哈尔滨市物业管理规定

1. 哈尔滨市物业管理规定

第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本规定。第二条　本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。第三条　市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，组织实施本规定。
　　县（市）房产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
　　建设、规划、城市管理、工商、物价、公安、环保、供热、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关行政管理部门和单位，按照各自职责配合实施本规定。
　　街道办事处、乡镇人民政府应当协助做好物业管理工作。第四条　房产行政主管部门划分物业管理区域应当主要考虑下列因素：
　　（一）业主共用供水、排水、供电、供热、消防等设施设备；
　　（二）属于一个自然街坊或者封闭小区；
　　（三）与社区居民委员会设置大体相适应。第五条　业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
　　一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％以上，或者首个房屋出售并交付使用满2年的，应当召开首次业主大会会议。第六条　具备召开首次业主大会条件的，建设单位应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府街道通知后30日内，会同物业所在地房产行政主管部门组建业主大会筹备组。
　　筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府和建设单位所派人员组成。参加筹备组的业主代表由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生。
　　筹备组组建后7日内，街道办事处、乡镇人民政府应当在物业管理区域内书面公告筹备组成员名单；建设单位应当向筹备组提供业主花名、物业建筑面积、物业出售交付时间时间等必要的资料。
　　筹备组按照《业主大会规程》有关规定组织召开首次业主大会会议。第七条　住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，有单独房屋产权证的一套计一票。非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票；超过100平方米的，每超过100平方米再计一票。
　　单个业主在首次业主大会上的投票权最高不超过全部投票权的30％，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。第八条　首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下制定业主大会议事规则。
　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票确决定办法，业主委员会的组成，委员的资格、任期、改选、罢免，经费筹集、使用、管理等事项作出约定。第九条　首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。
　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任；但不得同时在所聘物业管理企业中任职。
    业主委员会应当由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。第十条　业主委员会选举产生后应当及时在业主管理区域内公告；并在选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员名单等材料向物业所在地房产行政主管部门备案。第十一条　业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定组织召开定期业主大会会议；经20％以上的业主提议或者发生重大事故、紧急事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当出具书面授权委托书。
　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金筹集和使用方案的决定，必须经物业管理区域内的全体业主所持投票权2/3以上通过。第十二条　物业管理企业应当具有独立的法人资格，取得资质证书后，方可从事与资质等级相适应的物业管理活动。
　　新设立的物业管理企业办理资质，应当依法取得工商行政管理部门核发的《企业法人营业执照》后，再向市房产行政主管部门提出申请。市房产行政主管部门经审查，符合条件的，按照有关规定核发资质证书。
　　房产行政主管部门应当通过网络信息系统等渠道公开物业管理企业资质、诚信情况等内容。

2. 哈尔滨市物业管理条例

第一章　总 则第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业、社区物业服务机构的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本条例。第三条　本条例所称物业管理，包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。

　　本条例所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照规定标准，依据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　本条例所称社区物业服务机构管理，是指由社区物业服务机构对未实行物业管理和自行管理的老旧住宅，按照政府确定的服务标准和收费标准，依据物业服务合同约定，为业主提供相应物业服务的活动。

　　本条例所称业主自行管理，是指以业主共同商定的服务形式，为业主提供相应物业服务的活动。第四条　市住房保障和房产管理部门（以下称市物业行政主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　区、县（市）物业行政主管部门负责所辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　市、区、县（市）物业行政主管部门的职责分工由市人民政府确定。

　　城乡建设、城乡规划、城市管理、城市管理行政执法、环境保护、价格、公安、工商、食品药品监督、财政、民政、卫生、质量技术监督、水务、广播电视等有关行政管理部门，按照各自职责做好物业管理相关工作。第五条　物业管理行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，维护会员合法权益，促进行业建设和健康发展。

　　市物业行政主管部门应当加强对物业管理行业协会的指导和监督。第二章　业主、业主大会及业主委员会第六条　房屋的所有权人为业主。

　　进行房屋权属登记的，房屋所有权证记载的房屋所有权人为业主。

　　尚未进行房屋权属登记的，基于继承、遗赠、合法建造已经实际占有该房屋的，在物业管理活动中应当认定为业主；基于买卖等民事法律行为已经实际占有该房屋的，在物业管理活动中可以认定为业主。

　　业主依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。第七条　同一物业管理区域内，可以以幢或者单元的全体业主组成业主小组。业主小组可以推选业主小组代表。第八条　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：

　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；

　　（二）房屋出售并交付使用的套数达到百分之五十以上的；

　　（三）首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。

　　建设单位对具备召开首次业主大会会议条件的，应当在三十日内书面报告物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府，并提供有关资料。业主可以向所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，提出召开首次业主大会会议的书面要求。街道办事处、乡（镇）人民政府对符合条件的，应当组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。第九条　首次业主大会会议筹备组由七至十七人单数组成，由业主代表、街道办事处或者乡（镇）人民政府、社区居民委员会和建设单位人员组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府指派人员担任，业主代表由街道办事处或者乡（镇）人民政府组织业主推荐产生。

