保障性租赁住房REITs指引发布：其中哪些内容值得关注？

1. 保障性租赁住房REITs指引发布：其中哪些内容值得关注？

引言：发布的保障性租赁住房指引中值得关注的内容是：对于租赁住房业务参与机构还有回收资金使用监管力度的加大，要求提高运营管理制度，强化信息披露，加强基础建设。
为了保证租房市场的健康发展，《指引》中将加大对于租赁住房领域的资金投入，为了促进资金投入的良性循环，提出净回收的资金首先要用于住房的项目建设中。其次，将大力促进租赁住房的专业化发展。对于运营管理，《指引》要求相关的负责人必须严格按照国家颁布的相关政策，制定合适的运营制度并且强化信息披露，对于参与机构实行严格的闭环管理，原始权益人不能用租房的借口来进行变相的融资，《指引》进一步明确了股东还有涉及住宅的业务隔离要求。
通过《指引》提出的内容，我们可以知道净回收的资金优先用于住房的项目建设，可以给住房可带来更好的居住体验感同时符合市场预期。管理租赁住房机构的人员如果能够按照国家颁布的政策制定合理的运营管理机制，不仅能够减少很多房客和中介之间的矛盾，同时也能够有组织有纪律的进行租赁住房的交易，强化信息披露可以很好的保障房客对于住房基础建设等相关的知情权。
随着租房市场的严重溢价，《指引》严格规范租赁住房原始权益人的行为，要求原始权益人不可以假借租赁住房之名为其他的房地产项目变相的融资。与原始权益人相关的业务和房地产的开发，《指引》中明确，原始权益人应该签订相关的回收资金监管协议以此来保证资金不会违规的流入其它商品住宅和商业地产开发领域。为了保障租赁市场的进一步发展，国家不仅加大了资金的投入，同时也提高了对于租赁住房市场的监管要求。在这种制度的保障下，租赁住房的行业可以发展出新模式，建设出具有更多保障和充足供给的住房制度。

2. 首个保障性租赁住房REITs项目已报送国家发展改革委

新华社北京4月13日电(记者余蕊)记者了解到，保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委，成为全国首个正式申报的保障性租赁住房REITs项目。
保障性租赁住房REITs工作得到大力推进
2021年6月29日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs发行的行业范围。
据悉，国家发展改革委投资司高度重视这项工作，通过现场调研、座谈研讨、视频沟通等多种方式，对重点项目加强指导，协助解决推进中的难点问题。例如，采用“开门办公”方式指导支持深圳市人才安居集团推进保障性租赁住房REITs项目，现场调研北京市有关租赁住房项目，帮助重庆市发展改革委和项目单位等研讨解决相关项目的运营模式问题，积极研究上海市有关保障性租赁住房项目发行REITs的监管要求等。
深圳市发展改革委主任郭子平表示，该部门积极协助国家发展改革委提前介入、工作前移，帮助人才安居集团在2个月内完成了项目申报材料从准备到定稿的全部工作。在项目申报过程中，深圳市发展改革委与规划和自然资源、国资、住房建设、金融监管、税务、证监、深圳证券交易所等单位通力协作，先后召开十余次会议，专项推进保障性租赁住房REITs项目存在的产权登记、资产划转、资产认定、项目配租等重难点问题，并提前协调解决了项目发行阶段的潜在问题。
基础设施REITs助力保障性租赁住房可持续发展
住房城乡建设部数据显示，全国已有近30个省(区、市)出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。
深圳证券交易所副总经理李辉认为，当前推进保障性租赁住房REITs正当其时。
“保障性租赁住房租金来源分散、持续稳定，与发行公募REITs的要求较为契合。”李辉说，“同时，保障性租赁住房REITs进一步丰富了基础设施REITs的底层资产类型，REITs的信息披露、交易扩募等机制，也有助于租赁住房行业的可持续发展。”
深圳是一个对保障性租赁住房需求很大的城市。根据第七次全国人口普查数据，深圳非户籍常住人口占常住人口的71%，市民住房呈现以租为主的特点。
深圳市住房保障署相关负责人表示，“十四五”期间，深圳计划建设筹集保障性租赁住房40万套(间)，占各类住房建设筹集总量的45%左右。如此大规模的建设需求带来了较大的资金压力。
2020年10月发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020-2025年)》要求，依法依规开展基础设施REITs试点。
“深圳发行保障性租赁住房REITs，有利于盘活存量的保障性租赁住房资产，吸引社会资本参与建设，解决资金来源问题;有利于迅速增加保障性租赁住房供应，提升租赁住房企业的运营管理能力。”该负责人说。
安居集团选取优质资产发行保障性租赁住房REITs
深圳市人才安居集团是2016年成立的住房专营机构，已累计筹建各类保障性租赁住房15.8万套，其中保障性租赁住房约8万套，资产规模达1700亿元。该集团在“十四五”期间计划承担深圳三分之一的保障性住房建设筹集任务，亟需长期、大额、低成本的资金支持。
“当前，保障性租赁住房企业的融资模式以传统债务融资为主，加大了企业的债务负担，发行基础设施REITs可以盘活沉淀的保障性租赁住房资产，降低企业资产负债率，形成‘投资建设住房——REITs盘活资产——回收资金再投资’的良性发展格局。”深圳市人才安居集团有限公司董事长赵宏伟说。
赵宏伟介绍，本项目选取了4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书。这4个项目位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。项目产权清晰，具有持续稳定的现金流，可满足发行REITs的收益率要求。而且项目主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保障属性。
据了解，安居集团本次项目募集的资金将继续投资于深圳的保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套。
“深圳市发展改革委高度重视基础设施REITs相关工作，目前深圳上报的盐田港仓储物流、招商蛇口产业园和协助上报的首创水务等3个项目已顺利发行上市，深圳能源东部电厂项目也已获得证监会、深交所受理。未来，深圳市发展改革委将坚持‘小步快走’，全力推动人才安居集团保障性租赁住房等基础设施REITs项目，研究在双碳、文旅、新基建等领域推出新项目，不断扩大项目发行范围。”郭子平说。

