碧桂园只有一个：当所有人都一二线抢地的时候，碧桂园认准三四线

1. 碧桂园只有一个：当所有人都一二线抢地的时候，碧桂园认准三四线

   
    碧桂园只有一个   
   作者：海哥
     
   对于房地产行业研究来说，宇宙第一大房企碧桂园是一个长期的话题。
     
     巨头的风向，代表了一个行业的走向。  
     
   虽然模仿者众，但碧桂园只有一个，能做到碧桂园的，也只有碧桂园一个。所以，碧桂园的半年报，一号君看得格外认真。
     
       业绩表现没得挑，稳健 
     
   公司半年报显示，报告期内，碧桂园实现总收入1849.6亿元，毛利润约448.9亿元，净利润219.3亿元，其中归母净利141.32亿元。
     
   虽然营收和归母净利润分别同比下降8.44%、9.61%，但在上半年疫情影响工程进度的情况下，碧桂园能交这样一份成绩单实属难得。
     
   这一点，也在碧桂园中期业绩发布会上得到了解释，公司称：
     
     
   不过值得注意的是，根据wind数据显示，这也是碧桂园在营收、净利方面12年来首次“双降”，后续的盈利能力和营运能力的有待考验。
     
        
   毛利率、净利率维持在了合理水平，分别为24.3%和11.9%；同时董事会建议派发中期股息每股20.55分，派息比例占核心净利润总额的31%，中期分红派息力度之大，可见：
     
     杨老板也确实够大方的。  
     
   销售端，根据第三方数据显示，上半年碧桂园权益合同销售额仍旧录得2669.5亿元的行业高位。
     
   具体来看，今年以来，除前两个月同比下跌外，三月之后各月均实现了同比正增长，且呈逐月攀高的积极走势。
     
   延续到7月份，当月集团权益合约销售金额542.8亿元，同比增长27.52%。
     
   8月份，据其经营简报数据，单月权益合约销售金额更是达到了609.3亿元，同比增加30.1%录得今年以来最高同比涨幅。
     
   整体来看，今年1-8月份，碧桂园全口径销售额已达5293亿元，权益销售金额3791.9亿元，稳居行业前列。
     
   强劲的销售数据，再一次证明了碧桂园深耕三四线战略布局的胜利。
    
   增长端，据半年报显示，碧桂园账面拥有不含增值税的已售未结转收入达7808亿元。这在很大程度上锁定了公司下半年及未来两三年内业绩提升空间。
     
   此外，数据显示，2020年下半年碧桂园权益可售资源约人民币6412亿元，可售资源充足。
     
   即使按照50%的去化率，碧桂园今年的权益销售额也能轻松跨过6000亿；且根据克而瑞数据，今年1-8月份，碧桂园新增拿地金额1480亿元，新增土地面积4479万平方米，新增土储4592.8亿元，均位居行业前列。
     
       财务表现持续改善，优秀 
     
   对于碧桂园这样一家行业巨头而言，对其财务状况的审视更值得研究，特别是在房企“三道红线”融资新规之下。
     
   一号君研究发现，对碧桂园来说，整体债务的可控性与融资成本的高低，是其能否在不确定性日渐增多的当下，寻求确定的关键所在。
    
   半年报显示，碧桂园截止到今年上半年有息负债总额为3420.4亿，（含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券），较上年末下降7.5%，其中需于本年以内偿还的短期有息债务约为555亿，仅占总有息负债之16.2%。
    
   现金流方面，账面现金余额2055.2亿元，现金余额占总资产比例高达10.5% ，且现金余额对于一年内短期有息债务的覆盖无明显风险。
     
   另有3288.1亿银行授信额度尚未使用，可见公司运营资金充足，呈现稳健的经营状态。
    
   回款率方面，上半年房地产权益销售现金回笼约人民币2509.3亿元，权益销售回款率高达94%，与上年同期持平。
     
   据了解，碧桂园已连续5年权益回款率超过90%，对规模巨大的房企来说，维持如此高的回款率非常不易。
    
   尽管半年报给到市场的印象是碧桂园资金及财务管控水平依然优秀，但随着监管层高度重视房企的资金及债务安全，行业融资环境趋紧，融资成本上升，碧桂园面临的挑战或许还不小。
     
   比如代表其成长能力的营业利润和经营性现金流净额等核心指标的走低等等，又如碧桂园的总资产净利率（0.73%）、净资产收益率（9.10%）和投入资本回报率（0.86%）均下滑至近四年来的最低值。
     