　　筹备组组建后七日内，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。

　　建设单位或者物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、共用部位、物业出售和交付使用情况等资料。第十条　筹备组应当按照有关规定履行相关职责，并在成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。第十一条　业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会应当在会议召开十五日前将会议时间、地点、形式和内容告知全体业主，并通知物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，接受其监督和指导。街道办事处、乡（镇）人民政府应当派员列席。

　　业主委员会不按照规定履行召开业主大会会议职责的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令其限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议。

3. 2014哈尔滨物业收费管理办法全文

各区、县（市）价格行政主管部门、物业行政主管部门、街道办事处、各物业服务企业、各房地产开发建设单位：
　　
　　为了规范物业服务行业收费行为，提高物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，我们制定了《哈尔滨市物业服务收费管理办法》，经市政府同意，现印发给你们，请贯彻执行。
　　
　　哈尔滨市物价监督管理局  哈尔滨市住房保障和房产管理局
　　
　　2013年11月4日
　　
　　哈尔滨市物业服务收费管理办法
　　
　　第一条  为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、国家发展和改革委员会《物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市物业管理条例》、《哈尔滨市人民政府办公厅关于印发的通知》等规定，制定本办法。
　　
　　第二条  本市市区内物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主收取费用的行为适用本办法。
　　
　　第三条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
　　
　　提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务标准和收费标准通过市场竞争形成。
　　
　　第四条  物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　
　　住宅（不含别墅、公寓，下同）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用公共空间设置的停车泊位的物业服务收费实行政府指导价。
　　
　　由建设单位专门规划建设的，住宅区院内为居民提供三产服务的经营用物业（不含临街门市），物业服务收费标准可按住宅物业服务收费标准适当上浮，上浮幅度原则上不高于30％。
　　
　　别墅、公寓以及商场、酒店、写字楼等其它物业服务收费实行市场调节价。
　　
　　为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。
　　
　　第五条  市物业行政主管部门负责制定物业服务标准及管理政策，负责物业服务活动的监督管理工作。
　　
　　市价格行政主管部门负责制定物业服务收费标准及管理政策，负责物业服务收费的监督管理工作。
　　
　　区物业行政主管部门和区价格行政主管部门按照各自职责，负责辖区内物业服务标准和收费标准的日常监管工作。
　　
　　街道办事处、社区居委会在其职权范围内协助各级物业行政主管部门和价格行政主管部门做好物业服务标准和收费标准的管理工作。
　　
　　第六条  住宅物业服务内容分为基础物业服务、级差物业服务和特有物业服务三个部分。
　　
　　基础物业服务是最基本的物业服务项目，是物业服务必须达到的服务标准。包括基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护5个服务项目。
　　
　　级差物业服务是满足基础物业服务，根据服务项目及服务质量提供分等级的物业服务标准。包括综合管理、公共秩序维护、共用部位共用设施设备日常运行保养维修、保洁服务、清冰雪、绿化养护6个服务项目。每个服务项目按照服务等级标准，由低到高分为一至四级。
　　
　　基础物业服务和级差物业服务构成了基本物业服务。
　　
　　特有物业服务是根据建设配套及物业服务需求，为业主提供的单项物业服务。包括电梯管理、装修管理、车辆管理、公共责任险4个服务项目。
　　
　　第七条  物业服务项目、标准及服务等级由市物业行政主管部门负责制定并公布。（详见《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》附件1）
　　
　　基本物业服务定价成本，由市价格行政主管部门测算并公布（详见《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》附件2），并根据社会经济发展水平等因素，适时调整。
　　
　　第八条  基本物业服务收费，由基本物业定价成本、利润和法定税金3部分构成。
　　
　　基本物业服务收费标准 ＝ 基本物业定价成本（包括基础服务成本和级差服务成本）＋利润（政府指导价标准幅度6%—12%）＋法定税金。
　　
　　未提供的物业服务项目不得计入定价成本。
　　
　　公有住房的租金包含了基础物业服务、级差物业服务中的综合管理及共用部位共用设施设备日常运行保养维修费用，不应重复计入公有住房物业服务定价成本。
　　
　　第九条  物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。
　　
　　第十条  实行政府指导价的住宅基本物业服务收费标准，需按照下列规定确定：
　　
　　一、经业主大会决定，业主委员会与物业服务企业协商确定物业服务标准和物业服务收费标准。
　　
　　根据物业服务特点和要求，依据《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》，协商确定物业服务标准。
　　
　　其中，所选综合管理等级指导标准应与所选公共区域秩序维护、公共区域保洁服务等级标准相一致。
　　
　　物业服务标准确定后，依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》和本办法第八条规定，协商确定物业服务收费标准。
　　
　　《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》未予规定的物业服务项目，物业服务内容及收费标准由双方协商确定。
　　
　　二、未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准（下同）。
　　
　　三、通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同确定。