3. 加快发展保障性租赁住房 鼓励租赁住房组建REITs资产包

近日，海南省住房和城乡建设厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（征求意见稿）》，求意见时间：2021年11月12日-2021年11月22日，主要涉及建设规范、租金标准、筹集方式、加强土地政策和金融支持等几个方面。
据观点地产新媒体了解，该征集意见稿的主要内容有：
一、保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，可结合人才引进和三孩生育政策实施，适当建设少量三居室、四居室房源，满足多元化住房租赁需求。
新开工建设的保障性租赁住房项目，原则上应为独立可封闭管理的单元，建筑面积不少于2000平方米或30套（间），且项目中70平方米以下的小户型要占到70%以上。建设集中式保障性租赁住房项目，按《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办〔2021〕19号）有关规定执行。
二、保障性租赁住房租金实行政府指导价，按照“租户收入可负担、租赁经营可持续”的原则，建立科学合理的保障性租赁住房租金定价机制。保障性租赁住房租金原则上不超过同地段同品质市场租赁住房平均租金的90%。市县人民政府要建立市场租金定期评估发布制度，每年11月底前评估发布一次。
三、保障性租赁住房采取新建、改建、配建、改造、租赁补贴和将闲置住房（含政府闲置住房）用作保障性租赁住房等多种方式筹集，切实增加供给。居住需求较大的城市（镇）中心城区，可采用商品房和安居房项目配建、盘活存量房屋改建、发放租赁补贴等方式筹集保障性租赁住房；
科研院所、学校、医院等企事业单位集中的片区，可通过盘活企事业单位存量闲置土地和房屋、拆除危旧房重建等方式筹集保障性租赁住房；省级重点产业园区，可通过利用产业园区配套用地、园区周边集体经营性建设用地建设集中式保障性租赁住房。
四、加强土地政策支持。海口市、三亚市和省人民政府确定的其他市县，在尊重农民集体意愿的基础上，经市县人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。对企事业单位依法取得使用权的土地，经市县人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式，并换发新的划拨决定书。
经市县人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高到30%。
五、加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障房租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的租赁企业提供贷款。
支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。支持在保障性租赁住房领域发展房地产投资信托基金（REITs），鼓励不同主体通过多种方式整合规模较小的保障性租赁住房项目资产共同组建适度规模的REITs资产包，按照规范程序推动上市。

