染防治措施
6.3.3 水污染防治措施
6.3.4 固体废弃物污染防治措施
6.3.5 绿化措施
6.4 环境保护投资预算
6.5 环境影响评价分析
6.6 地质灾害及特殊环境影响
6.6.1 项目建设地址地质灾害情况
6.6.2 项目引发发地质灾害风险
6.6.3 地质灾害防御的措施
6.6.4 特殊环境影响及保护措施
第7章：房地产项目劳动安全与消防
7.1 编制依据和执行标准
7.1.1 项目编制依据
7.1.2 项目执行标准
7.2 危险因素和危害程度
7.2.1 安全隐患主要存在部位与危害程度
7.2.2 有害物质种类与危害程度
7.3 前瞻安全措施方案
7.3.1 工艺和设备安全选择措施
7.3.2 对危险作业的保护措施
7.3.3 对危险场所的防护措施
7.4 前瞻消防措施方案
7.4.1 火灾隐患分析
7.4.2 前瞻消防设施方案
第8章：房地产项目组织架构与人力资源配置
8.1 房地产项目组织架构
8.1.1 项目法人组建方案
8.1.2 项目管理机构组织架构
8.2 房地产项目人力资源配置
8.2.1 项目员工数量
8.2.2 员工来源及招聘方案
8.2.3 员工培训方案
8.2.4 工资与福利
第9章：房地产项目实施进度分析
9.1 房地产项目实施进度规划
9.1.1 项目管理机构设立
9.1.2 项目资金筹集安排
9.1.3 项目技术获取转让
9.1.4 项目勘察设计
9.1.5 项目设备订货
9.1.6 项目施工前期准备
9.1.7 项目完整竣工验收
9.2 房地产项目实施进度表
第10章：房地产项目投资预算与融资方案
10.1 房地产项目投资预算
10.1.1 项目总投资
10.1.2 固定资产投资
10.1.3 流动资金
10.2 房地产项目融资方案
10.2.1 项目资本金筹措
10.2.2 项目债务资金筹措
10.2.3 项目融资方案分析
第11章：房地产项目财务评价分析
11.1 财务评价依据及范围
11.1.1 财务评价依据
11.1.2 财务评价范围和方法
11.2 前瞻房地产项目销售收入估算
11.2.1 产品生产规模
11.2.2 项目实施进度
11.2.3 年新增销售收入和增值税及附加估算
11.3 前瞻房地产项目经营成本和总成本费用估算
11.3.1 费用估算基础数据
11.3.2 年总成本费用估算
11.3.3 年经营成本估算
11.4 财务盈利能力分析
11.4.1 利润总额及分配
11.4.2 现金流量分析
11.4.3 投资效益分析
11.5 财务清偿能力分析
11.6 财务生存能力分析
11.7 不确定性分析
11.7.1 盈亏平衡分析
11.7.2 敏感性分析
11.8 财务评价主要数据及指标
第12章：前瞻房地产项目社会效益与风险评价分析
12.1 社会效益前瞻
12.2 房地产项目风险前瞻
12.2.1 项目风险定性分析
12.2.2 项目风险防范措施
第13章：附图、附表、附件