　　
　　四、物业服务企业与业主委员会应按照确定的物业服务标准和物业服务收费标准，签定物业服务合同。
　　
　　第十一条  新建住宅的物业服务收费标准，需按照下列规定确定：
　　
　　一、房屋预（销）售前，由建设单位结合物业的特点，将设计提供的物业服务标准报请区物业行政主管部门认定，并将认定结果报请市物业行政主管部门备案；市价格行政主管部门依据市物业行政主管部门出具的备案文件，核定物业服务收费标准。
　　
　　二、建设单位应当在房屋销售现场的醒目位置，公示物业服务企业名称、物业服务标准和收费标准等事项。
　　
　　建设单位与住宅买受人签定房屋买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件。
　　
　　三、办理住宅进户前，由物业服务企业报请区物业行政主管部门对其实际物业服务标准进行确认，并将确认结果报请市物业行政主管部门备案；市价格行政主管部门依据市物业行政主管部门出具的备案文件，对物业服务企业的物业服务收费、室内停车场泊位物业服务费、电梯服务费等予以核定。
　　
　　四、办理住宅进户时，物业服务企业应当依据经区物业行政主管部门确认并报请市物业行政主管部门备案的服务等级和市价格行政主管部门核定的收费标准与业主签定物业服务合同。物业服务合同中关于收费标准执行期限的内容应当以市价格行政主管部门的核定文件为准。
　　
　　第十二条  住宅办理进户手续的建筑面积或套数其中一项超过50%或入住满2年且办理进户手续的比例超过25%的，应当召开业主大会，选举产生业主委员会，按照本办法第十条规定，重新协商确定物业服务收费标准。
　　
　　第十三条  房屋买卖合同约定交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；已竣工但尚未售出的或因建设单位原因未按房屋买卖合同约定办理交付手续的，其间所发生的物业服务费用，由建设单位承担；买受人未按房屋买卖合同约定办理房屋交接手续的，发生的物业服务费用，由买受人承担。
　　
　　第十四条  物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当负责结清物业费、电梯费等。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担；双方另有约定的，从其约定。
　　
　　第十五条  物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考评不合格的物业服务企业，给予按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准。
　　
　　第十六条  与住宅配套使用的电梯服务费用包括基础费用和运行电费，具体收费标准依据《哈尔滨市住宅电梯收费指导标准》（附件3）确定。
　　
　　第十七条  与住宅配套建设使用的单体车库的物业服务费，按照同住宅区物业服务收费标准减半收取。
　　
　　第十八条  与住宅配套建设使用的室内停车场停车泊位物业服务费，包括停车场综合管理、保洁、保安、共用设施设备日常运行保养维修，具体收费标准依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》（附件2特有服务中车辆管理：室内停车泊位物业服务费政府指导价标准）确定。
　　
　　第十九条  经业主大会同意，在符合消防安全等规定前提下，利用物业管理区域内公共空间设置的停车泊位并收费的，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。具体收费标准依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》（附件2特有服务中车辆管理：公共空间停车泊位服务费政府指导价标准）确定。
　　
　　第二十条  对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签定装修管理协议，督促其遵守有关规定。物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出，具体收费标准按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》（附件2特有服务中装修管理政府指导价标准）执行。
　　
　　物业企业在收取装修管理费之后，不得以任何形式收取其它与装修有关的费用。
　　
　　本办法实施前，签订并履行装修合同的，可按合同规定执行。
　　
　　第二十一条  经业主大会同意，物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险。所需费用按照物业服务面积分摊。
　　
　　第二十二条  物业服务企业应当按照《住宅物业服务与收费标准备案程序》（附件4）的规定，将物业服务项目及收费标准报区物业行政主管部门和区价格行政主管部门备案。
　　
　　第二十三条  物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维修费、电梯费中的基础费用应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。
　　
　　第二十四条  实行市场调节价的物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
　　
　　第二十五条  物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业服务企业可向委托方收取代办费用，但不得向业主或物业使用人收取额外费用。
　　
　　第二十六条  物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据、以及96365物业服务监督举报电话和12358价格举报电话，接受业主的监督。
　　
　　第二十七条  市价格行政主管部门对住宅物业服务成本实行定期监审制度。物业服务企业应当积极配合并如实提供相关材料，不得弄虚作假。
　　
　　第二十八条  本办法实施前，已签订物业服务合同或已交纳当期物业服务费用的，在本办法实施后尚未到期的，可以按照本办法的有关规定，选择相应物业服务等级标准并确定收费标准。
　　
　　第二十九条  违反本办法规定，涉及物业服务质量方面的事宜，由物业行政主管部门负责处理；涉及收费标准方面的事宜，由价格行政主管部门处理。
　　
　　第三十条  其它性质的物业服务机构，可参照本办法相关规定执行。
　　
　　第三十一条  各县（市）政府价格行政主管部门会同同级住房（物业）行政主管部门，可参照本办法结合当地实际制定物业服务收费办法。
　　
　　第三十二条  本办法自2014年1月1日起执行。《哈尔滨市物价局关于加强居民进户收费和物业服务收费管理的通知》（哈价经发[1999]14号）、《哈尔滨市物价局的补充通知》（哈价经发[2001]1号）、哈尔滨市物价监督管理局 哈尔滨市住房保障和房产管理局《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》（哈价联发[2011]17号）同时废止。
　　
　　第三十三条  本办法涉及物业服务方面的事宜由市物业行政主管部门负责解释；涉及收费标准方面的事宜由市价格行政主管部门负责解释。