4. 加快推动保障性租赁住房REITs，促进租房市场平稳

7月6日，澎湃新闻获悉，北大光华REITs调研组近日发布一份《关于加快推动保障性租赁住房REITs试点的建议》的报告。报告指出，多地政府和企业提出保障性租赁住房与传统基础设施特点相近，也有存量资产、有投资需求、有稳定现金流等，又是民生之急需，希望能够加快推动保障性租赁住房REITs试点。
国家发展改革委7月2日发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称958号文）中，基础设施REITs试点范围拓展到清洁能源、保障性租赁住房等基础设施领域。同时，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。
报告表示，发展保障性租赁住房REITs，盘活存量资产，带动增量投资，形成保障性租赁住房行业的资金链条闭环，实现投融资良性内循环，可以走出一条解决大城市租赁住房供给的新路子。
同时，保障性租赁住房REITs作为权益型的成熟资产持有平台，可为保障性租赁住房企业提供有效的退出渠道，从而使企业在不累积负债的同时，形成项目开发和退出的闭环，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式，提升租赁住房行业直接融资比例，降低租赁住房行业杠杆率和金融风险；还可以通过使用募集资金，收购空置或低效利用的符合条件的存量资产，将其改建为保障性租赁住房。
解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径
“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出：“加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给”。
根据报告，我国租赁住房行业的商业模式已经初步形成，目前，基础设施REITs试首批试点项目已完成发行上市。项目既包括产权类项目，也包括特许经营权类项目，总发行规模约314亿元，回笼增量资本金170余亿元。其中，重资产模式存在历史形成的租赁住房资产难以盘活，人口流入多的大城市租赁住房投资压力大，以及资产退出渠道匮乏抑制行业投资能力。
北大光华REITs调研组认为，发展保障性租赁住房REITs，是解决大城市新市民、青年人等住房困难问题的有效途径，是促进住房租赁市场平稳健康发展的重要举措，是改善住房租赁市场结构和提升服务水平的现实需要。
我国租赁住房市场发展滞后，住房租赁人口占比约为11%，远低于发达国家30%水平。大城市房价高，城市中低收入群体买不起房，也租不好房，中等收入群体背负沉重的房贷支出。抽样调查表明，2019年1.35亿进城农民工中，购买住房比例为19.5%，进城10年以上的5200多万农民工中，购买商品房的占比为25.1%，享受共有产权住房和经济适用房的占比为16.7%，居住在政府提供的公租房的占比仅为1.2%。
我国城镇化进程仍处于快速发展阶段。根据北京大学光华管理学院智库平台光华思想力预测，到2035年，我国城镇化率为75%左右，还有近2亿农业转移人口进城。
从国际上看，REITs是租赁住房的重要持有主体。以美国为例，机构持有租赁房屋数量的比重约50%，而REITs则是其中最重要的部分。
保障性租赁住房REITs的发展和壮大，有助于改善中国目前以个人供给为主的市场结构，促进住房租赁市场向规模化、机构化和专业化发展。通过新建保障性租赁住房或改造现有房产，向租客提供需求适配的租赁住房，有利于解决目前住房租赁市场存在的供给结构失衡问题；同时通过提升租赁服务水平，稳定租赁关系，规范租赁市场主体行为，保障租客权益，有利于解决租住品质差、租金价格高、租期不稳定等问题。
北大光华REITs调研组调研发现，试点项目所在的企业普遍具有“五有”特点：“有存量资产盘活需求，有新增投资发展需求，有资产结构优化需求，有稳定现金流，有改革创新团队”，对推动基础设施REITs试点有较高的积极性和创造性。各地政府和企业对扩大试点、以点带面抱有更多的期待。
重资产模式下，政府“捧着金饭碗要饭”
总体上看，我国租赁住房行业的商业模式已经初步形成。根据资产投入程度，一般可分为重资产、中资产和轻资产三种模式。
北大光华REITs调研组此次调研重点为重资产模式，既包括历史上形成的以地方政府和国有企业为主持有经营的公租房、廉租房；也包括近年来推出的利用集体建设用地建设的保障性租赁住房和在专门用于租赁住房建设的国有用地（如上海的R4用地等）上建设的保障性租赁住房等。