   其中，净资产收益率较上一年年末的降幅近七成。
     
       地产布局的未来仍然有空间，看好 
       
     
   碧桂园的一部发展史，可以说是中国城镇化发展的缩影。
     
   半年报显示，碧桂园项目已遍布内地31个省（直辖市、自治区）的288个地级市，实现了全国经济强区域的全面布局，拥有的权益可售资源合计约为23404亿元。如此全面、深耕的布局，行业内无有右者。
    
   据一号君了解，对于未来投资方向，碧桂园仍将采取“坚定看好新型城镇化前景，坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线”的投资策略。
    
   目前的投资布局上，碧桂园的土地储备主要是深度布局了长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大城市群。
     
   在已获取的可售资源中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大城市群，大多数货量的分布符合人口流动趋势。
     
   2020年上半年，碧桂园新获得土地储备也是重点布局在销售强劲且经济发展较快的城市圈，比如一半以上新增项目在长三角和珠三角。
    
   杨主席在最近的一次内部会议上提及公司发展策略时说了两句话，第一句是：
     
     
   在几乎所有地产大佬都政治正确地表示一二线才是未来的时候，杨主席敢于坚持自己的想法，笃定三四五线。
     
     希望杨主席的智慧与胆略一样过人。  
     
   杨主席说的第二句话是：
     
     
     这句话更能看出杨主席的政治站位水平，内循环与年轻人就业，碧桂园出了一对A。  
     
   一号君认为，碧桂园多年保持领跑地位的重要因素就是重仓三四线，在相当长的一段时间内，量大面广的三四线城市仍然是决定房企未来规模的主战场。
     
     三四线将是房企压舱石，而豪赌一二线极有可能迎来滑铁卢。  
    
   国家统计局数据显示，2019年中国常住人口城镇化率达到60.6%，离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距。
     
   城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求。
    
   另一方面，从疫情等和天鹅事件对销售的影响看，除了2月份之外的其余所有月份，碧桂园在三四线城市的销售金额均实现了同比正增长，3月起平均每月同比上升约11%，优于一二线城市的同比表现。
     
   而未来，这种不确定性的黑天鹅仍将会时不时降临，无论是自然灾害还是政策调控，一二线城市的天花板就在那里，三四线才是中国经济的基本盘。
       

2. 碧桂园在一线和二线城市的营销策略

碧桂园在一线和二线城市的营销策略分析：
科学合理的产品策略对于每一家企业来说都是必不可少的。碧桂园追求创新性，产品种类繁多，有低调实用的精品房，也有高档奢华的多类型洋房别墅，到2018年为止，其大约有1460个项目，能够满足不同人群的不同需求；碧桂园配套设施完善，周边公园、酒店、学校甚至老人会所等一应俱全，甚至在一些豪华别墅区还会有配套的高尔夫球场等，其多样化的产品、完善的服务让更多的消费者为之驻足。

2.1.2价格策略(Price)

碧桂园实行的是低价策略，定位于那些有能力买房但不是特别有钱的中低收入人群，相比于高收入人群来说，这些中低收入阶层更加重视产品的价格，对设计、个性要求不高，寻求的是高性价比的产品，碧桂园的产品很好的符合了他们的需求。当然，碧桂园也有针对高收入人群的高档别墅区等，真正满足不同人群的不同需求。

2.1.3渠道策略(Pl【摘要】
碧桂园在一线和二线城市的营销策略【提问】
碧桂园在一线和二线城市的营销策略分析：
科学合理的产品策略对于每一家企业来说都是必不可少的。碧桂园追求创新性，产品种类繁多，有低调实用的精品房，也有高档奢华的多类型洋房别墅，到2018年为止，其大约有1460个项目，能够满足不同人群的不同需求；碧桂园配套设施完善，周边公园、酒店、学校甚至老人会所等一应俱全，甚至在一些豪华别墅区还会有配套的高尔夫球场等，其多样化的产品、完善的服务让更多的消费者为之驻足。

2.1.2价格策略(Price)

碧桂园实行的是低价策略，定位于那些有能力买房但不是特别有钱的中低收入人群，相比于高收入人群来说，这些中低收入阶层更加重视产品的价格，对设计、个性要求不高，寻求的是高性价比的产品，碧桂园的产品很好的符合了他们的需求。当然，碧桂园也有针对高收入人群的高档别墅区等，真正满足不同人群的不同需求。