4. 2014哈尔滨物业收费管理办法全文

哈尔滨市物业服务收费管理办法
 
第一条  为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、国家发展和改革委员会《物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市物业管理条例》、《哈尔滨市人民政府办公厅关于印发的通知》等规定，制定本办法。
第二条  本市市区内物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主收取费用的行为适用本办法。
第三条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务标准和收费标准通过市场竞争形成。
第四条  物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅（不含别墅、公寓，下同）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用公共空间设置的停车泊位的物业服务收费实行政府指导价。
由建设单位专门规划建设的，住宅区院内为居民提供三产服务的经营用物业（不含临街门市），物业服务收费标准可按住宅物业服务收费标准适当上浮，上浮幅度原则上不高于30％。
别墅、公寓以及商场、酒店、写字楼等其它物业服务收费实行市场调节价。
为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。
第五条  市物业行政主管部门负责制定物业服务标准及管理政策，负责物业服务活动的监督管理工作。
市价格行政主管部门负责制定物业服务收费标准及管理政策，负责物业服务收费的监督管理工作。
区物业行政主管部门和区价格行政主管部门按照各自职责，负责辖区内物业服务标准和收费标准的日常监管工作。
街道办事处、社区居委会在其职权范围内协助各级物业行政主管部门和价格行政主管部门做好物业服务标准和收费标准的管理工作。 
第六条  住宅物业服务内容分为基础物业服务、级差物业服务和特有物业服务三个部分。
基础物业服务是最基本的物业服务项目，是物业服务必须达到的服务标准。包括基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清掏、单元电子门维护5个服务项目。
级差物业服务是满足基础物业服务，根据服务项目及服务质量提供分等级的物业服务标准。包括综合管理、公共秩序维护、共用部位共用设施设备日常运行保养维修、保洁服务、清冰雪、绿化养护6个服务项目。每个服务项目按照服务等级标准，由低到高分为一至四级。
基础物业服务和级差物业服务构成了基本物业服务。
特有物业服务是根据建设配套及物业服务需求，为业主提供的单项物业服务。包括电梯管理、装修管理、车辆管理、公共责任险4个服务项目。
第七条  物业服务项目、标准及服务等级由市物业行政主管部门负责制定并公布。（详见《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》附件1）
基本物业服务定价成本，由市价格行政主管部门测算并公布（详见《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》附件2），并根据社会经济发展水平等因素，适时调整。
第八条  基本物业服务收费，由基本物业定价成本、利润和法定税金3部分构成。
基本物业服务收费标准 ＝ 基本物业定价成本（包括基础服务成本和级差服务成本）＋利润（政府指导价标准幅度6%—12%）＋法定税金。
未提供的物业服务项目不得计入定价成本。
公有住房的租金包含了基础物业服务、级差物业服务中的综合管理及共用部位共用设施设备日常运行保养维修费用，不应重复计入公有住房物业服务定价成本。
第九条  物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。
第十条  实行政府指导价的住宅基本物业服务收费标准，需按照下列规定确定： 
一、经业主大会决定，业主委员会与物业服务企业协商确定物业服务标准和物业服务收费标准。
根据物业服务特点和要求，依据《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》，协商确定物业服务标准。
其中，所选综合管理等级指导标准应与所选公共区域秩序维护、公共区域保洁服务等级标准相一致。
物业服务标准确定后，依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》和本办法第八条规定，协商确定物业服务收费标准。
《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》未予规定的物业服务项目，物业服务内容及收费标准由双方协商确定。
二、未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准（下同）。
三、通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同确定。
四、物业服务企业与业主委员会应按照确定的物业服务标准和物业服务收费标准，签定物业服务合同。
第十一条  新建住宅的物业服务收费标准，需按照下列规定确定：
一、房屋预（销）售前，由建设单位结合物业的特点，将设计提供的物业服务标准报请区物业行政主管部门认定，并将认定结果报请市物业行政主管部门备案；市价格行政主管部门依据市物业行政主管部门出具的备案文件，核定物业服务收费标准。
二、建设单位应当在房屋销售现场的醒目位置，公示物业服务企业名称、物业服务标准和收费标准等事项。
建设单位与住宅买受人签定房屋买卖合同时，应当将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件。