重资产模式租赁住房项目，通常采取集中式管理，服务水平比较高，租赁关系也相对稳定，有利于机构化、专业化租赁企业的培育发展。但重资产类项目前期投资压力大、回收期长，政府和社会资本持续投资意愿和投资能力受到限制。
从调研结果看，北大光华REITs调研组总结出三个方面的问题：历史形成的租赁住房资产难以盘活，人口流入多的大城市租赁住房投资压力大，以及资产退出渠道匮乏抑制行业投资能力。
调研组分别以重庆市、苏州市的情况来说明前两个问题。
以重庆为例，全市公租房（含廉租房）保有量56.4万套，已分配54万套，惠及约140万人；中心城区公租房保有量39.05万套，已分配37万套，惠及约97万人；仅中心城区公租房建设累计投入890亿元，资金来源主要为中央补助资金、市级财政资金、银行贷款等。截至2020年底，全部贷款余额仅为100亿元，按账面成本计算的项目净资产约790亿元全部沉淀在项目上，难以利用现有手段盘活，事实上造成地方政府“捧着金饭碗要饭”。
以苏州市为例，2020年全市流动人口约352万人，其中绝大部分通过租房解决住房问题，全市出租房源约171万套，租赁住房供不应求。未来3年内，苏州市还须通过建设人才住房、单位宿舍等多种方式，筹集保障性租赁住房10万套。在住房价格绝对水平更高、流动人口占比更高的上海，租赁人群近880万，存在1.9亿平方米的巨大租赁住房供需错配和缺口，“十四五”期间计划新增租赁住房40万套，财政资金和社会资本投资压力大。
此外，重资产模式租赁住房融资手段相对丰富，但主要集中在债务性融资，包括银行贷款、各类债券、保险债权计划、ABS等产品。中国建设银行以“长租即长住、长住即安家”的新理念，实施“住房租赁战略”，综合运用金融、科技、信用等优势，创新租赁住房金融服务，推动成立租房产业联盟、构建长租市场机制，促进了租赁住房行业的投融资发展。但整体而言，由于缺乏权益性资金的前端投资和存量资产后端退出渠道，租赁住房行业的自我投融资能力受到抑制。
应隔离租赁住房资金与房地产开发资金混同使用
调研组援引研究机构数据表示，2017-2019年我国租赁住房总面积分别为64.12亿、67.33亿和70.7亿平方米，2020年中国的住房租赁市场服务人口数量已突破2亿。其中，提供集中式管理服务的公租房、廉租房以及近年来发展的各类重资产保障性租赁住房，都可以通过REITs盘活融资。近两年来，共有18单租赁住房类REITs产品发行成功，发行规模合计215.56亿元，发行利率一般在4.5%-5%。经过市场询价，首批基础设施REITs中产权类项目的投资者要求收益率在4%-5%之间。
以北京某集体建设用地租赁住房项目为例，项目总建筑面积30万平方米，预计总投入43.63亿元，以村集体持有租赁住房发行REITs，收益率保守可达4.8%；以广州公租房进行测算，标准租金平均约23元/平方米/月，以投资成本5000元/平方米计，租金收益率约5.5%。
“上述数据显示，符合条件的租赁住房项目收益率满足发行REITs的基本财务条件。”调研组说。6月18日，国务院常务会议确定加快发展保障性租赁住房的政策，明确租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。初步测算，上述税收政策将至少增加REITs产品一个百分点的收益率。
基于此，北大光华REITs调研组提出：可将保障性租赁住房资产纳入基础设施公募REITs的底层资产范围，优先选择直辖市和人口净流入的大城市、各类符合条件的保障性租赁住房资产开展试点，并防范募集资金流入房地产开发领域。
调研组认为，这有利于保障性租赁住房资产与房地产切割，防止市场对房地产调控政策误读和舆论炒作。而租赁住房需求主要集中在直辖市和人口净流入的大城市，我国重点10城的租赁市场规模合计约占全国市场规模的50%。
对于重资产模式租赁住房，调研组建议建立土地多元供应制度。一是继续扩大前述划拨土地及其他保障性租赁住房项目用地供应，相关土地供应计划单列。二是因地制宜，允许企事业单位利用自有闲置用地建设租赁住房，供应本单位职工及周边符合条件的保障对象。三是改变过去部分保障性住房用地过于偏僻、交通不便的情况，重视职住平衡需求，确保租赁住房供给与实际需求相匹配。
同时建立健全相关标准和制度，加强部门协同，提高REITs重组环节政府审批效率的同时，彻底隔离租赁住房资金与房地产开发资金混同使用，确保发行租赁住房REITs的回笼资金主要投入租赁住房建设运营。