7. 求一份房地产可行性研究报告

可行性报告
XX项目
XXXX有限公司
二〇一二年八月
XXXX二期项目可行性报告
一、公司概况
XXXX有限公司成立于20XX年X月X日，注册资本XXXX万元，XX投资XX万元，占XX%，XX投资XX万元，占XX%。从事房地产开发业务，资质等级为房地产XX。XXXX与XXXX分别是XXXX集团有限公司和XXXX集团有限公司的股东之一。XXXX集团有限公司成立于20XX年，注册资本金XX亿元，是一家集XXXXXXXXX等于一体的现代化综合性企业集团，旗下有XXXX、XXXX。
集团公司坚持“质量为本，安全第一”的企业宗旨，自XX年成立至今集团公司一“XXXXXX重点企业”，荣获“AAA”级资信证书、“全国AAA级信用示范单位”等信誉。
二、   公司代表项目——XXXX大厦写字楼项目简介
XXXX有限公司目前开发完成的“XXXX大厦”项目位于城市的主干道中山路上，XXXX大厦以XX米、XX层卓越高度成就未来核心地表风景。
在规划上——XXXX大厦引入“XX”理念，……
在景观上——XXXX大厦的超前规划……
在设计上——XXXX大厦采用商务办公空间的模块化设计，……
在配置上——XXXX大厦布置XX组电梯，东侧X部电梯。西侧……
在效益上——作为品牌，XXXX大厦首次把国际上流行的“写字楼生态景观概念”引入XX……目前销售率已达85%以上，预计整个项目可实现利润XXXXX万以上。
三、   XXXX二期项目介绍
（一）、项目背景优势
1、地理环境优势
项目处在中国……
2、交通优势
项目处于……
3、经济环境优势
（二）、地块情况              
从地块本身情况来看，位置位于……西侧，XXXX二期项目与XX地块相接，周边条件相对成熟，与……项目仅一路之隔，无论从地块本身还是从地段环境来看，项目的参照性较大，成熟度较高。
（三）、项目基本参数
（1）用地面积：
（2）用地性质：商住用地
（3）容积率：XX
（4）建筑密度：
（5）绿地率：
（6）出让年限：XX年
（7）其中住宅面积不大于XX%，商业面积不大于XX%
（四）、项目初步规划
根据设计院初步排定的方案来做经济测算，容积率相应做了一定的下降，……
Ø      商业……
Ø      车位……
Ø      土地成本为：XXX万元/亩；
住宅预计销售均价XXXX元/㎡，商业均价XXXX元/㎡，车位均价XXXXX元/个；
大致经济指标如下：
总建筑面积：其中：
地上建筑面积：1、住宅：2、商业3、物业4地下室
（五）、项目施工进度安排
（六）、与同类项目比较分析
（七）、项目资金来源与资金用途分析
1、项目资金来源
项目开发成本需求资金
注册资金：
股东投入：
银行贷款：
2、项目资金用途
详见项目经济效益测算成本部分。
（八）项目经济效益测算
项目可行性分析测算：
1、             成本部分
①、土地成本：
②、前期成本：
③、配套成本：
④、建安费用：
⑤、销售费用：
⑥、管理费用
⑦、财务费用
⑧、税收费用：
收入部分：
2、             项目静态收益
开发成本：
总成本合计（税前）总销售收入合计：税前收益：税后收益：
成本税后利润率：
（九）项目还款能力分析：
（十）项目综合结论：
从以上分析可以看出，经过对本项目财务分析得出结论：二期投资回报率较好，净利润万元，投资回报率达到40%以上，开发周期年左右，销售周期年左右。可见，XXXX二期项目具有良好的投资性，非常适合投资开发。
                                     XXXX房地产开发有限公司
                                           20XX年X月X日

8. 房地产项目可行性研究

 房地产项目可行性研究
                    　　做好项目可行性研究，为开发方提供决策参考和依据;为开发方提供筹资、融资依据;为申请开工许可证和用地规划许可证等必备证件提供重要依据;为房地产中后期开发阶段提供纲领和指导。
    