三、办理住宅进户前，由物业服务企业报请区物业行政主管部门对其实际物业服务标准进行确认，并将确认结果报请市物业行政主管部门备案；市价格行政主管部门依据市物业行政主管部门出具的备案文件，对物业服务企业的物业服务收费、室内停车场泊位物业服务费、电梯服务费等予以核定。
四、办理住宅进户时，物业服务企业应当依据经区物业行政主管部门确认并报请市物业行政主管部门备案的服务等级和市价格行政主管部门核定的收费标准与业主签定物业服务合同。物业服务合同中关于收费标准执行期限的内容应当以市价格行政主管部门的核定文件为准。
第十二条  住宅办理进户手续的建筑面积或套数其中一项超过50%或入住满2年且办理进户手续的比例超过25%的，应当召开业主大会，选举产生业主委员会，按照本办法第十条规定，重新协商确定物业服务收费标准。
第十三条  房屋买卖合同约定交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担；已竣工但尚未售出的或因建设单位原因未按房屋买卖合同约定办理交付手续的，其间所发生的物业服务费用，由建设单位承担；买受人未按房屋买卖合同约定办理房屋交接手续的，发生的物业服务费用，由买受人承担。
第十四条  物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当负责结清物业费、电梯费等。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担；双方另有约定的，从其约定。
第十五条  物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考评不合格的物业服务企业，给予按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准。
第十六条  与住宅配套使用的电梯服务费用包括基础费用和运行电费，具体收费标准依据《哈尔滨市住宅电梯收费指导标准》（附件3）确定。
第十七条  与住宅配套建设使用的单体车库的物业服务费，按照同住宅区物业服务收费标准减半收取。
第十八条  与住宅配套建设使用的室内停车场停车泊位物业服务费，包括停车场综合管理、保洁、保安、共用设施设备日常运行保养维修，具体收费标准依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》（附件2特有服务中车辆管理：室内停车泊位物业服务费政府指导价标准）确定。
第十九条  经业主大会同意，在符合消防安全等规定前提下，利用物业管理区域内公共空间设置的停车泊位并收费的，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。具体收费标准依据《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》（附件2特有服务中车辆管理：公共空间停车泊位服务费政府指导价标准）确定。
第二十条  对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业服务企业应与之签定装修管理协议，督促其遵守有关规定。物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出，具体收费标准按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》（附件2特有服务中装修管理政府指导价标准）执行。
物业企业在收取装修管理费之后，不得以任何形式收取其它与装修有关的费用。
本办法实施前，签订并履行装修合同的，可按合同规定执行。
第二十一条  经业主大会同意，物业服务企业可以为住宅物业服务区域投保公共责任险。所需费用按照物业服务面积分摊。
第二十二条  物业服务企业应当按照《住宅物业服务与收费标准备案程序》（附件4）的规定，将物业服务项目及收费标准报区物业行政主管部门和区价格行政主管部门备案。
第二十三条  物业服务费用中的共用部位共用设施设备日常运行保养维修费、电梯费中的基础费用应当作为业主预购物业服务的费用，独立核算、专款专用、结转滚存备用。
第二十四条  实行市场调节价的物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第二十五条  物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业服务企业可向委托方收取代办费用，但不得向业主或物业使用人收取额外费用。
第二十六条  物业服务企业应当在物业服务区域内醒目位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据、以及96365物业服务监督举报电话和12358价格举报电话，接受业主的监督。 
第二十七条  市价格行政主管部门对住宅物业服务成本实行定期监审制度。物业服务企业应当积极配合并如实提供相关材料，不得弄虚作假。
第二十八条  本办法实施前，已签订物业服务合同或已交纳当期物业服务费用的，在本办法实施后尚未到期的，可以按照本办法的有关规定，选择相应物业服务等级标准并确定收费标准。
第二十九条  违反本办法规定，涉及物业服务质量方面的事宜，由物业行政主管部门负责处理；涉及收费标准方面的事宜，由价格行政主管部门处理。
第三十条  其它性质的物业服务机构，可参照本办法相关规定执行。
第三十一条  各县（市）政府价格行政主管部门会同同级住房（物业）行政主管部门，可参照本办法结合当地实际制定物业服务收费办法。  
第三十二条  本办法自2014年1月1日起执行。《哈尔滨市物价局关于加强居民进户收费和物业服务收费管理的通知》（哈价经发[1999]14号）、《哈尔滨市物价局的补充通知》（哈价经发[2001]1号）、哈尔滨市物价监督管理局 哈尔滨市住房保障和房产管理局《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》（哈价联发[2011]17号）同时废止。 
第三十三条  本办法涉及物业服务方面的事宜由市物业行政主管部门负责解释；涉及收费标准方面的事宜由市价格行政主管部门负责解释。