5. 湖南：支持保障性租赁住房项目申报REITs试点

近日，湖南省住房和城乡建设厅发布关于加快发展保障性租赁住房的通知。
据观点新媒体了解，通知提出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。各市州要针对保障性租赁住房不同的筹集建设方式，分类确定准入和退出的具体条件、小户型的具体面积、申请审核工作流程等管理要求。
长沙市、株洲市、湘潭市和岳阳市是发展保障性租赁住房的重点城市，要根据常住人口规模、人口流入分布、公共服务设施配套和交通等条件，结合城市轨道交通站点和城市建设重点片区等情况，坚持供需匹配，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴等多种方式，大力发展保障性租赁住房。重点支持产业园区配套建设，促进产业园区发展，实现职住平衡。
其他城市可根据实际需要对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋进行改建，以及在产业园区配套建设，因地制宜、科学合理发展保障性租赁住房。重点发展城市可根据实际情况适时调整，其他未列入重点发展城市的，可根据当地人口规模、产业发展和实际需求等情况，报省人民政府同意后确定为重点发展城市。
通知指出，积极申报保障性租赁住房专项债券，支持各地统筹相关专项资金发展保障性租赁住房。银行业金融机构要加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金试点。
支持专业化、规模化的住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。支持其探索形成规范、健康、可持续的经营模式。各地要建立保障性租赁住房租金定价机制，并对保障性租赁住房项目租金实施监控指导，定期公开周边市场租金参考价。保障性租赁住房租金实行动态调整，调整周期原则上不超过2年。

6. 保障性租赁住房的商业配套可以做reits么

[微笑]亲，您好！从市场前景来看，住房租赁行业正迎来最好的发展时期，前景广阔。根据新华网和研究机构共同编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，未来在城镇化率提升、长租房需求增长，租客、业主的居住理念迭代等趋势的共同作用下，预计中国2030年租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的“黄金十年”。【摘要】
保障性租赁住房的商业配套可以做reits么【提问】
[微笑]亲，您好！可以的。【回答】
[微笑]亲，您好！保障性租赁住房REITs，顾名思义，投资的项目主要是保障性租赁住房。“保障性住房”指的是政府为中低收入、住房有困难的家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。这种类型住房有别于完全由市场形成价格的商品房，带有鲜明的“保障性质”。【回答】
[微笑]亲，您好！从市场前景来看，住房租赁行业正迎来最好的发展时期，前景广阔。根据新华网和研究机构共同编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，未来在城镇化率提升、长租房需求增长，租客、业主的居住理念迭代等趋势的共同作用下，预计中国2030年租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的“黄金十年”。【回答】
就是不止是居住部分，他的商业配套也可以做reits对么【提问】
[微笑]亲，您好！是的。【回答】

7. 重庆市融资800亿支持保障性租赁住房

3月4日，重庆市住房城乡建委与国家开发银行重庆分行、中国建设银行重庆市分行签订保障性租赁住房战略合作协议。
根据签约内容，“十四五”期间，国家开发银行重庆市分行、中国建设银行重庆市分行将对重庆市保障性租赁住房项目分别提供不低于400亿元人民币的融资总量，利率可根据具体项目按照基准利率下浮提供最优惠支持。
同时，国家开发银行重庆分行与重庆职业技术教育城建设有限公司签订金融贷款合同，中国建设银行重庆市分行与建融住房服务(重庆)有限责任公司、重庆铝产业开发投资集团有限公司、重庆渝中城市更新建设有限公司、重庆建桥置业有限公司、重庆兴冠寓住房租赁服务有限公司5家公司签订金融贷款合同，共计贷款金额约15亿元，涉及项目9个、房源约1万套。