建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用过程中要注意什么问题

1. 建筑物及其附属设施的维修基金的归属、用途以及筹集与使用过程中要注意什么问题

建筑物及其附属设施的维修资金是属于业主共有的，维修资金的使用涉及共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造、维护等，涉及业主能否正常使用建筑物及其附属设施，关系着每个业主的切身利益，因此，维修资金的使用应当经业主共同决定。关于维修资金的用途，主要用于业主专有部分以外的共用部分的维修。例如电梯、水箱等的维修。至于业主专有部分以外的哪些部分为共有部分，哪些设施为建筑物的附属设施，要根据每一栋建筑物、每一个建筑区划的不同情况具体分析。共用部位，是指住房主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。为便于业主及时了解建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况，依法监督维修资金的使用，维修资金的筹集、使用情况应当予以公布。
一、民法典的建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配是什么
根据我国《民法典》的相关规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。也就是说一是建筑物及其附属设施的费用分摊，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。例如，对业主共有的建筑物及其附属设施如公用设施和物业服务用房等进行维修，其费用问题，如果管理规约等有约定的，先按照约定，如果没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。二是建筑物及其附属设施的收益分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。例如，业主大会决定，将建筑物楼顶出租给企业做广告，广告收入如何分配，是居住顶层的业主多拿一些，还是业主平均分配；是作为业主大会、业主委员会的活动经费，还是作为维修资金用于建筑物及其附属设施的维修。按照本条规定，建筑物及其附属设施的收益分配，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
《中华人民共和国民法典》
第二百八十三条【建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

2. 建筑物及其附属设施的维修基金属于

律师解析      建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。      维修资金的使用，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。      关于维修资金的用途，主要用于业主专有部分以外的共用部分的维修。法律依据      《民法典》第281条      建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

3. 建筑物及其附属设施的维修基金怎么使用

建筑物及其附属设施的维修资金属于全体业主共有。维修资金主要用于业主专有部分以外的共用部分的维修，它的使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
一、住宅小区外墙面所有权属于哪一方
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。按照这一规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相连的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。
虽然单个居民不享有所有权，但居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利，这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有两点：一是不以盈利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共同利益。
二、业主委员会成立的条件
业主委员会成立的条件，一般可以分为以下的4种情况：1、业主委员会通常是由业主委员大会选举产生；2、业主委员会的人数一般可以上升到5到11人；3、业主委员会委员通常是物业管理区域内，符合条件的业主；4、需要经过专有部分占建筑物总面积过半数，且占总人数过半数的业主同意。
三、物业解除前期物业服务合同
如开发商解除与物业管理服务企业的合同，前提是：开发商开发的物业出售没有达到一半以上；当出售的物业达到一半以上时，开发商就无权解聘物业服务企业，需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；但是开发商可以就物业服务企业违约追究物业服务企业的违约责任。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》第二百八十一条
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

4. 建筑物及其附属设施的维修基金

民法典第二百八十一条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
民法典降低了建筑物及其附属设施维修资金使用的表决门槛，新增了紧急情况下业主大会和业委会可以申请使用维修资金的规定。民法典明确规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
一、建筑物维修基金的用途是什么
维修资金主要用于业主专有部分以外的共用部分的维修。例如电梯、水箱等的维修。至于业主专有部分以外的哪些部分为共有部分，哪些设施为建筑物的附属设施，要根据每一栋建筑物、每一个建筑区划的不同情况具体分析。建设部和财政部联合印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，共用部位，是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
二、建筑物维修基金可以退吗
维修基金不可以退。但符合如下情形，可以返还。根据我国的相关规定，房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；
（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
（三）商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
（四）住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所权人决策、政府监督的原则。

5. 建筑物及其附属设施的维修基金如何使用？

建筑物及其附属设施的维修基金的使用应由三分之二以上业主讨论通过，向所在地房产局申请列支，报政府建设主管部门备案后由专户管理银行将物业维修基金划转至维修单位。【法律依据】《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

6. 建筑物及其附属设施的维修资金属于谁所有

建筑物及其附属设施的维修资金由全体业主所有。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。【法律依据】《民法典》第二百八十一条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

7. 建筑物及其附属设施的维修资金由谁所有？

住宅专项维修资金一般归全体业主所有。商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
一、购买的房子房屋基金维修费率是多少
根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定：1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
2、出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：(1)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
(2)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
房屋维修基金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。
房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和其他共用设施设备等。维修基金由房管局代管，申请过程较为复杂。维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。令据国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
二、网签备案需要交维修基金吗
住房维修基金必须交，但是网签时交的有点早，一般是交房时才缴纳维修基金。商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。
三、还没交房就交维修基金合法吗
新房维修基金是业主在交房前就必须缴纳的，它属于房屋首期专项维修资金，业主们能够把这个费用直接存入到房屋专项维修资金专户，然后再交托给房地产开发公司进行代交。房地产开发公司收到这个基金之日起30日内，就会把这个专项维修资金存入到维修资金专户。
房子维修基金可以委托房地产开发商代交，房地产开发商收到日起三十日内，就要将房屋专项维修资金存到维修资金专户，而且业主需要在交房前，缴纳房屋维修基金。商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
【本文关联的相关法律依据】
《民法典》第二百八十一条
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

8. 建筑物及其附属设施的维修资金属于谁

建筑物及其附属设施的维修资金属于业主。建筑物及其附属设施的维修资金由业主共同商议决定，可用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共同部位的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施维修资金的筹集和使用应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
一、前期物业可以赶走么
经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可解聘前期物业。其依据是《物业管理条例》第十一条和第十二条第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
二、物业服务合同属于民法典规定的合同吗
属于。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。