5. 哈尔滨市综合开发居住小区管理办法

第一章　总则第一条　为加强城市综合开发居住小区管理，创造优美整洁、设施完好的居住环境，根据国家和省的有关规定，结合我市情况，制定本办法。第二条　本办法适用于市本市辖区内的综合开发居住小区（以下简称小区）管理。第三条　本办法所称小区，是指综合开发、配套建设、建筑面积两万平方米以上、以建筑红线内的居住区。第四条　本办法所称小区管理，是指对小区的房屋及供水、供暖、排水等附属设施，公共环境卫生的管理。第五条　小区管理，应当坚持条块结合、以块为主、群众参与的原则。第六条　本办法由市建设委员会和区人民政府按照各自的职责分别组织实施，并对实施情况进行监督检查。第二章　交接管理第七条　小区建设的房屋和庭院设施竣工后，由市城市建设综合开发管理部门会同市规划、土地、建工、市政公用、房产等有关部门和区人民政府，按照规划设计标准和工程验收的有关规定，组织验收。第八条　小区的房屋及附属设施工程竣工验收合格后，由房产管理部门或产权单位，按照房产管理有关规定接收。第九条　建设单位应当在小区居民进户前十五日内，向市建设委员会提出庭院管理交接申请，填报《综合开发居住小区庭院管理交接申报表》，由市建设委员会会同区人民政府组织建设单位和街道办事处进行庭院管理交接。第十条　小区庭院管理交接前，建设单位应当清除施工现场和庭院垃圾残土，平整地在，配齐环卫设施。第十一条　小区的庭院管理交接，庭院设施与房屋同时建成交伏使用的，进行一次性交接；未同时建成交付使用，可先进行环境卫生管理专项交接，待庭院设施建成后，再进行庭院管理交接。第十二条　小区环境卫生管理专项交接后，建设单位应当按设计标准，在一年内，完成庭院设施建设。第十三条　小区分期建设交付使用的，可分次分区域进行交接。第十四条　小区房屋和庭院设施交接后，在一年内，因质量问题损坏的，由建设单位负责修缮或恢复。第三章　维护管理第十五条　小区内的房屋及供水、供暖、排水等附属设施，由产权单位或产权人按照有关规定维修和管理。第十六条　街道办事处负责小区喷泉、凉亭、滑梯、桌凳、景观小品、通道、树木、绿地等庭院设施的维修和养护，保持庭院设施完好和公共环境卫生不整洁。第十七条　临时占用、挖掘小区通道的，经街道办事处审核，报区市政、公安交通管理部门批准，并按规定标准向市政部门缴纳占道费或挖道修复费。
　　区市政部门收取的占道费，返还给街道办事处；收取的挖道修复费，用于修复小区通道。第十八条　临时占用、挖掘小区绿地的，经街道办事处审核，按规定的审批权限报批。第十九条　已建成的小区，一般不准新建各类建筑。特殊需要建设的，经街道办事处和产权单位审核，按规定的权限报批。第二十条　在小区设置集贸摊区、摊点的，由街道办事处和区工商管理部门提出意见，报区人民政府批准。第二十一条　小区内的单位和住户，应当爱护房屋和庭院设施，并不准有下列行为：
　　（一）擅自接建落地阳台、扒门、搭建棚厦，占用共用楼梯走廊。
　　（二）毁坏房屋及附属设施。
　　（三）擅自占用挖掘道路、绿地。
　　（四）损坏或者说搬移庭院设施。
　　（五）毁坏树木，践踏绿地。
　　（六）乱倒垃圾，楼上抛物。
　　（七）乱贴滥画，乱堆滥放。
　　（八）其它有碍房屋和庭院管理行为。第四章　费用管理第二十二条　小区内的单位和住户，应当按规定向产权单位缴纳住房租金，向街道办事处缴纳小区城市卫生费。第二十三条　小区交接时，建设单位应当按市建设委员会认定的金额，给街道办事处预留小区设施维修费和城市卫生费。第二十四条　市建设委员会应当从城市维护资金中，定期拨付小区庭院设施维护专项补贴费。
　　市财政部门应当将街道办事处查处违反本办法行为的罚没款，返还给街道办事处，做为小区管理
　　补贴费用。第二十五条　街道办事处将利用庭院设施开展服务所得收入，做为小区庭院设施管理和维护经费。第二十六条　街道办事处按本办法规定收取和留用的各项费用，应当列为预算外资金管理，在区财政专户存储、专项用于支付小区的日常管理费用，不准挪做他用。第五章　管理职责第二十七条　市建设委员会的职责：
　　（一）组织贯彻小区管理方面的有关规定。
　　（二）确定小区，划定小区管理范围。
　　（三）会同有关部门认定交接条件和管理责任。
　　（四）组织小区庭院设施和环境公共卫生的交接工作。
　　（五）组织有关部门检查小区管理工作。
　　（六）其它应协调解决的事项。