2.1.3渠道策略(Pl【回答】
亲，我还为您多查询到其他有价值的信息【回答】
碧桂园优点：

第一，定位于中低收入人群。碧桂园利用中低收入人群市场主体的地位，为自己赢得了顾客数量上的优势。从他们的拿地策略和价格制定来看，他们的产品导向就是主要以中低收入消费人群为主，定价也符合该类人群的消费水平，不至于让消费者望而却步，让那些能够买得起房但并不是特别有钱的人能在碧桂园找到真正适合自己的住房。碧桂园清晰的定位使得其产品特点鲜明，吸引了大批的消费者，为其带来了可观的收入，到2017年底，碧桂园实现总收入约2270亿元，同比增长了48.2％，预测在2018年收入有望突破3500亿元。
第二，高周转运作模式。碧桂园追求“高周转”运作模式，即在拿地后迅速开工，快速销售，做到资金迅速回笼然后进行再投资，该运转模式使得碧桂园项目开发时间大大缩短，在项目上做到速战速决，减少了开发过程中风险，同时能够使其迅速抢占市场先机，为自己赢得行业内的领先优势，最终取得巨大的成果【回答】

3. 碧桂园总负债12600亿，三四线城市抛售，大家会“救”碧桂园吗？

 2019年可以说是能载入房地产史册的年份。从大环境看，在十几年的房地产暴涨周期中，2019年下半年在中央“房住不炒”的深入指挥贯彻下，全国楼市降温显著，有数据统计，除了深圳有2%的房价涨幅外，其余城市皆稳中有降。其中青岛更是达到了15%的跌幅。房地产进入下行通道，其中又以三四线楼市更为显著。
     
   其次从调控次数看，据统计，2019年全国累计调控次数达到了620次左右，创下了 历史 新高，往前推两年，2017年250次左右、2018年400次左右，而2019年的调控次数几乎快是前两年的总和了，2019年破产的房企达到600多家。2020年，受到疫情影响，房地产深陷寒冬迷雾，其中最负盛名的碧桂园也难于幸免，2020年交易量更是下跌一半。
   
     
    碧桂园负债12600亿 
     
   3月16日下午，观点地产机构旗下观点指数研究院连续第十二年发布“中国房地产卓越100榜”，碧桂园摘得“2020中国房地产卓越100榜”TOP1。如此一个房地产企业龙头老大，表面看来风光无限，可最近被曝出负债12600亿，要知道碧桂园的总资产也仅有约14000亿，负债率已经快要达到100%。
     
   房地产作为一个资金密集型产业，资金流动大，负债高。像普通人找银行房贷一百万，利息也要几十上百万，房企更是几千万上亿的贷款，利息就不是一个小数目，一旦手里囤得房卖不出去，还不上银行贷款，资金链断裂就会寸步难行，面临破产。
     
   
    碧桂园的困境 
     
   碧桂园作为大型房企现状尚且如此，可想而知中小型房企的处境只会更糟，想要走出困境，加快手里的房子出售是最快最直接的方法。
     
   站在房企角度，降价促销是一个好手段，可大家也知道，房产降价的幅度有限，一方面是地方不允许降，房地产市场为了维护秩序，并不允许开发商私自降价扰乱市场，降得越多，风险越大。
     
   站在购房者角度，目前不少新闻都在报道楼市回暖，但是价格并未上升，这是一个好征兆，兴许是中国人“买涨不买跌”的心理，当房价开始下跌，大多人还是以持币观望为主，所以目前来看，迟到的小阳春也并未完全到来，房企成交额依旧有局限。
   
    碧桂园三四线城市抛售 
     
   一二线由于经济、基建、人口的支撑，想要挤出房地产泡沫并非易事。因而，房地产的良性发展，挤出房地产泡沫必将从三四线开始。大型房企撤出三四线城市的新闻从未停止过，虽然没有完全撤离，但是频繁地进行规模性促销实际是在抢夺现金流，意味着嗅觉灵敏的大型房企已近捕捉到一些危险的气息。那些房价过万，却没有人口优势的小城市，房价中隐匿着巨大的风险。
   一方面随着三四线棚改和城市化进程进入尾期，单凭百姓的收入购房基本不可能，月薪三四千的三四线和过万的房价，永远达不到平衡点，三四线有价无市现象严重。
     
   另一方面，由于疫情的影响，成交寥寥，房企正在想尽一切办法回收资金，碧桂园如此高的负债率更要尽快想办法回收资金，本就在“抛弃”计划中的三四线城市一定是首选，既能最保险的全身而退，又能收回资金，但是购房者买不买账就不好说了。
     
    购房者能救碧桂园吗 
     
   关于此我还是从两方面分析，对于刚需来说，买房正是在计划中的，还是考虑买大房企的房子，更为保险，毕竟售后保证也有处可寻，且此次疫情这些大房企做出的贡献也是需要被大家铭记的。对于炒房客来说，别说买碧桂园的房产，投资三四线楼市，基本已经无利可图了。从去年开始，就陆续有炒房客告诉我，如今卖房真的难，除非你降到底，打破自己的底线才能成交。
     
   不管如何，希望疫情早日结束，一切生活能回归原位，房价能早日回归正常水平，民众苦高房价久矣！网友们，你会买碧桂园的房子吗？