   　　1房地产项目可行性研究的内容 
  　　对于复杂程度和环境状况不同的房地产项目而言，其可行性分析中包括的主要内容和研究重点也有所区分。但不可否认的是，房地产项目的可行性分析是涉猎学科很广的一项工作，除了理论知识外，还需要对宏观政策、经济发展状况、企业财务、消费需求的信息收集能力。
  　　以广东省某房地产投资项目为例，具体探讨可行性研究基本内容的以下几个方面：第一部分是介绍当地的经济发展状况。具体可从当地的地理位置、交通情况、人口数量、生产总值、固定资产投资额、社会消费品零售总额等方面进行资料和数据的收集，以作为项目开发的基础背景资料。第二部分是当地的地产行业市场分析。具体可从房地产市场宏观的政策法规和市场行情，结合当地房地产市场的供给和需求进行理论和数据分析，以作为项目研究的重要决策资料。第三部分是项目概述。具体包括项目名称、项目地块的权属人及相关方、项目的地理位置和现状、土地面积、土地成本、主要建设条件和规划要点(包括容积率、建筑密度、绿化率等)。第四部分是规划设计及建设方案的选择。根据上述当地的地产行业市场分析、项目概述和规划要点，进行市场供求现状分析及预测，服务对象分析，房地产产品价格预测并最终制定规划设计方案，选择并确定商住、商业或其他建设方案，制定租售计划，确定拟建项目建设规模、项目构成及平面布置和建筑方案选择。第五部分是经济及社会效益评价。一是根据规划要点，预算项目的投资总额，并计算出项目的税后利润、总投资回报率、自有资金投资回报率等多项指标;如规划要点尚不确定，可选择几个最接近的规划要点，计算出多个方案。二是投资效益评价，财务评价指标主要有投资回报率(ROI)，内含报酬率(IRR)，净现值(NPV)，投资回收期(PP)等等，可根据项目的不同，选取其中的几项指标作为评价项目经济效益的依据。可从国民经济评价、项目环境效益等进行社会及综合效益评价。第六部分是项目风险评估，采取定量和定性两种分析方法。定量分析主要采取临界点分析，一般以内部收益率10%为限来确定最低销售价格和最高建安费用。定性分析则需要对经营风险、政策风险和市场风险等进行分析，并得出相应的具体对策及预案。第七部分是现金流量以及资金筹措。主要包括：现金流量年度流入和流出的具体安排计划、资金的筹集方案和筹集成本、项目的还贷能力分析等。第八部分是开发思路和项目实施进度。主要包括开发项目的管理模式、机构设置、管理人员的配备方案、人员聘用及培训计划、项目管理费用预算等等。项目实施进度主要前期开发进度和工程建设进度计划，具体包括各个单项工程的开工和竣工时间，施工进度安排，建设场地布置，施工队伍选择等等。第九部分是研究结论及建议。根据上述研究分析结果，对投资项目是否具有可行性作出明确的结论性意见，同时针对投资项目存在的一些关键问题提出具体的建议供高层决策。一份优秀的房地产投资项目可行性研究报告应是编制依据真实可靠、结构内容丰富完整;报告文本格式要规范严谨，附图、附表、附件齐全;报告表述形式尽量图文并茂，具有数字化、图表化和直观化的特点;报告的深度和广度能够满足投资决策的需要。
   　　2房地产投资项目可行性研究中的要点 
  　　2.1 市场定位
  　　房地产投资项目最重要的关键问题之一就是市场定位，应以适量的超前意识，对项目进行合理的规划和定位。一个房地产投资项目一般需要两年以上，这段时间内的法律政策、市场环境和消费行为观念可能会有变化，有时甚至变化甚大。如何适应变化，这就需要掌握变化的走势，找准项目准确的市场定位。房地产投资项目的市场定位就是需要在深入细致的房地产市场调查、研究、分析的基础上，选定目标市场，确定项目档次，圈定消费群体。市场定位要与企业战略发展方向保持一致，企业发展战略包括品牌战略、管理战略和经营战略等。房地产投资项目必须以企业发展战略为基础，进行准确的市场定位，发挥企业核心竞争力，体现企业竞争优势，构建并发扬壮大所属企业和产品的品牌，以实现企业的发展战略目标。市场定位要具有实实在在的可行性，其中项目实施的可行性是指由于房地产市场处在不断地变化之中，房地产投资项目的市场定位必须充分考虑项目实施的可行性，以免开发后卖不出去、租不出去形成资金回笼压力;同时要根据所在区域、地块特性、项目规模和优势来分析开发和入市的好时机，设计好项目的实施进度。而所谓的经济评价的可行性则是要运用定量与定性分析、动态与静态分析、微观效益与宏观效益分析等多种分析相结合的方法，准确分析项目各种经济评价指标并确定项目的可行性。
  　　2.2 风险管理
  　　房地产投资项目开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，难以在项目研究阶段即对开发过程中的有关费用和收益情况作出精确的测定。在经济评价中的数据有很大一部分来自对未来的估算，使得依据这些数据计算出的经济评价指标存在某种不确定性，这可能给房地产投资项目带来一些风险。因此，有必要对各种不确定性因素的.变化情况，以及这些变化对投资者的收益的影响进行详细分析。风险管理是一个完整的过程。项目全面风险管理是指用系统的、动态的方法进行风险控制，以减少项目开发过程中的不确定因素，按逻辑顺序可以分为风险识别、风险评估、风险回避与转移、风险控制和风险损失的处理等五个步骤。房地产项目投资风险分析的方法一般有敏感性分析和盈亏平衡分析等。
  　　2.3 财务效益评价
  　　财务效益评价是指根据国家的财务、税收等制度，对房地产投资项目的盈利、偿债能力等项目财务状况进行分析和评价。财务评价是定性和定量分析相结合，以定量计算为主。房地产投资项目财务状况具体通过财务评价指标反映，如以是否考虑时间因素分类，可以将其分为静态评价指标和动态评价指标两种。静态评价指标是指在不考虑资金的时间价值的情况下，考察项目盈利能力的一种财务效益评价指标，在分析工期短的小型项目投资时有一定程度的使用价值，而对于大中型的房地产投资项目，则只在投资机会研究和初步可行性分析阶段有所应用。现在比较常见的静态分析指标主要有：投资利润率、静态投资回收期等。动态评价指标则是考虑到了资金的时间价值，它能够更加科学全面地反映房地产投资项目的财务效益指标，因而在房地产投资项目分析的应用较为普遍。现在比较常用的动态评价指标主要有：净现值、内部回报率、动态投资回收期和盈利指数等。
    
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