6. 哈尔滨市人民政府关于废止《哈尔滨市住宅物业管理办法》的决定

哈尔滨市人民政府令
（第128号）

　　《哈尔滨市人民政府关于废止〈哈尔滨市住宅物业管理办法〉的决定》已经2005年3月1日市政府第33次常务会议通过，现予发布，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  　　市长　石忠信
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00五年三月七日

^^哈尔滨市人民政府关于废止《哈尔滨市住宅物业管理办法》的决定

　　根据《中华人民共和国立法法》规定，市人民政府决定废止《哈尔滨市住宅物业管理办法》。
　　本决定自发布之日起施行。

7. 哈尔滨市城市房屋安全管理办法

第一章　总则第一条　为加强城市房屋安全管理，维护房屋使用安全和公共利益，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　本办法适用于本市城市规划区内国有土地上已建成交付使用的各类房屋的安全管理。第三条　本办法所称房屋安全管理，是指为保障房屋结构使用安全而进行的管理活动，包括房屋使用安全管理、房屋安全鉴定管理和危险房屋管理。
　　房屋的消防安全和设施设备使用安全管理，按照有关法律、法规的规定执行。第四条　房屋安全管理应当遵循预防为主、防治结合、保障安全的原则。第五条　市房产行政主管部门是全市房屋安全管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
　　区人民政府和建设、规划、市容环境卫生、财政、公安消防、城市管理行政执法等有关行政管理部门应当按照各自职责，做好房屋安全管理相关工作。第二章　房屋使用安全管理第六条　房屋所有人、使用人应当按照房屋设计的结构和用途合理使用房屋，保证房屋结构的整体性和安全性，不得擅自拆改房屋结构或者影响毗连房屋的使用安全。
　　经房屋安全鉴定为严重损坏或者危险等级的房屋，不得进行拆改。第七条　房屋所有人、使用人除依法取得规划、建设行政许可的改建、扩建工程外，不得有下列涉及建筑主体结构和承重结构的拆改行为：
　　（一）拆除基础、梁、柱；
　　（二）拆改混凝土剪力墙；
　　（三）挖掘室内地面，扩建地下室；
　　（四）拆除连接阳台起抗倾覆作用的墙体；
　　（五）拆改具有房屋抗震、防火整体功能的非承重墙体；
　　（六）其他危害房屋结构安全的行为。
　　本办法所称建筑主体结构，是指房屋实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接点和基础等。
　　本办法所称房屋承重结构，是指直接将房屋自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其他连接节点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。第八条　除本办法第七条一款规定外，对房屋的其他主体结构和承重结构进行拆改，属公有房屋的，应当依照《黑龙江省城镇公有房产管理条例》的规定，到市房产行政主管部门办理房屋拆改审批手续；属非公有房屋的，应当到市房产行政主管部门办理房屋拆改备案手续。
　　办理房屋拆改审批或者备案手续前，涉及保护建筑、历史建筑或者房屋外立面的，应当事先取得城市规划行政主管部门的批准； 涉及临街建筑物的，应当事先征得城市市容环境卫生行政主管部门的同意。第九条　房屋所有人或者公有房屋承租人申请房屋拆改审批或者办理备案手续时，应当提交下列材料：
　　（一）房屋拆改申请表或者备案表及申请人、经办人身份证明；
　　（二）房屋所有权证等房屋权属证明或者公有房屋承租证、产权单位同意意见；
　　（三）房屋安全鉴定报告；
　　（四）原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具的设计文件；
　　（五）法律、法规、规章规定的其他材料。第十条　申请人或者备案人应当如实向市房产行政主管部门提交有关材料和反映情况，并对材料的真实性负责。第十一条　房屋拆改前，房屋所有人或者公有房屋承租人应当将拆改内容和范围及时告知房屋管理单位，并将房屋拆改批准的相关材料送房屋管理单位存档。第十二条　房屋拆改的内容和范围应当与批准或者备案的拆改内容、范围相一致，并符合设计文件的要求。
　　需要变更拆改部位、超出拆改批准或者备案范围的，应当到市房产行政主管部门重新办理有关手续。第十三条　房屋所有人或者公有房屋承租人实施房屋拆改时，不得侵害其他相关利害人的合法权益。
　　其他相关利害人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第十四条　房屋拆改施工结束后，备案人应当持房屋拆改备案的相关材料到房屋所在地权属登记机构办理房屋权属相应的变更登记。第十五条　房屋所有人、使用人应当定期对房屋使用安全进行检查，发现损坏及时修缮，保证房屋的正常使用。第十六条　房屋管理单位应当对管理范围内房屋的使用安全进行日常巡查，发现违法使用房屋可能影响房屋安全的行为，应当及时予以制止，并向市房产行政主管部门报告。第十七条　公民、法人和其他组织发现有危害房屋安全的行为，有权向市房产行政主管部门举报或者投诉。
　　市房产行政主管部门接到举报或者投诉后，应当及时处理，并将处理结果答复举报人或者投诉人。

8. 吉林市住宅小区物业管理暂行办法

第一章　总则第一条　为了加强城市住宅小区的管理，提高住宅小区的整体管理水平，为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，根据国家、省有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条　凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。第三条　本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、合理布局、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在2万平方米以上的居住区域。
　　本办法所称住宅小区物业管理，是指对住宅小区内的各类房屋和附属配套设施进行的维修、养护，对小区内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等实行的统一管理以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。第四条　住宅小区的物业管理实行民主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的管理模式。第五条　市房地产管理局是住宅小区物业管理的行政主管部门，其主要职责是：
　　（一）宣传贯彻执行有关物业管理的法规、规章和政策；
　　（二）参与新建住宅小区开发建设方案的论证和竣工验收；
　　（三）负责对物业管理企业的资质审查、核发《物业管理企业资质证书》和对物业管理人员的培训；
　　（四）参与住宅小区管理委员会的组建工作；
　　（五）对住宅小区物业管理工作进行组织协调、业务指导和检查评比；
　　（六）制定住宅小区管理制度和管理标准；
　　（七）负责住宅小区物业管理专项资金的征收、管理和使用；
　　（八）查处违反物业管理法规和规章的行为。
　　物业管理的日常工作由物业管理办公室负责。
　　市城建、土地、环保、公安、卫生、民政、邮电、电业等部门及住宅小区所在区人民政府应按职责分工配合做好住宅小区物业管理工作。第六条　住宅小区内的房屋产权人和使用人均有参与和监督物业管理的权利，并有遵守本办法和各项规章制度的义务。第二章　住宅小区管理委员会第七条　住宅小区管理委员会（以下简称管委会）是代表和维护住宅小区内的房屋产权人和使用人的合法权益，进行物业管理的民主自治组织。第八条　住宅小区交付使用后，在入住率达到60％以上时，物业管理行政主管部门应会同小区所在地街道办事处、开发建设单位召集产权人和使用人大会，选举产生管委会。第九条　管委会按下列规定组成：
　　（一）管委会成员一般由5人至15人组成，分别由房屋产权人、使用人和派出所、居委会等有关方面的人员担任，其中房屋产权人和使用人在管委会委员中的比例不得低于60％；
　　（二）管委会委员由热心公益事业、责任心强、有一定工作能力的人担任；
　　（三）管委会设主任一名、副主任若干名，由物业管理行政主管部门与小区所在地街道办事处、产权单位在管委会委员中协商提名，由管委会全体委员选举产生；
　　（四）管委会设执行秘书1至2名，负责处理管委会日常事务；
　　（五）主任和执行秘书为专职，可享受适当补贴，其它委员为义务兼职；
　　（六）管委会每届任期三年，委员可以连选连任。第十条　管委会享有下列权利：
　　（一）制定管委会章程、小区物业管理目标及居住公约；
　　（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理公司；
　　（三）对物业管理公司的各项管理工作的实施及规章制度执行情况进行监督和检查；
　　（四）审议物业管理公司制定的年度管理计划和住宅小区管理、维修、服务的重大措施。第十一条　管委会履行下列义务：
　　（一）维护小区内房屋产权人和使用人的合法权益并接受其监督；
　　（二）协助物业管理公司落实各项管理工作；
　　（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；
　　（四）组织召开住宅小区的房屋产权人和使用人大会，每年向大会报告一次工作。第十二条　管委会决定问题采取少数服从多数的原则。第三章　物业管理公司第十三条　物业管理公司是指从事住宅小区物业管理的综合服务性企业，享受国家对第三产业的优惠政策。第十四条　开办物业管理公司必须具备下列条件：
　　（一）拥有或受委托管理建筑面积2万平方米以上房屋及附属配套设施；
　　（二）有20万元以上的注册资金；
　　（三）有符合规定的公司管理章程；
　　（四）有固定的办公场所；
　　（五）有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员、技术人员。